屋上、外回り、開放廊下などは業者による確認を行いますが、専有部分を通らないと確認できないベランダは、事前にアンケート用紙を配布して、居住者に確認を依頼します。
施工会社による瑕疵点検や補修工事は当然に無償でやってくれますが、設計コンサルタントの立会い検査費用は、一般的には有償となります。
コンサルタント契約の際に、１年後の瑕疵検査立会いを含めて契約する場合もありますし、コンサルタント契約には含まず、実際に検査に立ち会ってもらうときに費用を支払う場合の２通りがあります。

施工会社には、屋上防水等で１５年の保証をしてもらう場合もありますから、工事期間中だけでなく、工事終了後も会社が存続してもらわなければ困ります。
今回は、あらためて施工会社の選定には、信用度を十分に考慮する必要性を感じました。

参考写真等

	事前配布のアンケート用紙です。 私のベランダは特に指摘事項はありませんでしたが、何名かの居住者は塗装の剥がれ等の指摘をしてきたそうです。 指摘があった住戸のベランダには、日時を打ち合わせて作業員が入って補修します。
床面ウレタン防水部分の剥がれです。	同種の防水材で補修
手摺壁天端の塗装の剥がれ	補修用に保存してあった塗料を使用してタッチアップ補修を行いました。 しかし、ご覧のように見た目の色は完全に同じようにはなりません。
鉄部扉の塗装工事の剥がれ	この場合の補修も、どうしても目立ちますね。 補修しないよりはましです。

竣工検査の時に残っていた工事（いわゆる「残工事」）も全て終了し、最後の作業を残すのみとなりました。
今回は、このシリーズの最終章として竣工図書の確認及び引渡しに関するご紹介です。
竣工図書の提出に関しては、予め工事仕様書にその内容が記載されていますので、仕様書に基づき確認することになりますが、特に注意するべき重要な書類が何点かあります。
私が、一番重要視している書類は「保証書」です。
工事の種類によって、１５年、１０年、７年、５年、３年、２年、１年などさまざまですがいずれも引渡し後に不具合が発生したら、きちんと対応してもらう必要があります。
その時の証拠書類として「保証書」は大変重要な書類といえます。
一般的には、元請業者・工事業者・材料メーカーの連名で提出されることが多く、保証内容や適用除外項目などが細かく記載されています。
その他、契約（特に金額の推移）に関する書類の整備も重要です。
多くの工事の場合、最初の契約金額は、増減精算、追加・変更工事などが加わり最終的に変わっていくからです。
あとで見た場合に、その経過などが誰でも分かるようにしておいたほうが、次回の大規模修繕工事を行う際に大変役に立ちます。

図書検査確認の様子

	確認作業は、設計事務所立会いの基、重松マンション管理士事務所を提供して行いました。 事前に作成していたリストに基づき、１点ずつ確認していきます。 上記でご紹介した書類のほかには、「工程表」「下請け業者一覧表」「出荷証明書」「使用材料報告書」「下地補修図」「検査報告書」「アンケート集計表」「居住者問い合わせ等一覧表」「工事日報」「監理日報」「配布チラシ等」など、どれをとっても重要な書類ばかりです。
	私の業務は、契約どおりの竣工図書が整備されていることかどうかの確認です。 管理組合が、後になって見た場合に分かりやすく整理されているかなどを注意して確認し、必要に応じて再整備してもらうように指示をします。 前記のとおり、金額と仕様の変化がきちんと分かることや、工事に対する保証内容がきちんと記載されていることなどをチェックしています。
	ほとんどの場合、ファイル２冊で納まるようです。 今回は、作成した資料の内、可能なものについては電子ファイルにして保管することにしました。 これで、「自宅マンション大規模修繕工事の記録」は終了します。 これから大規模修繕工事を検討されていらっしゃる方たちに、少しはお役に立ったのであれば幸いです。 長い間、見ていただきありがとうございました。

