業界トップクラスの実績を持つ千葉のマンション管理士 事務所所長 マンション管理士 重松秀士が、マンション管理 コンサルタントならではのお役立ち情報をお届けします。 携帯版
私のマンション管理士事務所では、設計事務所が行うこのような作業状況をチェックして理事会に報告し、管理組合と設計事務所の円滑な連絡役も行います。
重松事務所とお付き合いのない設計事務所は、大規模修繕工事にマンション管理士が関与して事業を進めるやり方はあまり経験がないので、最初はあまりいい顔をしない場合が多いのですが、当事務所の立場や業務内容を理解した後は、逆に「マンション管理士事務所が間に入って管理組合と設計事務所の各種調整や連絡等をやってくれるのでありがたい。」という意見が多いようです。
事前のアンケート用紙です。 共用部分は、室外から確認できますが、ベランダ等の専用使用部分は外部から確認できませんので、全戸を対象としたアンケートを実施して、不具合点を居住者に確認してもらうシステムです。 当然ですが、アンケートの回収率が重要なポイントとなり、回収率が高い方がより詳細なデーターが集まります。 最低でも60%できれば80%以上が理想です。 | アンケート回収後にいったん集計した後、今度は現地で共用部分等の調査を行います。 ベランダ等の専用使用部分に関しては立ち入り調査となりますが、希望者を優先して実施します。立ち入り調査の戸数は、特に規定はありませんが全体戸数の10%から15%程度が多いようです。 希望者だけで必要な戸数に達しない場合は、理事や専門委員の方にお願いして調査に協力してもらいます。 |
ベランダの立ち入り調査の風景 事前アンケートで、不具合箇所の指摘があった部分を重点的に確認します。 | 調査結果は、細かく記録して設計仕様を決定するときの参考資料とします。 施工数量等は、図面が保管されていればかなり正確に算出することができますが、必要に応じて開口部の実寸法等もチェックします。 |
これは、理事会で調査結果を確認している風景です。会議は重松事務所の会議室で行いました。 この後、「調査結果報告書」の形で居住者に対して説明会を開催するための準備作業となります。 アンケートに記載された居住者からの改善希望項目等もこの時に確認し、今回の大規模修繕工事で対応できるものやそうでないものなどの層別作業も行いました。 | 実際の説明会の資料です。 調査項目や部位ごとに劣化の状況をグラフ化して説明したりしています。 また、このマンションでは3.11の地震の被害状況も合わせて報告し、居住者の方には好評でした。 |
診断結果報告会では、具体的に調査写真を交えて説明したほうが住民も理解しやすいと思います。 | これは、設計仕様を決定するための基本設計資料です。 各部位ごとに、複数の方法で修繕工事を提案しています。これを受けて管理組合は、「予算」、「居住者の希望項目」、「優先順位」等を検討し、さらに「費用対効果」も含めて最終仕様を決定します。 右側の資料は、最終仕様と設計金額が記載された明細書でいわゆる「予算書」になります。 |
マンション管理コンサルタント マンション管理士 重松 秀士(プロフィール| )
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