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2004年02月18日  [ カテゴリ:法律・財務などのソフト分野 ]

本年1月に国土交通省から発表された「マンション標準管理規約」について解説いたします。

1.はじめに

本年1月に国土交通省から「マンション標準管理規約」が発表され、都道府県及び政令指定都市等に通知されました。
ご存知のように「管理規約」はマンション管理や運営の憲法ともいえるもので「標準管理規約」は建設省(今の国土交通省)がそのひな形として従来から公表していたものです。
平成9年の改正以来ですが今回は大幅な改正です。大幅改正の理由は第一に
・平成13年の「マンション管理適正化法」の施行
・平成14年の「マンション建替え円滑化法」の施行
・平成15年の「区分所有法」の改正
などによる法整備と適合性を持たせるためで、第二はマンションを取り巻く情勢の変化に対応できるものとするためです。
以下、主要ポイントを簡単に解説いたします。

2.マンションに関する法制度の充実を踏まえた改正

(1)マンション管理適正化法関連

①「マンション」という言葉が法令用語として定着している状況を考え従来の「中高層共同住宅標準管理規約」から「マンション標準管理規約」と名称を変更しました。
②マンション管理に関して専門知識を有するものの活用ができる旨の条文を新設しました。具体的にはマンション管理士その他専門知識を有するものに管理組合の運営等を相談したり、依頼したりできることとなり、更にその費用を管理費から支出できるようになりました。
③適正化法第103条に基づいて宅建業者(分譲業者)はマンションの設計図書を交付する義務が課せられましたので、管理組合の業務に設計図書の管理が加えられました。
④適正化法第76条の財産の分別管理に関して、管理費等の例外的な収納方法が認められていますが、今回の改正ではその部分に踏み込み管理費等の収納方法をその組合の実情にあった形で規約に明示することがコメントに謳われています。

(2) 区分所有法及びマンション建替円滑化法関連

①大規模修繕工事の議決要件を緩和しました。
区分所有法の改正により従来のいわゆる「大規模修繕工事」が区分所有者及び議決権の3/4以上から、普通決議(過半数)によって実施できるようになりました。
しかしここで考えていただきたいことがあります。多くの管理組合の規約では標準管理規約に則り定足数を儲けています。つまり総会の成立要件は区分所有者の半数以上で、さらに議案の可決要件(普通決議の場合)は出席者の過半数で決まりますので、理論的には区分所有者総数のほぼ1/4で「大規模修繕工事」が実施できる場合もあります。ほんとうにそれで良いのでしょうか。
改正の趣旨はマンションにとって当然に必要な大規模修繕工事を円滑に進めるためです。しかし、多額の費用を伴う工事が場合によっては住民の1/4で実施できることに疑問を感じる方も多いと思います。皆様方のマンションで規約を改正される場合は区分所有者の意見を十分に反映させるため検討が必要と思います。その上で、従来どおりの3/4のままでいくか、この際一気に改正するかを判断されたらいいと思います。
私の個人的な意見としては「大規模修繕工事」は区分所有法の原文に基づき「区分所有者及び議決権の過半数で決定する」ほうがいいと思います。

②建替えに関する規定が整備されました。
従来明確な規定が無かった団地の建替えに関しても改正された区分所有法の規定に基づき標準管理規約の中にも各棟建替えや一括建替えについて明文化されました。ここでは建替え規定の詳細は割愛させていただきますが、このことにより区分所有法と標準管理規約の整合性が確保できました。
また、管理組合の業務に「建替えに係る合意形成や各種調査」が加わり管理組合が建替えの検討を実施できるようになりました。そしてそのための費用を修繕積立金の中から支出できることになり建替え問題と管理組合のかかわりが明確になりました。
本来、管理組合の業務はマンションの共用部分等の維持管理であって建替に関しては本来の業務とは言い難い面がありましたが、築30年以上のマンションが今後急増していく現状を考え管理組合がマンションの建替えに関して関与できるほうが現実にあっていると思います。
更に建替え決議が成立し、「マンション建替円滑化法」に基づく建替組合が認可されるまでの間に必要な経費等も一定の範囲内で取り崩すことが可能になりました。