工事期間中に雨の影響で少々工期が延びましたが、補修工事、塗装工事、防水工事などの大規模修繕工事の代表的な工事、細かい手直し工事や、改善工事を終え、なんとか無事に工事は完成に近づき、いよいよ竣工検査の日が来ました。
まだ一部の追加工事等が残っていますが、理事長や修繕委員長のスケジュールの関係もあったので、検査をおこなうことにしました。
もちろん足場の解体前にも、管理組合としての検査も設計事務所から一通りの説明を受けながら実施していますので、今回の検査は集大成の検査という意味合いです。
竣工検査には、理事長と修繕委員長に立ち会っていただきましたが、既に検査している箇所に関しては確認程度にとどめ、今まで検査していない部分を重点的に実施しました。
検査は、屋上からスタートしてだんだん下に降りてくる順番で実施するのが一般的のようです。
重松マンション管理士事務所も最近は大規模修繕工事コンサルタント業務が大変多く、毎週の定例（工程）会議や各種検査に立ち会いますがどこも大体同じような方法で実施しています。

この日も、私はお世話になっている他のマンションの理事会等で参加できませんでしたが、検査は無事終了し、引渡しが完了しました。

検査風景

まずは、屋上に上がって防水工事の確認	引き続き、開放廊下を歩きながら壁面や天井面の仕上げ状態の検査です。 パイプシャフトの扉の塗装もチェックします。
機械式駐車場のパレットの塗装検査。 パレットの裏面もきちんと塗装していることを確認。	自転車置場の確認。 従来よりも断然使いやすくなったと喜ばれました。
エントランスのスロープの状況確認 まだ工事が残っていますが、今回の目玉工事です。	外構周りの確認 ネットフェンスの支柱の補強工事を確認しています。

• 横幅のスペースが少ないので自転車の出し入れがしづらい。
• 上段のラックの場合は、けっこう力が必要で女性や子供は操作しにくい。
• だから、自転車置場以外の場所につい駐輪してしまう。

工事の様子

雑然としている自転車置場	ここは、本来は自転車を置いてはいけない場所なのですが・・・	自転車を移動していよいよ工事開始です。
新しいラックを取り付けて・・・	横にスライドする機能が付いているので、今度は出し入れが簡単で綺麗に収まっています。	正面玄関の横にあるゴミステーション カラスが飛んでくると本当にみっともなく見えます。
解体作業開始	工事期間中のゴミ出し風景 もう少しの間の辛抱です。	アルミ製のボックスを設置して完了！ これでカラスの被害はなくなると思います。

大規模修繕工事のご紹介もいよいよ終盤になってきました。
今回は、大規模修繕工事にあわせて実施した各種改善工事をご紹介します。

1. エントランスのスロープの勾配がきつくてあれでは車椅子の通行ができない。
2. 表通りに面しているゴミステーションなのに、カラスの被害が多発していつも汚い状態になっている。
3. 自転車置場の収容ラックの使い勝手が悪く、ラックに入れないで平場のスペースに放置するため、無秩序状態となっている。

工事の様子

改善前の状態です。 左側のスロープの勾配はなんと５分の１の急勾配です。 又、右の階段も歩きにくく悪評です。	いよいよ解体作業開始です。
安全のために囲いで仕切って最低限の通路を確保しました。	これだけの解体作業はかなりの騒音も出ます。 事前に近隣には説明をしてなんとか理解してもらいました。
形がまとまってきたら、仕上げタイルの工事です。	新しいスロープの勾配は、８．４分の１までに改善しましたが、それでもハートビル法の１２分の１には程遠い状態です。 単独での車椅子運転は厳しく、付き添いが必要です。
なんとか完成しました。	新しいスロープの出入り口です。 横の道路側に作りました。縁石ブロックの解体は市の許可が必要です。
エントランスの出入り口の段差も解消しました。

防水工事を終えた今回は、仕上がり部分に関する細かな手直し工事をご紹介します。
塗装工事を行って壁や天井をきれいにしても、意外と目立つのが細かな部分の仕上がりです。
工事の目的である、修繕や改良が達成できたとしても、細かな部分での最終的な仕上がりが美しくないと、大規模修繕工事を実施した実感が沸いてきませんし、住民からはクレームが付いたりします。
大規模修繕工事は、構造躯体を建築する新築工事とは違って、既に存在する躯体の修繕や化粧直しが主体となります。
ですから、仕上がりの状態が全てといっても過言ではありません。

私の大規模修繕工事の先生で、この種の工事を何十年も監理している先輩が言うには、「最近の職人さんは塗装工事の際のマスキングが下手で、結局は後で手直しする時間がとてもかかっている。」と嘆いています。
マスキングの上手・下手の問題もあると思いますが、工事中の床や壁をむやみに汚さないように配慮することも重要なポイントだと思いました。

