業界トップクラスの実績を持つ千葉のマンション管理士 事務所所長 マンション管理士 重松秀士が、マンション管理 コンサルタントならではのお役立ち情報をお届けします。 携帯版
今年も、「プロナーズ」恒例の夏季継続研修の時期がやってきました。今回のテーマは、機械式駐車場です。
実は、私たちマンション管理士にとって結構難しい問題の一つに機械式駐車場があります。
メンテナンスや修理にかかる費用の妥当性の検証、各種部品を含む耐用年数の問題、機械式駐車場の業界事情、独立系といわれているメンテナンス業者の是非など、どれを取ってみても簡単に答えにくい問題です。
その理由については、あくまで私見ですが、業界が寡占化していることと、エレベーターのように大規模な市場ではないこと、市場での歴史が比較的新しくデーター量が乏しいこと等ではないかと思っています。
当日は、千葉県佐倉市に本社のある株式会社アプラスの橋爪社長をゲストにお招きし、お話しできる範囲のことをいろいろとお聞かせいただきました。
研修会の後の、暑気払いも含めてご紹介いたします。
これに関しては、メーカーが作成した長期修繕(整備)計画書が参考になると思います。
当日も、アプラス独自の長期修繕計画書のサンプルを基に説明してくださいました。
大きく分類すると駆動部分と電気制御関連に分けられます。
駆動部品で代表的なものは、昇降用の減速機(モーター等)とチェーンですが、モーター等の耐用年数は約10年、チェーンの場合は用途によって8年~15年程度のようです。
私も他の機械式駐車場メーカーの長期修繕計画書を拝見したことがありますが、耐用年数はメーカーによっても考え方が違うようです。
不況が長引き、マンションの新規建設が少なくなっているので機械式駐車装置の新規建設数はピーク時の20~30%にまで落ち込んでいるそうです。
そのため、当然に価格競争が厳しくなり経営状況も悪化し、メーカーの淘汰が始まっているとのことでした。
現実に大手のメーカーが撤退したり、大手の会社同士が合併したりして生き残りをかけています。特に大型の設備投資をした大手メーカーの方が厳しい経営状況になり苦しんでいるとのことでした。
私たちは、機械式駐車場は金食い虫であって、立駐機のメーカーは結構おいしい商売をしていると思っていましたが、いろいろ聞いてみるとそうでもないようです。
私がマンション管理士になったころの機械式駐車場のメンテナンス費用は、メーカー系の場合で@6,000~8,000円/パレット・回が相場で大変高いと感じていました。
ですから、当時エレベーターのメンテナンス費用で話題となっていた「独立系」の保守業者が、機械式駐車場の業界にもいることを知って最初は結構依頼しました。
理由は、エレベーターの方では独立系の業者でもトラブル等の事例はあまり聞いていなかったことや、保守価格がメーカー系の半分くらいの価格だったからです。
しかし、当時保守会社を独立系に変更したマンションで、部品の調達に時間がかかったり、高い部品価格を請求されたりして困っているマンションもあります。
また、最近はメーカー系の会社も保守費はかなり安くなっています。
車両が約2トン、パレットが0.5トン、合計で2.5トンの重量のものを毎秒2~3メートルで動かす機械です。安全性を考慮した場合は、まずはメーカー系の保守会社と十分に交渉して進めていった方が最終的には安くつくかもしれないと思うようになりました。
ピット昇降式の機械式駐車場 私のマンションの駐車場です。 | こちらが横行昇降式のパズル型 全部で8台分のパレットが9個のスペースを上下左右に移動します。 こちらも私のマンションの駐車場です。 |
当日使用したレジュメ | アプラスの橋爪社長です。 業界の裏事情等、お話しいただける範囲で話していただきました。 |
当日の出席者は「プロナーズ」の認定者約40名 普段は、なかなか聞けない情報が多かったのでみんな真剣に聞いていました。 | こちらは、機械式駐車場のフルメンテナンスのパンフレット エレベーターのフルメンテと同じシステムです。 契約期間が10年間という制約がありますが、新築かそれに近いマンションでは、かかる費用が読めて管理しやすいかもしれません。 |
こちらは、メーカーが作成した長期修繕(整備)計画 形式によって金額の差がありますが、一番かかるタイプの生涯コストは300万円/パレットが目安のようです。 | 勉強会が終了したら、またいつものように「ノミニケーション」 親泊さんも川原さんもつかの間の息抜きです。 |
マンション管理コンサルタント マンション管理士 重松 秀士(プロフィール| )
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コメント(2)
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五十嵐さま
コメントありがとうございます。
私のマンションでは、先日6パレット分の機械式駐車場を廃止して、平置きに変更しました。
これからは、このようなケースが多くなるかもしれませんね。
by 重松秀士 ⇒ 五十嵐 誠 への返信 (2012年11月14日 08:15) [ 返信 ]
私の住んでいるマンションの駐車場システムも当然金食い虫の一つです。おまけに当たり前のように販売のため積立金の金額が非常に安く、駐車場収入が管理費に組み込まれています。今年度やっと積立金会計に取り込むことができたこと、それに管理会社の怠慢が明らかになり実情を突きつけて対応を迫っています。私は重松様とお会いしたことがあります。
by 五十嵐 誠 (2012年11月11日 22:07) [ 返信 ]
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