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区分所有法第59条を説明する前に、第57条と第58条から説明しなければなりません。
区分所有法は、区分所有建物(一般的には分譲マンション)を、各個人が所有する際の権利関係や、運用ルールを定めたものです。
そして、集団でマンションの維持・管理や、生活をしていくわけですから個人として守らなければならないルールがあります。ところがそのルールを守らない人が時々現れます。(一般的に義務違反者といいます。)
そこで、区分所有法ではそのような義務違反者に対して管理組合として法的な措置をとることができる強力な定めがあります。
まず、第57条の「差止請求」です。義務違反者がいて、何回注意しても改善の可能性がない場合は裁判手続きを経て「ルールを守りなさい。違反行為をしてはいけません。」と、法的に強制できる規定です。この申立てを裁判所にするには、総会を開き、過半数決議をもって実施しなければなりません。「管理規約に違反してペットを飼って、他の居住者に迷惑をかけている。」場合や「規約で居住以外は禁止されているのに、室内で営業行為を実施している。」場合等です。
次に第58条の「使用禁止請求」です。これは、第57条に基づいて「やってはだめですよ。」と裁判によって申し渡されたにもかかわらず、相変わらず改善の兆しがない区分所有者に対して、今度は「そこで生活してはだめですよ。」ということを、同様に裁判手続きをもって実施できる規定です。
一般的には2年程度といわれていますが、その区分所有者の専有部分が使えなくなるわけですからこれは大変です。この裁判を実施するには、やはり総会の決議が必要ですが、今度は過半数ではなく、区分所有者と議決権の各3/4の賛成が必要で、かつ、違反している区分所有者に「弁明の機会」を与える手続きが必要です。
そして、第59条です。これは、今までの手続きによっても効果がない場合はいよいよ最後の手段として、違反している区分所有者の住戸を「競売」してしまうことが可能な定めです。
「所有権絶対の原則」を曲げて、個人の所有物を管理組合が「競売」してしまうわけですから濫用は許されません。
一般的には第57条、58条の手続きを経て59条の手続きをとる必要がありますが、急な危険が迫っている場合(たとえばある一部屋に暴力団の事務所が急に開設され、他の組との抗争事件に巻き込まれそうな場合)や、事案が第57条、58条になじまない場合などは、いきなり第59条を申し立ててもいいことになっています。
しかし、本件を申し立てる際のハードルはきわめて高く、第58条のときと同様に「弁明の機会」を設け、かつ総会で区分所有者及び議決権の各3/4の賛成が必要です。また、マンションの管理組合にとって第57条や58条ではどうにもならない場合に限られます。
マンション管理コンサルタント マンション管理士 重松 秀士(プロフィール| )
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