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小林さんは当事務所に来て４年目になり、今年はマンション管理士試験に合格して、私と一緒に管理組合に同行して理事会や総会に出席し、管理組合のサポートをしています。私にとって本当に心強いパートナーです。

そんな彼女が日常実施している業務をありのままに紹介しています。
このページ下部のPDFファイルから全文をご覧いただけるようにしてありますので、よろしければご覧下さい。

◇

「月刊マンション管理センター通信」2008年10月号　No.274
特集／マンション居住者の安全をどう確保するか -犯人目線で危険予測-

活躍するマンション管理士
〜事務所内でおこなう管理組合支援業務あれこれ〜

＜目次＞

１．はじめに
２．顧問業務に含めた会計チェック作業
３．自主管理組合に対するサポート
４．長期修繕計画書に基づく資金計画の変更
５．これからの課題

＜記事本文＞

※記事の本文は、下記PDFファイルをご覧下さい。
活躍するマンション管理士第３４号～事務所内でおこなう管理組合支援業務あれこれ～（PDFファイル）

「住宅」平成20年９月号（社団法人日本住宅協会のHP）

寄稿した記事をこのページとPDFファイルでご紹介させていただきます。
よろしければ是非ご一読ください。

◇

社団法人日本住宅協会「住宅」2008年9月号　Vol.57
特集／マンション管理〜地域に展開される新たな施策と市場サービス〜

管理組合の視点から
〜がんばっている管理組合は何を求めているのか〜

＜目次＞

１．はじめに
２．不思議な団地
３．団地としての具体的な取り組み
　（１）自主管理への道
　（２）植栽管理
　（３）建物・設備の維持管理
　（４）管理費等の滞納対策
　（５）コミュニティ活動や防犯防災
　（６）広報活動
４．それでも忍び寄る高齢化とその取り組み
５．管理の現場が必要としている支援等について
　（１）がんばっている管理組合に対する評価
　（２）会計処理基準の策定
６．さいごに

＜記事本文＞

１．はじめに

　約30年、けっこう充実して努めることができたサラリーマン生活だったが、いろいろな事情で少々早めに卒業することとなった。たまたまマンション管理士資格について世間で話題になっていたことと、30年以上のマンション暮らしでマンション管理に多少は関心があったこともあり、独立して2003年にマンション管理士事務所を立ち上げた。

　　以来、専業のマンション管理士事務所として、顧問契約を中心に多くの管理組合の管理・運営のお手伝いを行ってきたほか、行政とタイアップする形でマンション管理セミナーや無料相談会の講師、相談員などをやり、まだまだ未熟ではあるが「マンション管理組合の応援団」としてマンション管理のレベル向上に少しは役立っているのではないかと自負している。

　　多くの管理組合と接していつも感じることは、ほとんどの管理組合は常に何らかの問題を抱えて管理・運営を行っているということである。「組合員の無関心」から始まり、「財政難（修繕積立金の不足）」、「滞納問題」、「賃貸住戸の増加による居住ルールの乱れや犯罪の増加」、「コミュニケーションの形骸化」、「災害に対する不安」そして「高齢化による活力の低下」などをあげればきりがない。私は、管理組合が以上のような問題に適切に対応し、円滑な運営を進めていくための重要な4つのキーワードを提唱している。それは、「自主性」、「専門性」、「継続性」、「負担の公平性」であり、且つ同時に成り立たせることが重要である。しかしこれがなかなか難しい。例えば自主管理を行えばいやでも自主性は高まる。しかし、自分たちで相当勉強しなければ専門性は担保できない。逆に、管理会社に全ての部分を委託してしまえば専門性は担保される。しかし、肝心の自主性に関しては大いに問題が残ることになる。同様に、特定の組合員が長期間に渡り継続して理事を引き受けてくれれば継続性は確保できるが、負担の公平性から見ると全く逆の現象となる。これは、輪番制のボランティアで運営されることが一般的な管理組合ではある意味において宿命的なものかもしれない。

