マンションサポート・ドットコム - マンション管理士重松秀士のホームページ

爆裂

「鉄筋爆裂」という言い方が多い。
コンクリート中の鉄筋が錆びて膨張することにより、コンクリートを破壊して表面まで露出する現象。
この現象が起きているコンクリートの部分は、雨水等が漏水していることが多い。
放っておくと進行し、コンクリートの強度低下や剥落事故などの原因になる。

債務名義

債権者と債務者の間に債権があることを表示し、その債権回収のために強制執行ができることを法律上認めた公の文書
「確定判決」「仮執行宣言付判決」「仮執行宣言付支払督促」などが代表的なもの
債務名義に基づいて、強制執行をする場合は、債務名義の正本を添付して裁判所に申立てる。

債権

財産権の１種。特定人（債権者）が他の特定人（債務者）に対して、一定の行為（給付）を請求することを内容とする権利。金銭を貸した者が借り手に対して、その返還を請求する権利など。

]]> 私人間（民法上）の債権、個人間の貸金、判決で確定した債権などは一般債権として時効は１０年間とされている。

管理者（区分所有法第２５条関連）

マンションの管理をする為に規約又は総会の決議により選任された者。区分所有者を代理し、規約及び総会決議に基づきマンションの管理を執行する。普通は区分所有者の中から総会で選出され「理事長」という名称で業務を行なうが、区分所有者以外のものでもなることが可能で自然人、法人を問わない。

参考：区分所有法第２５条第１項
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。

管理費削減

管理会社への委託業務費や各種設備のメンテナンス費を見直して削減する作業の総称。
最近は高い管理費を払わされている管理組合や区分所有者が週刊誌やテレビで話題になっているので関心を持っている管理組合が多い。
価格をただ下げるだけでなく、市場価格や法的根拠及び品質の維持なども重要なので専門家の助言などが必要となる。
最近では、事前に契約して、年間で削減した価格の５０％を報酬として受け取る専門業者もいる。

大規模修繕工事

マンションの経年劣化等に合わせて実施する計画的な修繕工事の総称。建築基準法でいう｢大規模な修繕｣とは若干意味合いが違う。
主な工事内容は屋上防水工事、外壁の補修工事(タイルや吹き付け面)、鉄部の再塗装工事、給排水管の更正や更新(取替え)工事等がある。
１２年～１５年周期で実施する場合が多く、多額の費用がかかるので、長期的な修繕計画や資金計画を立てておく必要がある。

管理業務主任者

｢マンション管理適正化法｣に定める国家資格で普通は管理会社に所属する。
管理会社が管理組合に対して行なう｢管理委託契約に関する重要軸説明｣、｢重要事項説明書への記名押印｣、｢契約書への記名押印｣｢理事長等に対する管理事務の報告｣は管理業務主任者の資格を有するものでなければ行なってはいけない。

管理組合

マンションの区分所有者で当然に構成される団体で、区分所有者は脱退することはできない。（区分所有法）

つまり、「マンション」は「区分所有法」により必ず（強制的に）管理組合が成立します。マンションを購入した人（区分所有者）はそのマンションを手放さない限り管理組合の組合員となり「区分所有法」やマンション自治の憲法である「管理規約」に拘束されます。

一般的には管理者（理事長）と管理規約を定めて、組合の多数決原理を原則として運営を決定していきます。

]]> なお、マンション管理組合の構成員は区分所有者です。そのマンションに住んでいるか住んでいないかは関係ありません。

また、管理組合の業務範囲はかなり広く一口では言い表せませんが、最も重要な業務は「マンションの共用部分の維持・管理」です。
区分所有者が個人で管理することが不可能なことや困難なことを管理組合が実施します。

力率

交流電気特有の現象で、電圧と電流が周波数のタイミング（時間）でずれてしまうことにより（いわゆる位相のずれ）、実際に消費する有効電力の効率が減少する。
単純計算で言うと、10A消費する機器も200V×10A＝2000Wとならず、位相のずれ分だけ効率が悪くなる。
見かけ上の電力と実際に消費する電力の差の割合をパーセンテージで表したもの。
進相コンデンサーなどを設置することにより力率は改善される。

監事

マンション管理組合の役員のひとつ。理事と監事で役員を構成する。監事の業務は理事の業務執行状況の監査及び組合の財産状態の監査。
理事会における議決権はないが出席して意見を述べることができ、理事に不正があると認めたときは臨時総会を招集することができる。

]]> 多くの区分所有者や役員の方は勘違いをされている方が多く、「理事長はもちろんのこと、なるべく理事にはなりたくない。でも監事なら楽そうだからやってもいい。」といわれます。
しかし、監事には理事長と同じくらいの責任があり、場合によっては法的責任を追求される場合もある重要な業務です。

管理委託契約書

マンション管理組合と管理会社が委託業務の契約を締結する際の契約書。国土交通省は03年3月に発表した「マンション標準管理委託契約書」に基づき契約をするよう指導している。

管理会社（管理業者）

マンション管理組合との委託契約に基づきマンションの日常管理等のお手伝いをしてくれる会社。
管理組合が委託業務費を支払い、管理会社が業務を行なう。近年マスコミで紹介されるように管理組合と管理会社のトラブルが増えているので契約内容を十分検討のうえ契約することが大切。
参考になるものとして国土交通省発表の「マンション標準管理委託契約書」がある。

]]> 業務を行なうには国土交通省に管理業者として登録をすることが義務付けられている。
管理会社の良し悪しを判断することは難しいが、一つの目安としては「社団法人　高層住宅管理業協会」に加盟しているか否かを確認すると良い。

管理費

マンションの日常に維持管理をお行なうために必要な費用をいう。
代表的なものは、管理会社に支払う委託業務費、清掃費、メンテナンス費など。
一般会計（管理費会計）として処理される。なお、修繕積立金とあわせて「管理費等」という場合が多い。

]]> 管理費会計で余剰金が出た場合は一般的には翌年に繰り越すが、将来のため総会決議を経たうえで修繕積立金に繰り入れることも可能。

瑕疵（かし）

広辞苑では「きず」「欠点」。本来の状態ではないこと。マンションの場合では施工が悪くて雨漏りがしたり、タイルが剥げ落ちたりすることが典型的な事例。

]]> その他として
「総会の招集方法に瑕疵がある。」
「この決議方法には瑕疵がある。」
などの使い方もする。

管理規約

区分所有者間の権利やマンション内における生活ルール等を定めたいわゆるマンションの憲法。
元になっている法律は、「マンション管理適正化法」、「区分所有法」などだが、法律に抵触しない範囲でそのマンション独自のルールを定めることも可能。
04年1月に国土交通省から「マンション標準管理規約」が発表され多くのマンションはこれに添った形で管理規約の見直しを進めている。

マンションサポート・ドットコム - マンション管理士 重松秀士のホームページ

爆裂