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ホーム > 実録!マンション管理 > 区分所有法第59条競売大作戦 > 第2章 区分所有法第59条の意義と滞納の具体的事例

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2006年05月20日  [ カテゴリ:区分所有法第59条競売大作戦 ]

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)第59条とは

区分所有法第59条を説明する前に、第57条と第58条から説明しなければなりません。
区分所有法は、区分所有建物(一般的には分譲マンション)を、各個人が所有する際の権利関係や、運用ルールを定めたものです。
そして、集団でマンションの維持・管理や、生活をしていくわけですから個人として守らなければならないルールがあります。ところがそのルールを守らない人が時々現れます。(一般的に義務違反者といいます。)
そこで、区分所有法ではそのような義務違反者に対して管理組合として法的な措置をとることができる強力な定めがあります。
まず、第57条の「差止請求」です。義務違反者がいて、何回注意しても改善の可能性がない場合は裁判手続きを経て「ルールを守りなさい。違反行為をしてはいけません。」と、法的に強制できる規定です。この申立てを裁判所にするには、総会を開き、過半数決議をもって実施しなければなりません。「管理規約に違反してペットを飼って、他の居住者に迷惑をかけている。」場合や「規約で居住以外は禁止されているのに、室内で営業行為を実施している。」場合等です。

次に第58条の「使用禁止請求」です。これは、第57条に基づいて「やってはだめですよ。」と裁判によって申し渡されたにもかかわらず、相変わらず改善の兆しがない区分所有者に対して、今度は「そこで生活してはだめですよ。」ということを、同様に裁判手続きをもって実施できる規定です。
一般的には2年程度といわれていますが、その区分所有者の専有部分が使えなくなるわけですからこれは大変です。この裁判を実施するには、やはり総会の決議が必要ですが、今度は過半数ではなく、区分所有者と議決権の各3/4の賛成が必要で、かつ、違反している区分所有者に「弁明の機会」を与える手続きが必要です。

そして、第59条です。これは、今までの手続きによっても効果がない場合はいよいよ最後の手段として、違反している区分所有者の住戸を「競売」してしまうことが可能な定めです。
「所有権絶対の原則」を曲げて、個人の所有物を管理組合が「競売」してしまうわけですから濫用は許されません。
一般的には第57条、58条の手続きを経て59条の手続きをとる必要がありますが、急な危険が迫っている場合(たとえばある一部屋に暴力団の事務所が急に開設され、他の組との抗争事件に巻き込まれそうな場合)や、事案が第57条、58条になじまない場合などは、いきなり第59条を申し立ててもいいことになっています。
しかし、本件を申し立てる際のハードルはきわめて高く、第58条のときと同様に「弁明の機会」を設け、かつ総会で区分所有者及び議決権の各3/4の賛成が必要です。また、マンションの管理組合にとって第57条や58条ではどうにもならない場合に限られます。

今回の滞納事例

私がこのマンションの顧問を承ったのは約2年前です。
輪番制で理事長になった山田さんからいろいろと相談を受け、2つのお願いをされました。
1つ目は、新築間もないマンションだが将来のことを考え、管理コスト等の妥当性を検証し、適正な委託業務費の額を管理会社と交渉し、節約した費用を修繕積立金に回したいということ。
そして2つ目は、比較的滞納が多いので大問題にならないうちに対策を講じてほしいということでした。
そして、その当時から滞納していた岡本氏(仮名)について、「この方は特に問題なので困っている。理事会と管理会社の努力だけでは解決しないので何とかしてほしい。」という依頼でした。

管理会社からの報告では、この方は、1年以上前から滞納が始まり、現在は滞納額が30万円近くになっていること。
また、全く連絡が取れないことや、マンションに住んでいることは間違いないが、月に数回しか帰宅せず郵便受けはいつもいっぱいになっていること。駐車場使用料も滞納して、機械式駐車場に置きっぱなしの状態、しかも車検は期限切れの状態です。

このままでは、滞納額が増えるばかりなので何とか本人と連絡を取り支払ってもらうように話し合うことを考えました。
しかし、入居時に登録してもらった電話もつながらないし、督促状を毎月送っても見ている様子もない状態でした。そこで、管理組合として何らかの法的措置を実施しようと考えました。…(つづく)

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