　　ところで、マンション管理士として管理組合運営のサポートを稼業とするものから見た場合、専門家を上手に活用すると、理事の負担が大幅に軽減し、従来よりもはるかに効率的で適正なマンション管理を推進することができると思える管理組合がいくらでもある。しかし、外部の専門家を活用することについての抵抗感や管理組合の意志決定には多くの時間がかかることなどが影響して、多くの管理組合が問題解決に踏み込めず、毎年同じことを繰り返している。また、逆に「自分たちは長年にわたり自主管理を貫いて、誰の手も借りずに適正なマンション管理をやってきた。」と自信を持っている組合も少なからずある。しかし、マンション管理には「居住者自治」が広く認められているとはいえ、私から見たらその内容は適正とはいいがたく、一部の組合員が長期に渡り管理組合運営に携わり専横化していたり、管理規約や関連法規に抵触するような意志決定が行われていたりする。

　　そのような状況の中で、私は、長期間自主管理を貫きながら適正なマンション管理の推進に取り組んでいる管理組合とあるきっかけを通じて知り合い、現在はその管理組合の顧問をしている。今回は、この管理組合の取り組み事例等を簡単に紹介しながら、管理組合に対してマンション管理士や行政等ができる支援等について考察してみたい。

※以降の記事は、PDFファイルをご覧下さい。

「管理組合の視点から」～がんばっている管理組合は何を求めているか～（PDFファイル）

今回は、別の工法の効果を確認する目的で「電気防食」による延命工法のテストをやってみました。
協力してくださったのは、株式会社サニコンです。
私も詳しい原理はわからないのですが、金属が水中にイオンとして溶け出すのを防ぐために、配管に電気を流して電子を与え続けるのだそうです。
給水管が錆びる原因は、鉄がイオンとなって水中に溶け出て水中の水酸基と結合するからですが、イオンとなって流出しなければ錆びることはない理屈となります。
実験装置を使って行った様子をご覧ください。

乾電池を使った簡単な実験装置です。 鉄の棒を給水管本体に見立てて水中に設置しています。	何もせずに水中に放置した鉄の棒は 当然ながら錆びていきます。
約２週間経過後 かなり錆びて、赤水の原因になりそうです。	電気を流し続けた鉄の棒は ２週間たってもこのとおり全く錆びていません。 又、表面にはカルシウムの皮膜ができているようです。
２週間ですっかり錆びてしまったテストピース	今度はその錆びたテストピース（左）に、 電気を流して変化する様子を観察します。 右は、錆びたままのテストピースです。
すっかり錆びていたテストピースは 約１週間でここまで改善しました。	左右を比較すると明白ですが、左は いったん錆びたテストピースに電気を流して改善したもの。 右は、ずっと水につけたままのテストピースです。 左のピースの下の小さな錆びは、電気を流すことにより 錆が本体から剥離したものです。
	最初から電気を流しているテストピースは１ヶ月近くたっても全く錆びませんでした。 又、水もとてもきれいな状態が維持できています。 実際の設置コストはまだ高額のようですが、 ランニングコストも安く、配管の更新をしなくても済むかもしれません。

マンション管理センター通信バックナンバー

今回のテーマは、「管理組合の総会に関する事」です。

私は、顧問先の総会には臨時総会を含めると年間に２０回以上は出席しています。
特に問題もなく、すんなり終了する総会もあれば、とても時間がかかったりする総会もあります。
今回は総会に関して私が思っていることを率直に書いてみました。

いつものマンション管理センター通信の内容とは若干趣が違った仕上がりになっています。
以下、概要を簡単にご紹介させていただきますので、ご興味がありましたらどうぞご一読ください。

前述のマンション管理センター通信のページからも過去一年分までは自由にご覧いただけますし、このページ下部のPDFファイルからも全文をご覧いただけます。

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「月刊マンション管理センター通信」2008年2月号　No.266
特集／上手な総会の開催方法〜コミュニケーションの良い管理組合にするために〜

上手な総会の開催方法
〜コミュニケーションの良い管理組合にするために〜

＜目次＞

１．はじめに
２．管理組合における総会の意義
　・管理組合の最も重要なイベント
３．総会の準備
　・決算と監査の重要性
　・議案書の作成
４．総会当日の対応
　・議事運営は効率よく
　・審議終了後の自由意見について
５．総会が終了したら
　・議事録の作成と広報
　・円滑な理事会引き継ぎ
６．おわりに

