給水管・排水管更新（交換）工事の進め方とそのポイント～その２

前回に続き、給排水管更新工事に関してご紹介致しますが、今回は、実際のスケジュールに沿って、設計事務所作成の図面及び仕様書を基にした施工会社の募集・選定作業の部分から、各工程の具体的な内容とポイントをご説明致します。

なお、記事中で特に明記致しませんが、重松マンション管理士事務所は本工事のコンサルタントとして修繕委員会の立上げ後、長期修繕計画の全面見直しや修繕積立金の改定から関わり、工事完了までサポートさせて頂いております。

０．給排水管更新工事のスケジュール

１．工事業者の選定と管理規約の改正

設計概要説明会は驚異の出席率92％！

このマンションでは、工事実施予定の３年程前に給排水管改修工事に向けた修繕委員会を立ち上げ、工事実施の必要性等について調査と検討を重ねると共に、折に触れ、漏水事故発生の事実や委員会の活動状況を広報紙で住民に知らせてきました。
その甲斐もあって、平成２４年１２月初めに２日間開催した「設計概要説明会（工事の必要性や工事内容のあらましを説明するためのもの）」は、全約３００戸の９２％が出席するという驚異的な数の住民参加を得て大成功のうちに実施出来ました。一般的な管理組合の総会の出席率が10〜30％程度であることはご覧の皆さんがよくご存知だと思いますが、それと比較すれば９２％という数字がいかにすごいことかご理解頂けると思います。

施工会社の公募〜修繕委員会による選定作業

　「設計概要説明会」の大成功を受けて、早速、修繕委員会では施工会社募集要項の検討に着手しました。
そして、昨年（平成２５年）１月中旬に業界紙に施工会社募集広告を掲載し、以降、第一次・第二次・第三次の各選考手続きを経て４月中旬に施工会社１社を内定する運びとなりましたが、この間の手順及び留意点等は外壁や屋上防水等を実施する一般の大規模修繕工事（以下「大規模修繕工事」といいます。）の場合とほぼ同じであるため、説明を省略します。

通常総会を経て施工会社を決定〜着工へ

内定した施工会社には管理組合から内定通知を送ると共に工事の進め方等について非公式の打合せを行い、工事実施に向けた準備を進めて貰うことにしました。
そして、５月下旬開催の通常総会に、『専有部分の工事費用を修繕積立金から支出することができるようにするための管理規約の一部変更案』及び『工事発注先・発注金額・工事予備費等の一括承認案』を上程し、審議したところ、いずれも満場一致で承認されたため、いよいよ６月の着工に向けて動き出すことになりました。

専有部分も修繕積立金で工事をするため、管理規約を改正

専有部分である横引管の工事費用を修繕積立金から支出することについては、いろいろと議論があるところですが、個人負担で実施することにすると、改修が進まず、結局は漏水事故が多発するようになってしまいます。個人の費用負担なしに実施できるなら反対する人はあまりいませんので、管理規約を改正せずに総会決議だけで進めてしまう場合もありますが、重松事務所のアドバイスもあり、この管理組合では、きちんと管理規約を改正して対応することにしました。

※追記１：2017年9月、最高裁により「マンション管理組合が大規模修繕工事等の修繕を実施する場合、一定の条件のもとで修繕積立金を専有部分の工事に使用することは、違法ではない。」という趣旨の判決が出ました。詳しくは「修繕積立金を専有部分の改修に使用した事例の最高裁決定について」をご参照ください
※追記２：2021年6月に改正されたマンション標準管理規約では、配管についてコメントが追加されています。詳しくは「マンション標準管理規約が改正され、配管工事についてコメントが追加されました」をご参照ください

２．工事概要説明会の開催

工事開始に当たりまず一番初めに行うことは、施工会社による「工事概要説明会」の開催です。

ポイント具体的でわかりやすい資料づくり

これは、８ヶ月間に亘る工事の全体工程と共用部分の工事及び各戸室内事前調査日程等を中心とした住民向けの説明会ですが、前年１２月に行った「設計概要説明会」よりももっと具体的な説明を行う必要があることから、その説明会で用いる資料はとても重要なものになります。

そのため、施工会社が作成した素案を基に修繕委員会及び当事務所で３回に亘り修正作業を行いましたが、その結果出来上がった完成版は非常に見やすく解りやすい物になりました。

