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ホーム > お知らせ&日記(ブログ) > マンション管理士 業務日誌 > 大規模修繕工事の施工会社のヒアリングを行いました。

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2010年11月20日  [ カテゴリ:マンション管理士 業務日誌 ]

先般、公募で大規模修繕工事のコンサルタント選定をした管理組合で、今度は実際に工事を行う会社のヒアリング(プレゼンテーション)を行いました。
一般的には、設計事務所が工事会社選定の支援を行いますが、今回は、工事会社選定に関しては、管理組合独自で行うことを最初から決めていました。

ですから、工事仕様書、金ヌキ明細書の作成は設計事務所に依頼しましたが、公募による工事業者の募集、応募業者比較一覧表、第1次選考会、現場下見の立会いは私のマンション管理士事務所がサポートしながら管理組合で行いました。

よって、施工業者選定作業においては、設計事務所には、見積に応募した工事会社からの質疑対応と見積金額比較一覧表の作成及びヒアリングの司会をお願いしましたが、各社からの見積書を一斉に開封するまでは、設計事務所にも応募している工事会社名は一切伏せて作業をお願いしました。

最終的には3社に絞り込み、ヒアリングを実施して1社に決めましたが適正な手順で公募を行い、途中経過も極力公開しながら進めていったので、居住者の方も納得してもらえました。

ちなみに、この管理組合でサポートした内容について読売新聞社から取材を受けました。
取材の内容は、大規模修繕工事における「公募」の活用についてです。
私は、「公募」はじょうずに活用すると、公正な競争が行われ、組合員に対する説明責任も果たしやすいと考えていますが、利用方法を間違うと"談合":http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.phpを誘発することもあり注意が必要だといつも申し上げています。
その結果として、「公募」が不正に対してお墨付きを与えてしまうことにもなりかねないことなどを取材時に申し上げましたが、紙面の関係で、新聞の記事には私が話した内容の一部しか掲載されませんでした。

工事会社選定作業の様子

101031daikibo-01.JPG新聞による公募に応募してきた施工会社は全部で15社ありました。
応募条件としては、「資本金」、「業歴」、「施工実績」などを提示し、必要に応じて「現場代理人予定者の経歴書」などの提出もお願いしました。
重松マンション管理士事務所では、応募書類を理事会から頂いたら、写真のように「応募会社一覧表」を作成して理事会に提出します。
「応募会社一覧表」には、会社概要や実績をまとめ、更に会社の信用度の目安などを付け加えて提出しました。
理事会では第1次審査を行い、一覧表の内容及び重松マンション管理士事務所のコメントなどから、経営内容に不安のある会社を除き、9社に見積りを依頼することとしました。
この時点では、設計事務所には応募会社名を公表していません。
101031daikibo-02.JPG応募した会社による現地下見調査や質疑応答を経て、全社から見積書が提出されたら次は「見積り金額比較一覧表」を作成します。
この時点で、設計事務所は初めてどの会社が応募したのかが分かります。
左の写真の一覧表は、重松事務所で作成したものですが、単価のチェック、設計価格との乖離などを細かくチェックし、レーダーチャートも作成して、競争が適正に行われているかどうかを確認しました。
今回は、適正な競争が行われていることを理事会に報告しました。
101031daikibo-03.JPG9社の見積内容を検討した結果、金額面、現地調査や質疑の内容等から判断し、3社をヒアリングに招いて、各社からプレゼンテーションを受け、聞き取り調査を行うことに決めました。
ヒアリングでのポイントは、、、
・ 必ず現場代理人予定者の出席を依頼し、能力や人柄等を見極める。
・この工事に対する取組み姿勢を確認する。(どの程度、現場を調査しているか等)
・修繕工事として仕様書に記載された以外にも、管理組合にとって有益な提案があるか。
・工事期間中の居住者に対する配慮(生活面、安全面、防犯面等)が感じられるか。
等に重点を置いて実施します。
101031daikibo-04.JPG最近は女性の現場代理人も、いるようで、なかなか頼もしい限りです。
最終的な金額の提示を受け、プレゼンテーションから感じられた熱意や誠意などを判断し、1社に絞り込みました。
内定した施工会社に対しては、内定通知書を出して準備にかかってもらいます。
但し、最終的な契約は総会での承認が必要となるので、内定通知書には契約は総会承認後になることも付け加えて送付します。
そして、その後の総会では、出席者全員の賛成で承認されました。
大規模修繕工事をスムースに進めるには、必要な手順を尽くして進めることが大切だと思います。

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