＜記事本文＞

※記事の本文は、下記PDFファイルをご覧下さい。

「上手な総会の開催方法」～コミュニケーションの良い管理組合にするために～（PDFファイル）

こちらからも一年間はご覧いただけます。
マンション管理センター通信バックナンバー

工事は朝から開始して、終了したのはお昼頃でした。
居住者の方が住んでいる状態での工事なので、工事時間は短いほど助かります。
この日は特別になれた職人さんが工事をされたので極めてスムースに実施されましたが、一般的には１日作業と考えた方がよさそうです。
しかし、既存の窓枠を残したまま工事できる工法（カバー工法）なので、比較的簡単でした。
品質管理のポイントをメーカーの方に聞くと、やはり工事を行う職人さんと現場監督の実力が大きく影響するとのことでした。
特に施工に際しては、サッシメーカーが指定する工事店を使うと間違いないそうです。
その場合の施工後の保証については「保証期間２年、更に雨水の浸入に関しては１０年間」となっていました。

まずは、保温材を除去して活水器本体内部の点検です。
セラミックボールの磨耗や減少はありませんでした。

セラミックボールの天端から高さを測定し、昨年測定した高さと変化がなく磨耗や減少がないことを確認しました。

シリンダー内部のセラミックボールです。
磨耗、変色などはなく昨年の状態と全く変わっていませんでした。

セラミックボールは直径２㎜です。

本体の内部点検が終了したら元通りフランジを止めて

断熱材を復旧して再仕上げを行います。

次は、いよいよ給水管内部の点検です。
パイプシャフト内の量水器の部分を取り外して実施します。

給水管内部にファイバースコープを挿入しての検査と写真撮影

この機材はとても高価とのことでしたが、内部を確認した状況をそのままデジタル画像として保存ができます。

昨年の状況	今年の状況も変化ありません。
昨年錆が多かった理事長宅です。	写真では分かりにくいかもしれませんが、今年は大分改善していました。
私の家の昨年の状況	今年も状態は良好です。周りの筋はファイバースコープを動かしたとき水垢についた筋と思われます。

送水口から、配管は地下埋設配管となっています。
水圧試験で漏れが発生している箇所は、地中埋設配管部分であることは概ね判断できましたが、場所の特定はできませんでした。

今度は、エントランス脇の余り目立たない部分に新規の送水口を設けて、屋外露出配管方式で連結送水管を更新する方法を採用しました。
組合員には事前に変更イメージを広報して、みっともなくない方式で完成させることを連絡しました。
配付した「お知らせ」と「イメージ図」です。

配管は、炭素鋼鋼管を使用しています。配管内に常時水がない乾式なので、腐食することはほとんどなく、半永久的に使用できるものと思います。
なお、ジョイントや支持金物はステンレスを使用しました。

建物のエクスパンションジョイントの横に配管するときは、配管材料もフレキシブルジョイント（ステンレス）を使用して施工しました。

配管が完了したら、塗装で仕上げています。

建物の裏側から、パイプシャフト内にある縦管に接続するため壁面に穴を開ける必要があります。
壁の中の鉄筋等を調査するためにエックス線調査装置を使用して、鉄筋を避けて穴を開けます。

予定通りの箇所にきれいに穴が開きました。
この部分から裏のパイプシャフトの縦管に接続して館内に配水します。

当初、露出配管工法は価格は安いものの、見た目に難点があると思っていましたが、結果的にはとてもきれいに仕上がり、理事会も喜んでいます。
工事も予定のスケジュール通りに順調に進みました。

施工が完了したら、消防署立会いのうえ、水圧試験等の実施です。
連結送水管の設置に関しても、施工業者が全て所轄の消防署と打合せを行い対応してくれました。
「設置届」の提出や「打合せ議事録」もきちんと作成しています。

消防署による放水圧力検査中です。

まず最初に訪問したのは、ユニバーサルデザインの部屋です。
最近はバリアフリーとは違った視点で｢ユニバーサルデザイン｣が注目されています。
ここで紹介するテーマは、高齢者の１人暮らしをサポートするデザインです。

ロン・メイス氏によるユニバーサルデザインの定義（提案）です。

高齢者の生活状況にあわせてユニットを組み合わせ、合理的に生活ができるような計画を模型により説明しています。
ここでは、旧公団分譲の南側の６畳タイプの部屋を改造することを前提としています。

