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2011年07月14日  [ カテゴリ:マンション管理士 業務日誌 ]

管理会社変更と言うと、それに至る過程や目的は様々ですが、一般的には管理費削減を伴うケースがほとんどです。そんな中、管理費削減どころか、管理の維持を最優先し、管理費アップを選んだ管理組合のお手伝いをさせていただきましたので、ご紹介させていただきます。

昨年10月からお世話になっている茨城県のマンション(築9年で100戸強)ですが、いろいろな事情があって、管理会社変更も含めた「管理委託見直し委員会」を立上げました。
重松マンション管理士事務所は契約期間を1年間とし、管理会社変更コンサルティングという形で、見直し委員会と理事会のサポート業務を行いました。

この管理組合は、当時の管理会社に対して委託業務費に関する不満はなかったのですが、日常の管理・運営に対する支援業務に関して不満を持っていました。
特に、分譲直後に分譲会社と建設会社が経営破たんしたこともあり、品確法による瑕疵補修が担保されていないという事情もあったので、ハード面(建物・設備)の支援について、強力な支援を期待していたのですが、そのあたりの考え方が当時の管理会社とうまくかみ合っておらず、そうした経緯があってお手伝いすることになりました。

「管理委託見直し委員会」では、最初から管理会社を変更することを前提に作業を進めるのではなく、まずは自分達のマンションにとって一番良い管理のあり方等を検討して、管理仕様を作成することにしました。
管理仕様を決めるには、住民アンケートを実施し、居住者の意見をなるべく反映させながら、「管理員の勤務体制」、「災害に対する支援体制」、「建物と設備のメンテナンスを重視した修繕提案能力」を意識したものとしました。

本仕様書を基に、現在の管理会社のほか、大手の管理会社数社に見積りを依頼して比較検討した結果、今回は管理会社を変更することになりました。
先日、臨時総会を開催して承認してもらいましたが、特筆すべきは、冒頭にも書かせていただいたように、委託業務費が従来よりも高くなったことです。

普通は、管理会社を変更して管理コストを下げる場合が多いのですが、このマンションは管理コストが少々高くなっても、建物や設備の維持管理に重点を置いたのです。
3月11日の東日本大震災も影響したと思いますが、管理費削減のために管理会社変更をすることが多い中にあって、考えさせられる事例でした。

もちろん、重松マンション管理士事務所では、管理会社は管理組合にとって重要な「パートナー」であるという一貫した考え方の基、安易な管理会社変更や自主管理、とにかく安く買い叩く管理費削減や大規模修繕工事などをおすすめすることはありませんし、管理組合のご要望や個々のマンション事情に即した管理会社選定のサポートをしてきているので、大幅な管理費削減には繋がらないケースを含めて様々なケースを経験しているわけですが、今回の管理組合のように価格以外の部分で明確な目的を持ち、その判断基準が最後までぶれず、最終的に管理費アップに繋がったケースは初めてでした。

ちなみに、今回の「災害に対する支援体制」とは少し違いますが、過去の管理会社変更コンサルティングで、「台風や大雪の時の協力体制」「管理組合の行事(訓練やお祭)への協力体制」なんていうご要望を勘案して検討したこともあります。

なお、管理会社見直し委員会のサポート及び全体的な理事会運営を、私を含めた2名体制で行いました。
また、契約期間中に、年度事業計画として鉄部塗装工事が予定されていましたので、そちらのほうも仕様書の作成、工事業者の選定、現場立会い等のお手伝いをすることになりました。

現在は、新管理会社と旧管理会社の業務引継が円滑に行われるよう重松マンション管理士事務所でしっかりサポートしています。

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