【コラム】マンションの長期修繕計画と劣化診断について

１．マンションの長期修繕計画書とは？

　いくつかのパターンがあります。
「管理会社にいわれたから…」、「もう１０年たったから…」、「汚くなったから…」、「居住者から苦情が出たから…」これらの話を良く聞きます。
間違いではありませんが、きちんとした理由ではありません。
答えは漠然としていますが、「必要な時期に、適正な修繕を実施する。」です。
そして、２５年～３０年間において、いつ、どのような修繕を、いくらかけて実施するかを記載したスケジュール表が「長期修繕計画書」です。

　一般的には横長の表になって、修繕工事の支出金額と修繕積立金の収支関係が一緒に記載されている例が多いと思います。
また、数字が並んだ表だけではなんとなく分かりにくいので、グラフ化した別紙とセットになっているのが普通です。

２．適正な長期修繕計画書の作成ポイントは？

　しかし、それはあくまで標準的な場合であり、マンションによっては必ずしも同一ではありません。
海の近くのマンションはサビが発生するのが早いとか、水道水の水質がよくないので給水管の傷みが早いとか、テレビの共同視聴設備はまだ交換する必要がないのだけれども地上波デジタルに対応するためにいやでも工事を実施する必要があるなどです。

　また、修繕とは基本的にマンションを購入したときの状態にできるだけ戻す（近づける）ことですが、社会的な生活水準の向上や居住者の要求によりレベルアップ（グレードアップ）をする必要に迫られることもあります。
ですから、通り一遍の計画書ではなくそのマンションの実態や、居住者の要求にあった長期修繕計画を作成する必要があるのです。
また、マンションが積み立てるべき修繕積立金の妥当性も検討しなければなりません。
つまり、現在の積立金の額で将来も大丈夫なのか、いつかは値上げしなければいけないのか、それともある時期に一時金として多額のお金を徴収しなければいけないのかなども同時に検討します。

３．ではどうやって作成すればいいの？

　よく、「無料でやってあげますよ。」という会社があります。１社は管理会社そしてもう１社は修繕専門会社です。
しかし、私の考えからするとそのような診断はあまり感心しません。
なぜなら、管理会社が無料で実施してくれる作業は主にコンピューターソフトを利用し、築年数や住戸数など必要な項目をインプットすれば簡単にできる物で「概算法」といわれます。
その内容は、専門家に依頼して実施したマンション独自の診断や長期修繕計画書とは精度の面でかなり劣っています。

　そしてもう１社の修繕専門会社による無料診断については管理会社が実施してくれる内容よりは精度の面で勝っている場合が多いのですが、その後の大規模修繕工事の受注が目的です。
ですからまだ修繕を実施する必要がないのに早めの修繕実施を勧めたりすることもありますし、修繕工事受注の際に今回実施した建物劣化診断の費用も上乗せしたりすることがあります。
管理組合がしっかりしていれば良いのですが、そうでないと思いもよらない高額な修繕工事を発注してしまう結果となります。

最近は建物診断の専門業者も増えています。建物劣化診断の費用はマンションの規模や診断する項目数によって異なりますので一概にいえませんが、世帯数×１万円～２万円です。
私としてはきちんとした長期修繕計画書を作成するためには専門業者を活用して作成することをお勧めいたします。
なお、先日、私がお世話になっているマンションで劣化診断を実施しましたので業務日誌（マンションの劣化診断を実施しました。）に掲載しました。ぜひご参考にしてください。
以上