落ち着いた木目調の食事台ですが、実はこの下は浴槽になっています。
このスペースで、食事と入浴が可能です。
なお、浴室の排水が気になるところですが揚水ポンプを利用した排水システムが既に実用可能となっていますので心配ありません。

同様のコンセプトで清潔感のあるトイレと洗面設備です。

車椅子生活者にも便利なキッチン
私も試して見ましたが、健常者でも車椅子でも両方ＯＫです。

次は「ユビキタス」のコーナー
ここでは、外出先からパソコンを利用してペットの状況を確認したり、エサを与えたりすることが可能です。

自動給餌設備には、テレビカメラが設置されペットの状況が映し出されます。
もちろんこのワンちゃんは電動のぬいぐるみです。
でもかわいかったですよ。

次は｢地震防災館」この施設の「売り」は自身が体験できる装置です。
消防署が訓練のときに持参する起震車よりもはるかに精度が高いものです。

専門の説明員による地震波の説明
新潟県中越地震、兵庫県南部地震、平成１９年能登半島地震の３つの自身についてそれぞれの特徴を説明してくださいました。
地震波形の詳細データーはこちらです。

いよいよ地震体験です。
私も上記３通りの地震を全部体験しました。
床に座って、バーをしっかり握っていたにもかかわらずすごい揺れを感じました。

この施設は｢屋上緑化」です。
実はこの写真はコンクリート製建物の屋上です。
季節の建物で実施する際は、重量の問題や根が躯体に及ぼす影響、パラペット周辺の納まりなどいろいろと考慮して実施する必要がありますが、屋上に緑があるのはとても心が和みます。

ＵＲの専門の職員による説明を聞いています。

コンクリートの病気１(問題点）
｢中性化」
赤くなっている部分は正常な部分でアルカリ性の状態です。白い部分は中性化が進行している状態で、中の鉄筋が腐食して鉄筋コンクリート本来の強度が維持できなくなります。

コンクリートの病気２（問題点）「鉄筋の錆」
コンクリートの割れ目などから入ってきた水分が中の鉄筋と反応して錆が発生し、最後はコンクリートを押し出して破損している状態です。
「爆裂」が発生する要因です。

給水管の材料を年代ごとに紹介しているサンプルです。

１９８０年ごろまでは鉄製鋼管（白ガス管）を使っていたところが多かったのですが、それ以降は直管部分は塩ビ樹脂コーティングが一般的となってきました。
最近は継手の腐食を防止するための「管端コア」も普及しています。

最新タイプの給水管です。
材質はプラスチック（ポリスチレン）で、恐らく３０年以上は交換不要といわれています。

今度は「ＳＩ住宅」をテーマにした部屋です。
スケルトン（躯体）の状態で引き渡されますので、中のレイアウト等は自由に実施できますが、配管スペースや排水勾配の確保には床下のスペースは欠かせません。

床下に給水、排水の配管をまとめた例です。

ＵＲが研究している「雨水処理システム」の模型です。
敷地内に降った雨は、なるべく早く浸透させて、貯水や散水、ビオトープの水源等に利用します。

一緒にお勉強に行った財団法人マンション管理センターの主席研究員廣田信子先生
この日は午後から目いっぱい見学してさすがに少々疲れました。
自然素材を生かした部屋で一休み。この部屋は、和紙、木材、繊維などをふんだんに使用してリラックスできる部屋です。マンションにあればとても贅沢に感じました。
このあと、最終便のシャトルバスで帰りました。

記事全文はこちら（PDFファイル）

いろいろな人物や資格を紹介していますが今回はマンション管理士資格に関して紹介されました。
先月、日経新聞の記者が千葉の私の顧問先と事務所に取材にこられた時の内容が記事になっています。
趣旨は、「世間で余り知られていない資格だけれども人の役に立つ資格」を紹介するとのことです。
早く、世の中で良く知られる資格になれば良いと思います。

