マンション管理センター通信に「管理費等の滞納問題」について寄稿しました。

財団法人マンション管理センターが発行している月刊誌「マンション管理センター通信」の第３０８号から第３１１号までの４カ月にわたり、「マンション管理費等の滞納問題」に関して寄稿しました。
昨年の２月ごろからマンション管理センターと打ち合わせて構想をたてましたが、これから増えてくるであろう管理費等の滞納問題に関し、できるだけ実務ベースで書いてほしいというものでした。
私のマンション管理士事務所では、滞納が多い管理組合の場合、私が「管理者」に就任して、自ら法的措置等も実施することもありますので、管理費等の滞納問題に関しては比較的自信があるのですが、文章にする作業はかなり苦労しました。

というのも、内容が繊細な部分を含んでいることや、法律絡みとなる問題もあったからです。
自分としては、弁護士さんの意見も聞きながら相当気を遣いながら書いたつもりですが、あとで読み返してみたら、まだまだ不十分だったと反省しています。
それでも、センター通信を読んでくださった方からは「けっこう勉強になった。」といってくださる方も多く、書いてよかったと思いました。

管理費等の滞納に関する寄稿は、どうしても弁護士さんが書かれることが多く、内容も難しくなる場合もあるので、私の場合はできるだけわかりやすく、且つ実務に役立つように書かせていただきました。
最近では高齢化が進み区分所有者が亡くなった場合の複雑な相続問題があったりして、滞納問題も簡単に解決できない事例が多くなっています。
私は、金額が大きくならないうちに早期の対策を取ることを寄稿の中では何回も訴えました。

最終号で私が訴えた管理費等の滞納問題への取組み４か条を以下にご紹介します。

1. 管理費等の滞納は区分所有者として最大の義務違反行為であると認識すること。
2. 滞納に対しては、速やかに対応し「管理組合は、管理費等の滞納は絶対に許さない。」という強いメッセージを常に発信し続けること。
3. 管理費等を滞納している区分所有者に対し、法的措置を取ることは決して悪いことではなく、問題が長期化すると滞納者本人ももっと大変な事態に陥ること。
4. 回収のための鉄則は、「速やかに回収する。」、「全額を回収する。」、「極力少ないコストで回収する。」

以下は、４カ月にわたり寄稿した原稿です。管理費等の滞納問題への取り組みを重松マンション管理士事務所の実務経験から書かせていただきました。ぜひお読みください。
センター通信３０８号から３１１号（PDF）

寄稿内容（抜粋）

管理費等の徴収と初期滞納への対応＜第一回＞

１．はじめに
２．管理費等の徴収についての基礎知識
　　・区分所有者の負担する費用等の種類
　　・負担方法と負担義務者
　　・管理費等の収納状況管理方法
　　・徴収方法
　　・一部入金の際の充当方法
３．管理費等の徴収ルールの決め方と周知方法について
　　・管理規約や細則の定め
　　・総会決議と周知方法
　　・回収できない滞納管理費等の処理について
　　

管理費等の徴収と初期滞納への対応＜第二回＞

１．管理費等の負担義務者の把握
　　・区分所有者名簿の整備と管理
　　・未販売住戸の負担義務者
　　・異動の際の届け出
　　・競売が行われた場合の負担義務者
　　・駐車場使用料の管理
２．管理費等の収納状況及び滞納管理費の管理手法
　　・収納状況の把握
　　・理事会での確認
３．滞納者毎の個別の確認
　　・チェックポイント
　　・不動産登記事項証明書の取得
４．滞納管理者等の報告

管理費等の徴収と初期滞納への対応＜第三回＞

１．初期の滞納者への督促方法について
　　・初期滞納者への基本的な督促方法（文書による督促／電話による督促）
２．滞納理由の把握と督促方法の選定
　　・管理会社や管理組合の対応に不満があり支払いを停止している場合
　　・金銭そのものに基本的にルーズな人の場合
　　・本当に金銭的に困窮している区分所有者の場合
　　・訪問督促（面談督促）
３．督促実施状況の記録・履歴管理と中期滞納者への督促方法
　　・督促履歴管理表による督促実施状況の把握
　　・所在不明者の把握
　　・法的措置に対する考え方
　　・法的措置の手続き
４．管理委託契約に基づく督促期間終了後の対応

管理費等の徴収と初期滞納への対応＜第四回＞

１．売買による気分所有者の異動
　　・通常売買の場合
　　・仲介業者からの重要事項照会（管理費等の負担額・滞納額・改定予定の有無等）への対応
２．相続による区分所有者の異動等の対応
　　・包括継承人（相続人）の把握
　　・ケースごとの精算方法
３．区分所有者が破産、または個人再生を申し立てた場合
　　・破産の場合
　　・個人再生の場合
４．さいごに

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