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ホーム > お知らせ&日記(ブログ) > マンション管理士 業務日誌 > 漏水瑕疵工事の立会いをしました。

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2007年02月24日  [ カテゴリ:マンション管理士 業務日誌 ]

お世話になっている団地で、特定の棟だけが以前から雨漏りで困っていました。
売主も比較的誠意をもって対応しているのですがなかなか解消されません。
しかも、雨漏りは複数の住戸に発生し、現在も経過観察中の状態です。
今日はアフターサービス基準に基づく、補修工事を実施しました。
私も、理事さんからの指示で顧問マンション管理士として補修工事に立ち会いました。
この団地は、いわゆる「期分け分譲」といわれるもので、建設時期が数年にわたり分譲時期も数期にわたっています。
しかも分譲が、建物が建設されたときから数年遅れて実施されたこともあり居住年数と築年数が異なるという複雑な関係です。
またこの建物は、一時公団で良く採用した「オールPC方式」の建物で、原則としてコンクリートの現場打設は行わず、すべてPCパネルを現場で組み合わせて完成したものです。
よって、PC板とPC板のジョイントは全てシール方式となっており、シールの施工性や耐久性が品質に大きく影響します。

雨水の浸入ルートと予想されている最上階のルーフバルコニーと壁の取り合い部分のシール打替工事を実施しました。
まずは、既設のシールの撤去作業です。

新しいシールを施工する前の養生(マスキング)工事です。
これをやっておかないと、仕上がりの端部がきれいに仕上がりません。

専門の職人さんによるシール打ち工事です。
簡単そうですが、一定の量を供給しながらきれいに仕上げるのは熟練しなければできません。
私も、他の現場でやったことがありますが、仕上がりがぐちゃぐちゃになって、職人さんに大迷惑をかけてしまった経験があります。

表面をしごいた後、マスキングテープをはがして仕上がりです。

ここでちょっと一息
中央遠くに見えるのは私の自宅付近の高層ビルで海のすぐ近くです。
右の屋根越しに見えるのは、県庁です。

次は、別の部位の補修工事です。
大庇(最上階の庇)部分に施工したシールの一部に、肌別れ現象(隙間の発生)があり、そこから雨水が浸入していることが事前の注水検査によりほぼ分かっていたので、今回はその部分のシールの打替作業を実施する予定です。
作業する部分は、ほんの少しですが最上階の危険な場所なので必要な範囲で足場を施工します。

隙間が発生しているシール部分です。
良く見ると左右の躯体とシールの間に隙間が発生していることが分かります。
前回の調査では、ここから実際に水を流して、約30分後に部屋の壁に漏水していることが確認されています。

毀損のシールを撤去した後です。
下のほうに白く見えるのはバックアップ材です。

撤去した後のシール材です。
かなりの量を施工していました。
グレイの部分が表面の1次シールで、黒い部分はバックアップ材でなく下部の2次シールです。
専門家に見てもらったところ、10年近くたっているシールそのものはそれほど劣化しておらず良好でしたが、躯体部分との隙間の発生が致命的となっているとのことでした。

同様にマスキングテープでの養生作業です。
シール部分の深さを確認したら、かなりの量のシール材が必要です。

念のため、付近のシール部分で傷んでいる部分も打ち直しを実施しました。

最後に目的の部分のシール作業です。
かなり多めに材料を用意しましたが、この日の作業で全部使い切りました。

表面を仕上げて最終的に完了しました。
この後は、しばらく様子を見て、雨の日でも漏水が発生しないことが確認できたら、室内部分の壁紙等を張り替えて終了となります。
あと2~3週間は掛かりそうです。


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