記事の全文は、こちら（PDFファイル）

1. マンションの日常の状態、過去の修繕履歴、マンションの抱えている問題点が把握できる


2. 今後発生しそうな問題をあらかじめ予防できる。


3. 問題が発生したときは、迅速に１次対応してもらえる。


4. 手に負えないような重大な問題のときは、速やかに専門家を紹介してもらえる。

などでしょうか。
]]> 2008-11-03T16:07:04Z 2007-04-13T06:44:08Z tag:www.mansion-support.com,2007:/kanrikumiai-tsuushin//6.440 2007-04-13T06:44:08Z
日本経済新聞の第１面に掲載されたこともあり、管理会社による「新管理者管理」につい...
重松 秀士 00200_法律・財務などのソフト分野 日本経済新聞の第１面に掲載されたこともあり、管理会社による「新管理者管理」についての議論が、マンション管理の世界で活発になっています。
このシステムは、マンションの管理会社が区分所有法第２５条に規定する「管理者」に就任して、その権限を強化したうえで責任をもってマンション管理に当たるというものです。
従来は、区分所有者を主体とした理事会を構成し、その中から理事長（管理者）を選任して、理事長がマンション管理を遂行するシステムです。
理事長が、区分所有者から管理会社に代わっただけですが、そこにはとても大きな違いがあります。
従来の区分所有者による理事長は、一般的に管理規約でその権限が大幅に制限されて、業務の多くは「理事会の決議を経て」実施することになります。それは、専門的知識が乏しい理事長の負担を軽くするため理事会によるトロイカ方式のほうがうまく行くと考えられているからです。
一方、管理会社による理事長は、理事会の決議を必要とせず「管理の専門家」として強大な権限に基づき管理を遂行します。（もちろん管理組合に対する報告はきちんと実施します。）

ここで重要なのは、管理組合（区分所有者）と管理会社の信頼関係です。
自分達の財産を自分達以外の人に管理してもらうわけですから信頼関係が成立していることが大前提です。
管理会社は管理組合の内部事情を全て把握していますので、当然修繕積立金の残高も分かっています。多額の修繕積立金を無駄に使わずに有効に活用して管理や修繕を実施してもらわないといけません。一歩間違うと「ネコに鰹節の番をさせる」様な結果にもなりかねません。

この記事以降、マンション管理士会や管理組合団体等は、このシステムに反対し、検討を開始した国交省に対して「意見書」を提出して苦言を呈しています。その最大の趣旨は、マンション管理の自主性を謳った「マンション管理適正化法」の精神に反するというものでした。

しかし、冷静に考えてみませんか？
マンションはいわゆるファミリー型のマンションだけではありません。
区分所有者が居住しない「リゾートマンション」や「投資用ワンルームマンション」なども多数存在します。
それらのマンションが、区分所有者の不在や無関心によりきちんと管理されずに放置されたら資産価値の低下どころか、都市計画やまちづくりにも大きな影響が出てきます。
また、ファミリー型マンションであっても最近は区分所有者の高齢化により理事の成り手が少なくなり、自主性を持って管理するのが大変になっているマンションも多くなっています。
こんなときに、信頼のおける管理会社に理事長になってもらいマンション管理のプロとして管理を依頼できるならば区分所有者も負担が軽くなり安心して資産管理ができる場合があります。

「新管理者管理」を整理すると


5. このシステムを採用するには管理会社と管理組合の信頼関係構築が大前提


6. 専門家に依頼するので、管理組合（区分所有者）の負担は軽減される


7. 当然のことながら、管理コストは割高となる


8. 最終的には、管理会社の業務執行状況を第三者的な立場の者が検証するシステムが必要

といえると思います。

私個人の考えとしては、マンション管理士会のようにヒステリックに「新管理者管理」を否定するつもりはありません。
管理組合が、その内容を十分検討し、必要に応じて活用すればいいと思います。

]]> 2008-11-03T16:09:16Z 2006-12-26T07:20:47Z tag:www.mansion-support.com,2006:/kanrikumiai-tsuushin//6.405 2006-12-26T07:20:47Z
お世話になっている団地の敷地内に長期にわたり放置されていたバイクを処分しました。...
重松 秀士 00200_法律・財務などのソフト分野 お世話になっている団地の敷地内に長期にわたり放置されていたバイクを処分しました。
ずいぶん前から、敷地内に放置されており、居住者からは放火の対象にされたり、近くで子供が遊んだりしているので危険だと指摘されていました。
処分については、放置バイクとはいえ他人の所有権があるものを管理組合で勝手にやって良いものかかなり議論がありました。
場合によっては、法治国家で禁止されている「自力救済」に当たる可能性もあるので慎重に対処するべきと考えました。
理事会でも議論して手順は以下のように実施しました。

