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2011年02月25日  [ カテゴリ:マンション管理業界の気になる話題(ニュース・評判・事件), マンション管理会社ランキング ]

週刊ダイヤモンド社から2011年の大手マンション管理会社実力ランキングが公表されました。
全体的な傾向としては、大手管理会社のM&Aのせいもあり、寡占化が進んでいるようです。
シェアでいうと、上位10社で全体の約4割、上位50社まで広げるとなんと全体の約7割を占めています。
受託管理戸数の少ない中小零細の管理会社は厳しく、離合集散を含めた淘汰が始まっているようです。

ところで今年の評価基準の大きな変更点は以下の2つだそうです。

  • 「受託管理組合数成長率」を採用
  • 「自社運営の研修施設の有無」

「受託管理組合数成長率」とは、(当期末受託管理組合数÷前期末受託管理組合数)-1で計算され、パーセント表示に変換されて表記されています。また、「当期の成長力を測る指標」=「顧客ニーズに応えているかを表す指標」というようなことが書かれています。

成長力についてはある程度理解できますが、受託顧客数が単に伸びているだけで「顧客ニーズに応えている管理会社である。」という評価にはならないと私は思います。それと、成長率の大きい会社はもともとの受託管理戸数が少ない会社が多く、少し増えただけで大きい数字が出てしまいます
「自社研修施設の有無」については、管理員やフロントマンの研修用として自社運営の研修施設を持っているかどうかということだと思います。評価基準は、多様化するニーズへの対応力を測る指標としてますが「有」が5点で、「なし」が0点です。

また、毎度のことではありますが、このランキングは権威のある機関が独自に調査して得たデーターに基づいて評価したものではなく、アンケート形式で各社に回答を求め、集計したデーターに基づいて評価したものです。
ですから、正直なところ、ランキングの上位に表示されている管理会社を見て、私でも「何故???」と疑問を感じる管理会社もあったりします。

しかし、業界の情報や他の管理組合の管理状況などが分からない管理組合にとってこういう情報は貴重なものですし、参考にできる有用な情報であることは間違いありません。状況に応じて、また、表面的な数字や順位を鵜呑みにすることなく、うまく活用していただければと思います。

ちなみに、重松マンション管理士事務所の主要な業務は、顧問契約を主体とした適正な管理組合運営のサポートであり、管理会社変更ばかりをやっているわけではありません。また、適正なマンション管理を行う上で管理会社は重要なパートナーであり、(主に管理費削減目的の)安易な管理会社変更や自主管理はおすすめしていません理由)。
にもかかわらず、昨年も5件の管理会社変更に関与することとなり、やはり管理組合の管理会社に対する関心----特に「管理費が高い」という部分に関心が高く、管理費削減を前提とした管理会社変更をお手伝いさせていただくことになりました。

重松マンション管理士事務所では、前述の通り安易な管理会社変更をすすめていないこともあり、管理会社変更をせずに管理費削減を行うことも珍しくありません(ケースによっては大幅な管理費削減も可能です)が、ご相談される管理組合の方々も、最初から「何が何でも管理会社を変更したい」と思っている方々ばかりではありません。
しかし、「管理費が高い」上に「日々の対応への不満」などが蓄積され、さらに長い交渉などを通じて不信感ばかりが大きくなってしまうと(不誠実な対応が続くと)、「管理会社変更やむなし」という判断に至るのも無理はありません。信頼関係のない、というより、不信感しかない管理会社は重要な「パートナー」とは言えませんし、また、重要な「パートナー」になりえませんので・・・

過去のページでも申し上げましたが、ご参考までに、改めて重松マンション管理士事務所が良いと思う管理会社の基準を幾つか書かせていただきます(もちろん、管理会社選定時にはこれだけを見ることはなく、当事務所独自の管理会社評価システムや指標等を使っています)。

  1. きちんとした会計報告システムを含む月次業務報告書が速やかに提出され、充実して見やすいこと(マンション管理会社によっては、「どうしてこんなに分かりにくい会計報告書にするのだろう。」と思いたくなる書式のものがあります。また、昨年のマンション管理適正化施行規則の改正で、軽々に関する月次報告は1ヶ月以内に提出することが義務付けられています。)
  2. 担当者(フロントマン)1名が担当する管理組合の数が1桁(10件未満)であること
  3. フロントマンのレベルが一定水準以上であること(と言っても決して高いレベルを要求しているわけではなく、社会人としての一般常識程度は備え、善管注意義務を果たしていること)
  4. フロントマンの業務をサポートする社内体制がしっかりできていること
  5. フロントマンが管理組合の立場に立って物事を考えることができること

それでは、2011年の大手マンション管理会社実力ランキングの上位20社をご紹介します。

大手マンション管理会社実力ランキング(2011)

  1. 東急コミュニティー
  2. 長谷工コミュニティ
  3. 合人社計画研究所
  4. 三井不動産住宅サービス
  5. 東急ファシリティサービス
  6. 日立ビルシステム
  7. 太平ビルサービス
  8. 野村リビングサポート
  9. 大和ライフネクスト
  10. 日本管財
  11. 大京アステージ
  12. 大成サービス
  13. 三菱地所藤和コミュニティ
  14. 星光ビル管理
  15. 住友不動産建物サービス
  16. 日本ハウズイング
  17. 鹿島建物総合管理
  18. コミュニティワン
  19. 丸紅コミュニティ
  20. 三井不動産住宅サービス関西

参考

なお、「管理会社変更」や「管理費削減」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

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コメント(1)

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管理重要事項説明に付いて教えて下さい。
5月にマンション総会があります、総会の折契約期間5年間は長いの声に今回
契約なりそうです、私としては1歩前進と納得できました。しかし巡回清掃が週3回が2回に変更になりその対価、従来月55,000から45,000の10,000円値引きの減額。 これは実質値上げとなり私としては納得できません。この案件は重要事項説明に値する物でしょうか?理事会だけで決められる事案でしょうか、事前に住人説明会がいるのでしょうか、ご教授ください。

by コバヤシ ヨウゾウ 2018年5月12日 09:08 [ 返信 ]

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