③政府が推進するIT化に備え、電子化に関する規定が整備されました。
改正区分所有法の規定に基づき、規約や議事録の保管が電磁的方法でできるようになりました。具体的には磁気テープ、CD、DVDその他です。この方法で保管する場合は従来の議長及び署名人の署名押印に代えて電子署名(電子署名法第2条)によって作成することが必要です。
また、従来の書面のほかに電磁的方法による議決権の行使ができるようになりました。具体的には電子メールやHPへの書き込みなどです。
更にあらかじめ区分所有者全員の合意があれば総会を開催せずに書面または電磁的方法で決議ができることも明記されました。
しかし、これらの方法は全区分所有者及び管理組合がパソコンを使用できる環境を備えていることが前提となりますので規約に取り入れる場合には慎重に検討する必要があると思います。

④理事長の権限がより明確になりました。
今までの標準管理規約には理事長の権限として損害保険の付保・請求・受領に関して記載がありましたが、今回の改正で共用部分について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について区分所有者を代理する権限が付与され訴訟追行権が認められることが明記されました。

3.マンションを取り巻く情勢の変化を踏まえた改正

(1)新しい管理組合の業務について

①マンションの適正な維持管理には定期的な修繕を行うことが必要なことを踏まえ、前述の設計図書の管理の他に、修繕等の履歴情報の整理及び管理を管理組合の業務に加えました。
今後のマンションの維持、管理、修繕を円滑に行うことが目的です。

②駐車場の使用料を管理費及び修繕積立金とは区分して経理できることをコメントに謳いました。
機械式駐車場の多額の収入を管理費収入として受け入れ、ついそのまま管理費として使ってしまう管理組合がとても多く存在します。そのため、管理で少々無駄遣いをしても駐車場収入でカバーできているので問題が表面化していないのです。
私は駐車場、特に機械式駐車場を設置している管理組合は駐車場収入を別途に管理するか、または駐車場収入から駐車場メンテナンス費を引いた残りは全額修繕積立金に繰り入れることをお勧めいたします。
そうすることにより将来の機械式駐車場の更新費用の確保や、日常の管理費の節約を検討することにつながると思います。

③高齢者問題やピッキング等の地域犯罪の防止に備え地域コミュニティーの形成が重要な課題とされています。今回の改正では管理組合の業務に地域コミュニティーの形成を加えそのために必要な費用を管理費から支出できるようにしました。
具体的には管理組合が実施する催事の開催費用や居住者間のコミュニティー形成に必要な費用、役員が地域の会合に出席するときの費用などです。
一方、各居住者が各自の判断で加入する町内会費や自治会費は居住者が任意に負担するものであり管理費から支出すべきではないと明確に謳っています。
しかし私はこの考え方には多少違和感を覚えます。マンションを建設する際には騒音、振動、埃、車両、通行の問題で少なからず地元自治会の協力や理解が無いと建設できません。そして、建設の際に、入居者には全員自治会に加入してもらうことを前提に地元自治会が工事に協力する約束を取り交わしている場合が多いのです。そして、分譲時に「重要事項説明」の中にも容認事項として自治会に加入することや費用を管理費から支払うことを明記している場合があります。
コミュニティー室や集会所が無い50戸以下の小規模マンションでは、自治会の施設を無償で使用できるメリットなどもありますので、そのマンションの区分所有者同士の最終判断で決定されたらいいと思います。

(2)管理組合の運営や組織について

①従来曖昧だった普通決議における議長の議決権をはっきりさせ、最初の採決時から議長個人の議決権を行使できることとなりました。このことにより普通決議は議長も含めた出席組合員の過半数で決議することになり、賛否同数の場合は否決となります。