]]> 長期間放置されているバイクであることを確認する。

居住者のものか、近隣から捨てていったのかよく分かりません。
自動車ならば、ナンバープレートから陸運局で所有者を特定できますが、バイクの場合は困難です。
管理員さんの証言から過去にここに住んでいた人のものらしいと言うことでしたが、はっきりは分かりません。しかし、少なくとも1年以上放置されていることは確認できました。

バイク本体に警告文を貼り付け、同時に掲示板にも掲示する。



「至急移動せよ！」「1ヶ月以内に移動されない場合は処分する」という内容です。
通知書（警告文）のサンプルです。理事会決議に基づき理事長の勧告を行いました。

警察署に確認して「盗難届」が出されているバイクでないことを確認する。



盗難車の可能性もあるので警察署に問合せをしてみました。
警察はナンバープレートから所有者等を把握することができます。
はっきりとは教えてもらえませんでしたが、盗難車ではないことは間違いありませんでした。
いよいよ私達も腹をくくります。

1ヵ月後の理事会で処分する旨を決議する。

私は、報告書を作成し
• 我々がやろうとしていることは、法治国家で禁止されている「自力救済」に当たる可能性がある。
• 後で所有者が現れて、自分に所有権があるバイクを勝手に処分したので損害賠償を請求するというかもしれない。
• 万が一、そのような事になってもしかるべき手順を踏んで処分を実施していれば管理組合としても十分に抗弁できると思う。
等を理事に説明しました、理事会も納得し処分に関する審議と採決を実施し、全員一致で処分することとしました。 また、たまたま理事の方に廃棄処分に関する専門業者の方がいらっしゃったのでその方に処分をお願いしました。

処分当日の日付をはっきりさせておく



この日までは間違いなく、警告文を添付及び掲示していたことを証明するため、処分当日の新聞を一緒に撮影して記録しておきました。
現在では、放置バイクもなくなり団地内もすっきりしました。

]]> 2008-11-03T16:10:16Z 2006-07-26T03:46:46Z tag:www.mansion-support.com,2006:/kanrikumiai-tsuushin//6.377 2006-07-26T03:46:46Z
私の自宅マンションで今年から活水器を導入して、給水管の「延命対策」を実施しました...
重松 秀士 00100_建築・設備などのハード分野 私の自宅マンションで今年から活水器を導入して、給水管の「延命対策」を実施しました。
給水管の延命対策についてはいろいろな工法があり、実績が多くないこともあって、これといった確立したものがありません。
造船技術の関係で「電気防食」は、間違いなく効果が期待できますが、コストがかかります。
私のマンションも、昨年から「磁気共鳴」「電気防食」「脱気」「白金」など、何点か検討しましたが、最終的には「セラミックボールによる活水器」を採用することにしました。
正直いって、絶対的な確信があって採用したわけではありませんが
・コストが安かったこと。
・ＪＲやトヨタなどで採用している実績があったこと。
・１０年保証がついていること。
・知り合いのマンションで、以前から採用して効果があったこと。
・理事長さんの実家（１戸建）で実績があったこと。
・排水管の汚れ除去による排水管のメンテナンスに効果があるといわれたこと。
・生活用水の改善が期待できるといわれたこと。
等が決め手となりました。
マンション内のいくつかの住戸の給水管の内部をファイバースコープ写真で撮影し、サビの発生状態を追跡していくことにしました。
追跡結果等に関しては、今後私のホームページでご紹介していきたいと思います。




]]> 千葉市内にある私のマンションです。
今年で１０年目を迎える単棟型３５世帯の小さなマンションです。
でも、区分所有者には「マンション管理士」「司法書士」「電気工事士」「警察官」など、マンション管理に役立ちそうな人たちが結構住んでいます。
来期は、修繕委員会を立ち上げて、再来年には第１回目の大規模修繕工事を実施したいと考えています。