ポイント参加しやすい日程を用意する

また、当然今回も多数の住民に参加をして貰う必要があることから、住民が参加しやすいように配慮する必要があります。先の通常総会終了直後に開催案内を全戸配布すると共に出席票の回収を促進した結果、今回も出席率８６％という極めて大勢の住民の参加が得られました。

それでは、その資料及び説明会の内容に基づいて、今回の工事の概要をご説明します。

３．共通仮設工事と共用部分の給水管更新工事

共通仮設工事

工事概要説明会終了後直ちに「共通仮設工事」が行われます。
これは、現場事務所・作業員詰所・資材置場・材料加工場・作業員用仮設トイレ・手洗い場・工事用掲示板・工事用ポスト・居住者用仮設トイレ等の各設置を行うものですが、今回の給排水管更新工事は作業員が住戸内に立入って作業を行うため住人が自宅のトイレを使用しにくい場合があることや、丸１日の断水が１度、短時間の断水が２度それぞれ発生するためトイレを使用できない日時があることから、居住者用仮設トイレを敷地内に設置することがその特徴です。

共用部分の給水管更新工事

共通仮設工事が終了しますと、早速「共用部分の給水管更新工事」が約２ヶ月間に亘って行われることになります（３００戸を超える大型団地であるため、これだけでも２ヶ月かかります）。
これは、各棟の１階床下ピット内と各階パイプシャフト内の給水管をそれぞれ新品に交換する工事ですが、既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから工事を行うことがこの工事の特徴です。

４．全戸室内事前調査と室内工事テスト施工

上記の共用部分の給水管更新工事と並行して、全戸室内事前調査及び修繕委員宅数軒を対象とした室内工事テスト施工が行われます。
実は、この二つが今回の工事の命運を左右することにもなる極めて重要な手続きになります。

全戸室内事前調査

まず、「全戸室内事前調査」ですが、これは今回の工事を計画通り進めるために予め各戸の室内調査を行い、室内工事内容の説明や工事日当日の在宅確認、浴室・洗面所・トイレ・台所・給湯器・物入れ等についてリフォームの有無や各器具の形状、天井・床の内装材の各確認をします。

しかし、これが実は非常に難問なのです！
と言いますのは、この事前調査を行うためには、３００戸を超える全住戸を対象に施工会社の人が一軒ずつ訪問して室内に立入ることになりますが、当然、その調査日時にはその家の人に在宅していて貰う必要があります。この日程合わせが難しいのです。

この団地の場合、事前調査に約２ヶ月間を要することになっているのですが、工事概要説明会の資料中に施工会社が予め作成した各住戸の「事前調査日程表」が掲載されており、各戸にその都合の可否を専用用紙（「事前調査日程確認書（日時変更申込書兼用）」）にて調査予定日の１週間前までに届け出て貰うことにしました。
ところが、指定日時では都合が悪いため本来なら日時の変更申込みをしなければいけない人だけでなく、都合のよい人も含めてこの日程確認書を期限までに提出しない住戸があるのです。
そうなると"１週間前"という期限を過ぎた時点で戸別訪問をしたり電話をしたりして確認をしなければなりません。また、日程確認書を提出した人であっても、その日時に訪問してみると在宅しておらず、すっぽかされてしまう住戸もあるのです。そうなると、また連絡を取って調査日時を決め直さなければならないなど、大規模修繕工事の場合とは全く異なる手間と苦労が室内工事には存在するのです。
これがひとつ目の大きな関門です。

室内工事テスト施工

次に「室内工事テスト施工」のことですが、選出した数戸に対してリフォーム状況も踏まえて今回行う工事と全く同一内容の工事を試験的に行い、施工上の問題点を探ろうというものです。
このテスト施工の結果により、当初考えていた材料や施工方法、施工順序を一部変更することもあるなど、これまた今回の工事を成功させるための大きな鍵になります。

ポイント各戸の個別事情に合わせたきめ細かい対応を協議する

５．室内工事説明会

以上の経過を経て、いよいよ今回の工事の主題である室内工事に着手することになりますが、先ずはその冒頭で例によって住民説明会を開催します。

住民にとって最も身近な内容を説明する場

説明会は既に２回行っていますが、今度の「室内工事説明会」が住民には最も身近で切実な内容になりますので、今回もその資料の内容には細心の注意を払いました。
そして、今回も出席率８５％という非常に多数の住民参加を得ました。

