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2013年01月18日  [ カテゴリ:マンション管理士 業務日誌 ]

重松マンション管理士事務所では、現在2件の大規模な給排水管等の更新工事のコンサルティングをやっています。

竣工後の年数が30〜35年のマンションが増えてくるに従い、最近は設備工事の中でも特に給水管・排水管の老朽化に伴う取替(更新)工事が目立つようになりました。
給排水管が劣化しますと、配管内面の腐食が進行すると共に詰まりや残存肉厚の減少も生じ、これが原因で赤水・滲み・滞流・臭気・漏水などが起こるようになり、日常生活に支障をきたすと共に重大な事態をもたらすことにもつながります。

そこで今回は、現在千葉市内でコンサルティング中の大型団地の給排水管等の更新工事をご紹介しながら、給排水管等の改修工事の進め方、実施の際のポイント等をご案内いたします。

1.大規模修繕工事との大きな違い〜専有部分も工事が必要!〜

ご存知の方もいらっしゃると思いますが、給水管・排水管は共用部分と専有部分の両方に跨って一体となって存在している物ですから、工事を行う場合には必ず住戸内(専有部分)に立ち入らざるを得ないことになります。

ここが外壁等の大規模修繕工事と大きく異なる部分です。

それでは、実際の住戸内の工事の様子をご紹介いたします。

130109setsubi-01.JPG天井内にある給水管を更新するため、天井を解体しているところです。
木くずや埃が飛散しないように養生をしっかり行っています。
室内の工事であるため、特にこういう気遣いが必要です。
130109setsubi-02.JPG解体された天井部分です。
銀紙(アルミ箔)のようなもので包まれている部分が給水管で、今回はこれを交換します。私のマンションの場合は比較的珍しい事例ですが、住戸のタイプにより給水管が天井裏に配管されている部屋があります。あとの2本は、給湯管とガス管であり、まだ十分使えるとの調査結果に基づき、今回は交換しません。
130109setsubi-05.JPG壁内にある排水竪管を更新するため、廊下の壁を解体しているところです。
竣工図と事前調査により、配管が通っている場所は分かっていますが、壁を解体するときはさすがに緊張します。
解体部分は、必要最小限にするように配慮しています。
130109setsubi-06.JPG解体された壁部分です。
手前の太い管が排水竪管であり、これを新品と交換します。あとの2本は、給湯管とガス管なので今回は交換しません。
復旧工事がやりやすいように、解体した部分と解体しなかった部分の区切りはきれいに管理されています。
130109setsubi-07.JPGこの住戸は給水管が洗面所の床下にあるタイプなので、洗面所床下に敷設されている給水管を更新するために床部分を解体したところです。
ここについても、家具が汚れないように周囲を丁寧にビニールで覆っています。
130109setsubi-03.JPGクローゼット内にある配水竪管を更新するため、クローゼット内部を解体しているところです。
こんな場所まで解体することになるのですね。。。。
130109setsubi-04.JPG解体されたクローゼット部分です。手前の太い管が排水竪管であり、これを新品と交換します。
L字型の白い管は給湯管であり、これは今回交換しません。

なお、上記で解体された箇所は、給排水管改修工事後にいずれも元通りに修復されています。

上記の写真は給排水管改修工事の実際の模様ですが、ご覧になったように専有部分内の天井や壁、床を解体して工事を行うことになりますので、この点が屋上防水や外壁塗装等を主体とした大規模修繕工事とは大きく異なることになります。

続いて、こういった室内工事が中心となる給排水管改修工事の進め方や留意点などをご紹介いたします。

2.給排水管改修工事の検討を始めるきっかけ

長期修繕計画において給排水管の修繕予定時期が迫って来たとか、住民から漏水事故の報告を耳にするようになったときには、その計画時期に向けて修繕を実施するかどうかの検討を始めることになります。