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裏の敷地に設置してある受水槽です。
容量は２０トンですので、３５世帯のマンションならば普通です。
年に１回は、法令に基づく清掃を実施しています。
また、送水方式は圧力タンク方式です。



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活水器の本体です。
セラミックボールを利用して、一般の水道水を活性水化して、給水管内部の赤錆を黒サビに変化させるという理屈のようです。
私が、たまたま別件で調査にお伺いした東京のマンションではかなり以前に採用し、それなりの効果を上げていました。
具体的には活水器の１次側と２次側に、鉄片をセットして、６ヶ月間サビの発生状況を調査してたのですが、１次側の鉄片はサビが発生していましたが、２次側の鉄片は全く錆びていませんでした。
その状態を見て、自分のマンションに紹介したのが検討のきっかけでした。



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これが、活水器本体の内部に入っているセラミックボールです。
このメーカーが言うには、同業他社と比較して、セラミックボールの大きさがとても小さく、均一性が高いので上質の活性水ができるそうです。
活性水化された水道水の維持時間は４８時間あるので、受水槽の中の水はいつでも活性水の状態になっています。



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私の住戸のメーターボックス周囲です。
ファイバースコープを挿入して給水管内部の写真を撮影しました。
定期的にサビの発生状況を追跡調査する予定です。



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私の住戸の給水管内部の写真です。
実は数箇所チェックしてみたのですが、意外ときれいでした。
直管部分はずいぶん前から、樹脂コーティングの管が使用されていますが、継手部分でさびが発生するトラブルが多くおきていました。
私のマンションも継手部分に「管端コア」を使用して、さびが発生しにくくなっている部分と、従来の継手を使用している部分が混在しているそうです。



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これは、私のフロアの１階下の理事長さんの住戸の給水管です。
同じ時期に竣工しているのに、どうしてこんなに差があるか分かりません。
私の家は給水管のエルボ（継手）部分で、理事長さんの家はバルブの部分です。
工事を実施した専門家にも聞きましたが原因ははっきりしません。
しかし、今後追跡調査をしていく上では格好のサンプルとなりそうです。
理事長さんには申し訳ないけれど、「いい実験材料」になりました。






]]> 2008-11-03T16:20:12Z 2006-05-31T08:33:27Z tag:www.mansion-support.com,2006:/kanrikumiai-tsuushin//6.489 2006-05-31T08:33:27Z
私が嘱託触診としてお世話になっている財団法人マンション管理センターから依頼されて...
重松 秀士 00300_寄稿・新聞記事等 私が嘱託触診としてお世話になっている財団法人マンション管理センターから依頼されて、「管理費等の滞納問題」について寄稿しました。

今回のテーマは、「管理費等の滞納問題」です。

私がお世話になっている管理組合には管理費等の滞納で困っている組合もあります。
そんな組合では私を区分所有法第２５条に規定する「管理者」として選任し、管理規約も一部変更して私が当事者として裁判等の法的措置ができるようにしています。

今回は、弁護士さんにお願いしなくても自分達でできる範囲の法的措置等について簡単にご紹介しました。

以下、概要を簡単にご紹介させていただきますので、ご興味がありましたらどうぞご一読ください。
このページ下部のPDFファイルから全文をご覧いただけるようにしてあります。

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「月刊マンション管理センター通信」2006年5月号　No.245
特集／マンションみらいネットの登録項目・閲覧項目が確定しました！（後編）

管理費等の滞納問題を考える
〜管理組合の力だけでできる法的措置と強制執行〜

マンション管理士
重松秀士

＜目次＞

１．はじめに
２．なぜ滞納問題は深刻化するのか
３．管理組合が実施しやすい裁判等は？
　・支払督促
　・少額訴訟
４．「法的措置の実施」は目的を明確にして！
　（１）滞納管理費等の回収
　（２）時効の中断
　（３）区分所有者に対するメッセージ
５．裁判等を実施する際の注意事項
　（１）早めに対処すること
　（２）理事長主体で実施すること
６．おわりに

＜記事本文＞

※記事の本文は、下記PDFファイルをご覧下さい。

マンション管理センター通信第２４５号に掲載された内容はこちら（PDFファイル）です。

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