業界トップクラスの実績を持つ千葉のマンション管理士 事務所所長 マンション管理士 重松秀士が、マンション管理 コンサルタントならではのお役立ち情報をお届けします。 携帯版

千葉のマンション管理 コンサルタント マンション管理士 重松秀士の「マンションサポート・ドットコム」
  • マンション管理士 重松秀士に相談・問い合わせをする(無料)
  • マンション管理士事務所が行う各種コンサルティング・サポート業務の資料請求をする(無料)

現在位置:
ホーム > お知らせ&日記(ブログ) > マンション管理士 業務日誌 > マンションの長期修繕計画書作成のサポートを実施しました。

  • mixi check

2008年07月21日  [ カテゴリ:マンション管理士 業務日誌 ]

マンションの建物や設備を長期間にわたり適正に維持・管理していくには思いつきの修繕ではなく、そのマンションの状況に応じた長期修繕計画を作成して、その指標に基づき管理していくことが重要です。
おりしも、国土交通省から、マンションの適正な維持管理には、適正な長期修繕計画の整備が重要であるとの記者発表があり、「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン、同コメント(PDF)」が公表されました。
私も、多くの管理組合のお手伝いをして気が付いたのですが、長期修繕計画がきちんと整備されていない状態やひどい場合は長期修繕計画書がないような状況で、多額のお金を掛けてなんとなく修繕工事を実施している例に遭遇します。
たぶん、「あそこが痛んでいるから。。。」「もう10年経ったから。。。」「管理会社に言われたから。。。」などの理由で漠然と実施している例は少なくありません。
今回は、私のマンション管理士事務所で受託した長期修繕計画の作成サポート業務についてご紹介いたします。
私の事務所は改修設計の専門事務所ではありませんので、私自身が建物診断を行ったり長期修繕計画書を作成することはほとんどありませんが、今回は管理組合の特殊な事業により本格的なサポートをすることになりました。

私がお世話になっている管理組合では、数年前に第1回目の大規模修繕工事を実施し、設計監理を担当したコンサルタントが、工事の終了後に長期修繕計画書の見直しをやってくれる約束になっていたので建築工事のみを見直した簡単な長期修繕計画書がありました。
それとは別に、設備関連の業者に給排水管の調査を依頼して、調査報告書と設備関連の長期修繕計画書の作成を有償で実施しました。
更に、管理会社は独自のサービスとして、管理会社の基準による長期修繕計画書を作成して無償で提供しています。

しかし、各社の判断基準がばらばらで、修繕周期や修繕金額に統一性がなく長期修繕計画書のフォームも統一されていませんので専門的知識に乏しい管理組合は見てもさっぱり分かりません。
建物診断と長期修繕計画作成を専門としている業者を数社当り、3社の長期修繕計画書を精査して、見やすいように統合してほしいとのお願いをしましたが、どこの会社も「他社が勝手にやった物を、自社で見直して整備するのは困難で、最初からやり直したほうが良い。」との回答でした。私ももっともだと思いました。
専門業者に再度費用を払って実施するだけの余裕がなかったので、とりあえず管理組合が出せる予算の範囲内で長期修繕計画書の整備を重松マンション管理士事務所で実施することになりました。

やり方としては
  1. 管理会社立会いの上で、建物及び設備診断を当事務所立会いの上、再度実施する。
  2. その後、管理会社には以前提出した長期修繕計画書の見直しを行い、再提出をお願いする。
  3. 管理会社、設備会社、設計監理事務所の3社の長期修繕計画書の内容を精査し、1つのフォームに移し変えて、見やすい一覧表やグラフとして作成しなおす。
  4. 以上を元に、理事会と協議の上説明会を実施し、その後総会で長期修繕計画を承認してもらう。
となります。
今まで、大規模修繕工事の実施や建物診断、長期修繕計画の作成などはかなり経験し、管理組合側の立場で設計事務所や施工業者とのコンタクトをしたり、業者への指導を主にやっていたので作業自体はさほど大変ではありませんでしたが、やってみると工数がかなりかかって苦労しました。(-;

それでも、今度は管理組合として今後30年間の修繕に対するひとつの指標が完成したので、日常の維持管理を含めて今後の方針などは決定しやすくなったと思います。
また、ご存知のとおり、法律の変更、物価の変動、税率の変更、生活水準の向上によるグレードアップなどに応じて、長期修繕計画の内容は変化していきますので、定期的(概ね5年)に見直しをすることが必要です。

業務の概要

chokei-1.JPGchokei-2.JPG
屋上防水の劣化状況を確認中
この日は管理会社から建築担当者と
設備担当者を含み合計3名が立ち会いました。
私のマンション管理士事務所からは私と小林が立会い
プロナーズの認定者も研修目的で参加しました。
chokei-3.JPGchokei-4.JPG
長期修繕計画作成の概要書です。
十数ページにわたり、目的や計算根拠
などをコメントしています。
長期修繕計画書と収支グラフです。
これを見ると現在のマンションの資金に関する状況もすぐに分かります。

なお、「長期修繕計画の作成サポート業務」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

マンション管理コンサルタント マンション管理士 重松 秀士プロフィールmansion_supportをフォローしましょう
資料請求 無料相談・お問い合わせ マンション管理士事務所

[NEW] 重松マンション管理士事務所では、サポートスタッフを「1名」募集中です!

最近追加されたお知らせ&日記(ブログ)10件

お問い合わせはこちらから。安心してご相談下さい!

  • マンション管理士は法律で厳しい守秘義務と倫理規定が課せられています。
  • 違反した場合は資格取消・懲役・罰金等の処罰を受けます。

マンション管理一筋! 業界トップクラスの実績充実の設備と支援体制が自慢の重松マンション管理士事務所の詳しい業務については、マンション管理士事務所HPをご覧下さい。

マンション管理相談」「顧問契約(管理組合顧問)」「大規模修繕工事コンサルティング」「建物診断・長期修繕計画作成のサポート」「管理規約の改正」「管理費削減」「管理会社変更」「管理費滞納」「理事長代行」「会計処理代行」「マンション自主管理サポート」「簡易ホームページ作成・運営支援」など、各業務に関する詳細の内容や各業務の「資料請求」、「スタッフ紹介」や「お客様インタビュー」などをご用意しています。

コメント

▼コメント投稿フォーム