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2005年08月12日  [ カテゴリ:マンション管理士 業務日誌 ]

私がお世話になっているマンションで「建物劣化診断」を実施しました。
私も参加して、久しぶりに「昔とった杵柄(きねづか)?」を発揮してきました。
ご存知ですか。劣化診断には、人によっては分類の仕方が違う場合もありますが、概ね以下の種類があります。
1次診断 書類・図面審査
2次診断 目視検査 打検
3次診断 機器検査
4次診断 破壊検査 です。

1次診断は事前に完了していましたので、この日は2次~4次までの診断です。
そのほかに、各住戸にアンケート用紙を配布し、ベランダや専有部分での問題点を確認したり、将来のマンションのあり方に関する希望なども書いてもらいました。
その後、診断結果とアンケート結果を集計し、このマンションのこれからのライフデザインを、区分所有者の方々と決定して行きます。
それをまとめて一覧表にしたものが、「長期修繕計画書」です。

以下に、当日の私の奮闘(悪戦苦闘)ぶりをご紹介します。

veranda.JPG
まずは、ベランダの打検です。モルタルの剥離をチェックします。
爆裂も目視で確認します。

shumitthammer1.JPG
次は、シュミットハンマーによるテストの準備。
10センチ感覚で、25箇所のポイントをマークします。


shumitthammer2.JPG
いよいよシュミットハンマーでテスト開始です。
かっこよくテストしているつもりだったのですが、髪の毛の薄さのほうが目立ちます。(^-^;
結果としてはほとんどの部位で設計強度である180kg/㎝2を満たしていました。

peinttest1.JPG
これは壁面塗装膜の接着力テストです。
目立たない部分にテスト用プレートをエポキシ樹脂で貼り付け、硬化後に引っ張ってテストします。
右側に見えている穴は、コンクリートの中性化テスト用にあけた穴です。
後の手直し(補修)のことを考え、ほとんどの場合、このように同じ個所で実施します。

peinttest2.JPG
専用機器を使用して、プレートが剥れるまで引っ張り、そのときの力を測定することにより、塗装膜の接着強度を測定することができます。
住宅・都市整備公団保全工事共通仕様書の基準値7.0kg/cm2に対して、今回測定した平均値は14kg/㎝2で、きわめて良好でした。


chuseika.JPG
採取したコンクリートのコアにフェノールフタレイン溶液を噴霧して、コンクリートの中性化を測定します。
ピンク色に変色した部分はアルカリ性で、中性化していない部分と判断できます。
今回の検査では、築30年の中性化進行の基準値(吹付けタイル仕上げの場合)8.16ミリに対して、平均値で8.18ミリでした。ほんの少しですが基準値よりも中性化が進行していることになります。


bakkan2.JPG
給水管のルートの一部を切り取りました。
この後、二つ割にして酸洗いを行なった後、錆の発生状況等を検査します。


bakkan3.JPG
酸洗いまで実施した後の状態です。
直管(まっすぐな部分)は、ほとんど錆びていませんが、継手の部分は、どうしてもサビが発生しています。
最近では継手の部分も腐食しない管端コアなどが普及していますが、このマンションが施工された時代にはありませんでした。


faiberscope1.JPG
洗濯機置場の給水ルートにファイバースコープを挿入して、給水管の内部を確認しています。
ほとんどの場合、継手の部分にサビ等の傷みが出ます。


faiberscope2.JPG
洗面所の給水管を調査しています。
このマンションは、十数年前にエポキシ樹脂によるライニング更正工事を実施していますので、直管部分は傷んでいませんでした。しかし、継手部分にはかなりサビこぶが出ているのが確認されました。


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