3.改修工事のための体制づくりから実際の工事開始までの流れ

一連の流れについては、一般の大規模修繕工事の場合とほぼ同じであるため簡単に記述しますが、給排水管工事特有の事項については補足を付け加えます。

  1. 給排水管の改修工事を役員だけで対応するのは大変ですので、一般的には委員を募って「修繕委員会」を組織します。
  2. 相談相手としての専門家(マンション管理士や建築士等)を選びます。
  3. 給排水管の現在の劣化状況を把握します。
  4. 劣化状況を修繕委員会及び理事会がまず理解して意見を纏め、広報紙や報告会を用いて全住民が情報を共有できるようにします。
  5. 具体的な工事範囲と仕様を検討します。ここで配管工事特有の二つの工事方法について簡単にご説明します。
    • 更生工事
      配管内の錆や汚れを除去した後、腐食防止用の樹脂を塗って配管の延命を図る工法
    • 更新工事
      現在の配管を撤去して新しい配管と取り換える工法
  6. 給排水管改修工事の場合、前記5の工事方法をどちらにするかということ以外に、あらかじめ決めておかなければならないことが沢山あります。これも、専有部分内に立ち入って工事を行う給排水管改修工事の特徴と言えます。
  7. 前記6までの検討結果を踏まえ、修繕委員会で基本計画を作成し、理事会で決定すると共に必要に応じて総会決議を取ります。
  8. 次にその基本計画の内容を踏まえて、材料・工法・寸法などを具体的に決定するための詳細な設計(実施設計と言います)を設計事務所に依頼します。なお、実施設計の成果として得られる物は「設計図」「工事仕様書」「設計見積書」などです。
  9. 上記の設計図や工事仕様書などが完成したら、説明会(設計概要説明会)を開催します。
  10. 続いて施工会社の選定作業に入りますが、その手順は大規模修繕工事の場合と同様になりますので省略します。
  11. 総会決議を経て施工会社と契約を取り交わし、工事開始前に住民説明会を開催します。この場で、工事全般に関する説明に加え、特に住戸内で行う工事の詳しい内容や注意点が説明されますので、聞き逃さないようにすることが大切です。
  12. 給排水管改修工事の場合は11の説明に加え、更に特徴的なことが一つあります。それは、後日、施工会社が全戸に立ち入って個々の住戸ごとに具体的な工事予定箇所の確認調査を行うと共に、工事上の注意事項について説明をすることです。各住民は、この説明をよく聞いておき、きちんと実行・協力することがマンション全体の工事が円滑に行われるかどうかの鍵になるところですので、非常に重要な点です。
 
以上、室内工事が中心となる給排水管改修工事の進め方や留意点などについてその特徴をご紹介いたしましたが、いかがでしょうか。

実は、この給排水管改修工事を実施するに当たって最も重要なことは、いかにして住民の理解や協力を得るか、ということです。

繰り返しになりますが、全戸の専有部分に立入って工事を行うことになりますので、住民に工事の意義を理解してもらい、管理組合や施工会社からお願いされたことをきちんと実行してもらうなどの協力がないと工事はうまく進みません。

そのために、例えば以下のようなことを伝えていきます。

  • 工事を行うに至った経緯
  • もし工事を行わないとどうなるのか
  • 実際の工事はどのように行うのか
  • 工事に関して発生する種々の問題について、管理組合としてはどう考え、どう対処する予定なのか

個々の詳細は省略いたしましたが、挙げれば結構あります。

4.事例紹介

最後に、重松マンション管理士事務所で現在お手伝いしている団地の事例を差しさわりのない範囲でご紹介いたします。

このマンション(団地)では、竣工後30年以上経過し、これまで時々漏水事故が発生していました。そのため、工事実施予定の3年程前に給排水管改修工事に向けた修繕委員会を立ち上げて工事実施の必要性等について調査と検討を重ねると共に、折に触れ、漏水事故発生の事実や委員会の活動状況を広報紙で住民に知らせてきました。

そして、いよいよ工事を実施すること事業計画として総会で承認され、設計事務所を選定し、改修工事のための設計作業が終了した時点で「設計概要説明会」を開催することにしました。
この「設計概要説明会」を開催しない管理組合も見受けられますが、住民に説明を尽くし理解を得るという視点からは実施したほうが良いと思います。

121201setsumeikai.jpg

説明会の1ヶ月近く前に開催案内の文書を全戸配布すると共に各担当者が積極的に回収に動いた結果、出席申込者は実に92%という驚くべき数字となって現れました。
管理組合の理事を経験されている方ならよくご理解いただけるのではと思いますが、一般的な管理組合の総会ですと、どこの管理組合でも大体10%とか20%、多くても30%位というところが相場です。そのことを考えますと、この92%という数字がとんでもない驚異的なものであることがお解り頂けると思います。

そして、次に、説明会の10日程前に「説明会資料配布のお知らせ」として、資料配布案内と共に説明会の開催趣旨や今後の予定を書いた文書及び工事終了までのスケジュール表を全戸配布しました。
住民に目前の「設計概要説明会」の意義を知ってもらうと共に、その後の主な予定をあらかじめ具体的に知らせておくことで工事実施に対する理解を更に深めてもらい、協力を得やすくするためです。

そして、いよいよ今月からは施工会社の募集・選定段階に入り、5月の通常総会でその承認を得た後、6月以降、全住民向けの工事説明会 〜 全戸戸別訪問 〜 工事着手 〜 工事完了という経過を辿ることになりますが、これまでの住民の皆さんの様子からして工事はきっと大成功のうちに終了するものと思われます。

全住民が工事の目的やその具体的な内容を知り、関係者がお願いすることをきちんと理解し協力をする姿勢が窺える限り、特に何事もなく工事は良い結果を伴って終了すると確信できます。

皆さまの住むマンションをいつまでも良好・快適な状態に保つために、このページがお役に立てば幸いです。

<参考>給水管・排水管関連工事の記事

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