６．各戸室内工事

第２の関門は、室内工事日程

室内工事を始める前に、当然各戸に具体的な日程を知らせるわけですが、実は、この工事日程確定版はとりわけ重要なものであり、円滑に工事を進めるためのふたつ目の大きな関門です。

その理由は、排水管の竪管は１階から５階の全住戸内を一本の配管が縦に貫通しているため、この竪管を更新する場合には１階から５階まで同時に工事を行うことになります。そのため、排水管更新工事の日には縦系列の全戸が在宅している必要があり、たとえ１戸でも不在のため入室出来ない住戸があると、５戸全部の工事が出来ないことになってしまうからです。
また、工事日当日に不在になることが判っている場合は、必ず事前に施工会社の責任者に相談をして貰うことを徹底しました。

それでは、当日の資料及び説明内容に沿って、室内工事の概要をご説明していきます。

工事内容

なお、上記「１」「２」に共通することですが、これらの工事に伴い、流し台・洗濯機・洗面化粧台の脱着や対象箇所の天井・床の解体・復旧・仕上げ工事を行うことになります。

▼廊下の壁・天井・クローゼットを解体している様子

工事工程

次に工程ですが、次のとおり１戸につき５日間の入室作業を行うため、全戸の工事を完了するには３ヶ月近くかかることになります。

工事手順

全戸の室内工事を計画通り行うためには、その手順等が非常に重要です。

本当は一つ一つもっと詳しくご紹介したいところですが、大まかなところはご理解頂けるのではないかと思います。
文字だけで見ると簡単そうに見えますが、なにせ300戸を超す団地型マンションの全戸が対象になるため、実際のこれらの対応には私も含めて非常に気を遣いました。

７．工事完了後

９月中旬に始まった室内工事も、住民の皆さんの協力と修繕委員会の精力的な活動及び理事会の支援を得て、１２月上旬に無事に全戸の工事が完了しました。

思えば、今回の工事を行うためにワーキンググループ及び修繕委員会を組織して以来、３年半の年月を経て漸く目的が達成されたことになります。
そして、室内工事完了後は、共用給水管の保温工事の残りや雑補修工事、工事後アンケート対応、現場事務所等の共通仮設撤去等が行われ、遂にクリスマスの翌日に全てが完全に終了致しました。
７ヶ月間に亘ったあの喧騒が、今はまるで嘘のような静けさです。
あとは、施工会社に竣工図書を作成して貰い、１月末に引き渡しを受けるだけです。

８．まとめ

以上、室内工事主体の給排水管改修工事の特徴を説明させて頂きましたが、屋上防水・外壁塗装・鉄部塗装等を中心とした大規模修繕工事とはその様相が大きく異なることがお解り頂けたことと思います。

給排水管更新工事の重要なポイントは前回の記事でご紹介させて頂きましたが、大切なことですので、もう一度それぞれを補足しながらまとめさせて頂きます。

１工事を成功に導く「2つの会議」〜定例会議と修繕委員会

２不公平をなくし、円滑に進めるための「きめ細かい配慮と準備」

３何としても必要な「努力と誠実さ」

◇

２回に渡る記事の中では、大規模修繕工事と似ている部分を割愛し、給排水管更新工事ならではの部分、特にプロセスを中心にご紹介してきました。

しかし、実際にはそれ以外に大規模修繕工事と同様に、予算の問題や設計事務所や施工会社の選定作業等があり、そのあたりの負担や注意点は同じようにあります。
重松マンション管理士事務所では、そうした初期段階から工事完了までをコンサルティング・サポートさせて頂きましたが、今回の工事が安価で良質かつ極めて順調・円滑に終わり、1月に執り行われた工事竣工セレモニーでは理事長から感謝状をいただいたことを最後に補足し、終わりとさせて頂きます。

よろしければ、こちらもご覧ください。

▼給排水管全面更新工事コンサルティングのお客様インタビュー
当団地初の給排水管更新工事は2年に及び、とにかく大変で（笑）家内からは「いい加減に」と・・・

＜参考＞給水管・排水管関連工事の記事

• 給水管・排水管更新（交換）工事を成功させるポイント
• 給排水管更新工事のコンサルティングをご紹介します。
• 排水管の更新工事の立ち会いをしてきました。

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