②理事会が必要に応じて管理組合運営に必要な専門委員会を設けることができることになりました。ただし、専門委員会の検討対象が理事会の権限と責任を超える場合や調査や活動に多額の費用を要する場合などは総会決議が必要となります。

③従来は理事の代理出席が問題となっていましたが、今回の改正では理事に事故があったときは特定の人(配偶者や1親等親族など)に限り代理出席できることを規約に定めることが可能となりました。

④また、任期途中で理事に欠員が出たときには理事会で理事を補充できることを規約に定めることが可能になりました。

(3)管理費等の未納区分所有者や義務違反者に対する措置について

①未納区分所有者(いわゆる滞納者)に対する支払請求の訴訟を理事会決議で実施できるようになりました。従来は総会決議とされていましたので組合として訴訟を起こす場合は迅速な対応ができない場合もありましたが今回の改定で、滞納者に対してすばやく対策が取れるようになりました。
また、督促や裁判に要した費用も当該区分所有者に請求できることになり、未払いのまま転売や競売が実施されても当然次の区分所有者に承継し回収ができます。

②規約や細則に違反した区分所有者に対して理事長は理事会決議を経て勧告等を行うことができる点は従来と変わりませんが今回は更に踏み込んで理事会決議を経て法的措置をとることができることになり、同様に要した費用を違約金として請求できることとしました。

(4)環境問題や、防犯問題に関して

①ピッキング等の防犯対策、環境問題としての断熱や防音対策として開口部(玄関扉、窓)に関して、管理組合の費用と責任で計画修繕として実施することが明記されました。尚、この場合は共用部分の形容又は効用の著しい変更を伴わない工事として総会の過半数決議で実施可能です。

②ただし、区分所有者の事情に応じて一定の縛りの中で各区分所有者の責任と負担で実施できることも盛り込みました。
この場合は、総会決議をとって実施する必要が無いのですばやく処理できることになります。しかし、改善の範囲や使用に関しては細則に定めておく必要があると思います。

4.今回検討されたが改正にいたらなかった内容について

今回、検討委員会で検討の対象になったが改正に至らなかったものを紹介いたします。
①災害等の発生時における理事長の権限強化について
台風や火災の際にライフラインの維持などにおいて理事長判断において対策が取れることを規約に盛り込むことが検討されましたが、権限とともに責任が発生するので緊急避難的に対応すればよいとの判断になり、規約には明記されませんでした。

②役員任期と資格について
役員任期を従来の○年ではなく2年の半数交代制度にすべきとの意見が検討されましたが、現在でもコメントで1~2年となっているのでこのままでも良いとの判断がされました。
役員資格は従来の「現に居住する組合員」では高齢化、賃貸化またリゾートマンションでは対応できなくなってきているので資格の要件を緩和することが検討されましたが、現行どおりでよいとのことで採用されませんでした。

5.おわりに

欧州の区分所有法に習い日本の区分所有法ができたのが昭和37年です。その後ドイツやフランスではほとんど改正がされていないにもかかわらず日本では昭和58年の大改正や平成15年の改正と大きく変化しています。
建築物を取り巻く環境の違い、都市の急速な発展、日本人の国民性などが原因していると思います。私は多くのマンション管理組合の規約に接する機会がありますが、内容を見てみると平成9年に改正された規約にも準じていない管理規約をいまだに使っている管理組合を大変多く見てきました。特に団地では公団が分譲当事に提供した原始管理規約をいまだに使用している管理組合が多数存在しています。
専有部分と共用部分の区別がきちんとしていない規約や敷地及び共用部分の持分も不明確な管理規約が多数存在しています。
将来の建替などにも影響が出ることは間違いありません。
管理規約は標準管理規約を丸写ししただけでは効果がありません。そのマンションの事情や長年築きあげてきたマンション特有のルールを反映する必要があります。
これを機会にご自分のマンションの管理規約を見直してそのマンションの実情にあった管理規約に改正されることをお勧めいたします。

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