リゾートマンションの特殊設備の中期整備計画を作成しました。

大規模修繕工事コンサルティングをきっかけにお世話になり、今年で７年目になるリゾートマンションが千葉県南房総にあります。
外房の海岸沿いに面していますので、今回の東日本大地震では被害が出たのではないかと心配していましたが、結果的にはほとんど被害はありませんでした。
おそらく地盤がしっかりしていたのではないかと思いますが居住者の方も一安心です。
現在は、節電対策として照明の一部消灯と温泉大浴場の営業時間短縮を行っています。

このマンションは、リゾートタイプなので普通のマンションにはない設備として、温泉大浴場、プールがあり、また下水道がまだ完備していない関係上、浄化槽を使用してます。
普通のファミリーマンションであれば、建物や設備の状況はほぼ決まっており、計画的な修繕は、長期修繕計画に基づいて実施することになります。

もちろんリゾートマンションも例外ではなく、このマンションも数年前に管理会社の協力を得て、長期修繕計画を作成し、その計画に基づいて計画修繕の実施や修繕積立金の金額を検討しています。

しかし、温泉大浴場やプールに関しては修繕計画がなかったので、その都度、管理会社やメーカーの提案を受けた後、理事会で審議して必要と思われる修繕を実施していました。
実施の決定をするためには、その都度提案した管理会社やメーカーに理事会に出席してもらい細かな説明を受けるのですが、内容が難しくて理事会も私も、提示金額の妥当性や修繕の必要性など、なかなか判断がつきません。

修繕の提案があるたびに、毎回メーカーを呼んで検討するのも大変なので理事会とも協議した結果、全ての特殊設備について専門家やメーカーの調査及び提案を尊重した上で中期（１２年）の整備計画を作成し、今後は、中期整備計画に基づいて特殊設備の維持・管理に必要な金額を合理的に算出し、必要な金額を毎年予算化していこうということになりました。

作成業務については、重松マンション管理士事務所で全体のコーディネートを行いましたが、管理会社、納入メーカー、メンテナンス会社の協力を得て、約３ヶ月かかりました。
完成した中期整備計画は理事会で承認し、来期以降の計画的な維持・管理の指標として位置づけることになりました。
これで、理事会のメンバーが代わっていっても、この中期整備計画と実施した修繕の履歴を比較しながら、適正な維持管理ができると思います。

特殊設備の中期整備計画

温泉大浴場のボイラー設備	同じく温泉浴槽用の熱交換器
プールのろ過装置	浄化槽の沈殿槽 以前、汚泥の引抜作業でご紹介しました。
完成した中期整備計画書 温泉関連設備、プール関連設備、浄化槽の３つに分けて記載しています。	中期整備計画書には、品名、メーカー、型番の他、直近の修繕履歴も記載して管理するようにしました。
協力してくれた管理会社の林さん 現場の主要な設備を全てチェックして記載してくれました。 メーカーやメンテナンス会社とも打合せ、最終的には私の事務所にも来て打ち合わせをやってくれました。

グラフィック:http://twitter.com/#!/broccolitree

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