【コラム】管理費等の滞納について　

管理費等の滞納問題について

管理費等の滞納者の存在は管理組合にとってもっとも頭が痛い問題です。
最近、東京都墨田区で実施した分譲マンションに関する調査では管理費等を３ヶ月以上滞納している区分所有者がいるマンションは全体の約４割もあるとのことです。
今回は再三の督促も効果がなく、管理組合としても法的手段を実施する場合に関してお話いたします。

１．区分所有法7条の先取特権について

簡単に言うと滞納区分所有者に対してはその人の動産(車や美術品等)や区分所有権の上に先取特権(優先的に回収できる権利)を有するというものです。優先的に回収できるので管理組合にとっては強い見方と思われるかもしれませんが実はそうでもないのです。

先取特権は登記された抵当権などには劣後します。つまり、米屋さんや酒屋さんの「ツケ」よりは優先しますが銀行やローン会社の抵当権には優先しません。

だいたい管理費等を滞納する人のマンション登記簿を調べてみるとほとんどが銀行やローン会社の抵当権だらけです。そのような人に先取特権を主張しても皆さんのところに回ってくる分はまったくないのが現状です。
又、動産に関しても本人の了解がないと先取特権で持っていく事が出来ません。普通は本人が了解するはずがありませんしその対象も限られています。
だから、先取特権を利用して滞納管理費等を回収することは現実には不可能と考えていたほうがいいと思います。

２．支払い督促制度について

この制度の特徴は

・申し立て方法が簡単で費用も時間も余りかからない。(印紙代は通常訴訟の半額)
・裁判所は債権者つまり皆様の主張のみで督促の申し渡しをします。(債務者を審尋しない。）
・相手方の住所地の簡易裁判所書記官に申し立てる。

問題点は

・相手方が異議を申し立てた時は普通訴訟に移行するため、債務者住所地での裁判となります。ですからマンションは東京だけれども滞納している区分所有者が北海道にいるような時は問題が発生する可能性があります。
・相手が所在不明の場合は利用できません。(公示送達不可）

３．小額訴訟について

この制度の特徴は

・訴額が60万円以下の金銭支払請求事件に限られること。→早めの対応が大切になります。
・審理は原則1回で即日判決が言い渡されます。
・支払い督促と同様に原則として相手方の住所地の簡易裁判所に申し立てます。しかし、管理規約で合意管轄裁判所が定められている場合や、裁判所の判断でマンション所在地の裁判所での実施が可能です。

問題点は

・同一裁判所では1年間に１０回までしか利用できないこと。もっとも１０回以上も利用するようではどうしようもないですよね。
・やはり相手方が所在不明の場合は利用できないこと。

４．通常訴訟について

いわゆる普通の裁判です。マンション管理組合の所在地を管轄裁判所とすることが可能で、滞納者が所在不明でも所定の手続きを踏めば公示送達という形で裁判を開始することも出来ます。
しかし、弁護士費用がかかる事や裁判が長期化することも考えられますので多額滞納の場合に限られると思います。

５．勝訴判決により強制執行を実施する場合

差押さえる財産は大きく分けて次の３つです。

・債権　賃料債権(家賃)・給料債権・預金債権
区分所有者が持つ賃料債権は全額差押さえることが出来ます。
区分所有者がまだ働いていて給料がある場合は給料を差押さえることが出来ます。
　但し、全額差押さえは無理です。手取り４４万円までは１／４まで、
　４４万円を越える部分は全額差押さえ可能。

・動産(自家用車や美術品など)
　差押さえてもあまり換金性がなく組合としても処分に困ることのほうが多いと思います。

・不動産（マンション）
　前述したようにほとんど抵当権だらけで回収不能の場合が多いと思っていたほうが良いです。
　最終的には競落した新しい区分所有者から回収するしかないと思われます。(区分所有法８条)

６．普段からの注意として

ａ）訴訟の場合の合意管轄裁判所をマンション所在地の裁判所にすることを管理規約に定めておく
・支払い督促や小額訴訟で異議申し立てがあった時でもマンション所在地の裁判所での裁判が可能です。

ｂ）年１５％程度の遅延損害金の定めを管理規約に設ける。
・規約になくても民法４０４条により年５％の請求は可能ですが、けん制の意味でも設けておくほうが良いと思います。
・規約の定め方としては「管理組合は年○％の遅延損害金を請求することができる。」とします。｢滞納者は年○％の遅延損害金を支払わなければならない。」とすると和解交渉のときに厄介です。

ｃ）弁護士費用などの裁判費用を請求できる旨の定めを管理規約に設ける。
一般的には裁判費用は相手方に請求できますが、弁護士費用は管理組合負担になります。そこで「管理規約に違反する行為をした者または共同の利益に反する行為をしたものに対して法的措置をとった場合は、管理組合が負担する弁護士費用その他実費全額を違約金（損害賠償の予定）としてその者に対して請求することができる。」と定めると良いと思います。
２００４年１月に国土交通省が発表した「マンション標準管理規約」にもそのように謳ってあります。

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