仕上がりがきれいか汚いかは、建築の知識がない人でももちろん分かります。
でも、なかなか業者さんに言いにくいこともあり又、どの程度まで要求してよいものか不安になったりします。
重松マンション管理士事務所が大規模修繕工事コンサルタントをする場合は、この当りの仕上がりに関することも、工事業者や設計事務所にきちんと話をします。
なぜなら、設計事務所も現場監督もプロですが、長い時間現場にいると慣れのあまり、小さな不具合などはつい見逃してしまう場合もあるからです。

工事の様子

これは、内壁についたシール材の汚れ。 たぶん子供が乾く前のシール材に触った後、壁にこすり付けたのではないかと思います。	この場合は、溶剤を使用して簡単に落ちました。	これは、扉の枠の塗装の剥がれです。 最終の仕上げ前に気がつきましたが、扉と枠が直接当たっているので、何回塗ってもいずれはこのような状態になります。
最終仕上げの後に、小さな戸当りパッキンをつけて、扉と枠が直接ぶつからないようにしました。	新しく塗装した壁面ですが、赤いテープを張ってある箇所は、設計事務所の検査で不具合指摘を受けた箇所です。 写真では分かりにくいのですが、塗膜が完全に塗られておらず、一部に下地が見えている箇所がありました。	これも再施工できれいになりました。
これは、タイル面と塗装面の取り合い箇所の仕上げ不良です。 マスキングが不完全だったので、塗装材料がタイルの目地に入り込んでしまいました。 見た目が非常にみっともなく見えます。	目地に入り込んだ塗料を落とすのは結構大変だったようですが、きれいに仕上がりました。 場合によっては、目地の塗りなおしをして対応することもあります。	これは、床面に落ちた塗装材料の汚れです。 床面の養生をきちんとしておけば防げた不具合です。
下地が塩ビシートなので、溶剤を使用することができず、根気よく手作業で汚れを落とすことになりましたが、きれいになりました。	これも、典型的な取り合い箇所の不具合です。	時間をかけてなんとかきれいになりました。
マスキングが不完全で施工するとこんなに汚い仕上がりになります。 意外と「後で直せばいいや！」と思っている職人さんが多いようですが、これでは困ります。 施工に対する信頼性も疑いたくなります。	手直しをやればなんとかきれいになりますが、よけいな時間がもったいないと思います。	これは工事の影響でだめになってしまった植栽です。
契約及び仕様書に基づき、補植してもらいました。 今はあまりきれいではありませんが、専門の植木職人さんがやってくれているのでそのうちきれいになってくると思います。	これも工事の足場の影響でつぶれてしまった植栽です。 こちらの方は、春からだんだん回復してくるので捕食しなくても良いようです。

「外壁塗装工事」、そして「鉄部塗装工事」と、一連の塗装工事が終わり、今度は防水工事です。
防水工事も、外壁塗装や鉄部塗装と並んで大規模修繕工事の代表的な工事となります。
一般的には、屋上や屋根の防水がまず頭に浮かびます。
私のマンションの屋上は、アスファルト露出防水工事で、既に保証期間の１０年は経過しています。
しかし、設計事務所の事前調査でも傷みが少なくきわめて状態が良いことや、過去に漏水事故なども発生していないので、今回は全面改修は見送り、傷みが進んでいる箇所を中心に部分補修を行うことにしました。
それ以外の防水工事は、長尺塩ビシート貼りとウレタン塗膜防水工事になります。
長尺塩ビシートはベランダと開放廊下に施工し、排水溝や庇の屋根などをウレタンの塗膜防水で施工しました。

工事の様子

ウレタン防水の材料は、品番と入荷量をきちんとチェックします。	バルコニーに施工してある既存の塩ビシートを工具等を使用して剥します。	全面剥しが完了しました。
まずは周囲をウレタン塗膜防水で施工します。	塗り防水なので厚みの検査をやっています。 面積当りの材料使用料で検査する方法もありますが、この方法のほうが確実に厚みを確保できますね。	接着剤で長尺塩ビシート貼り完了！
こちらは、開放廊下の長尺塩ビシートを張っているところです。	表面モルタルのひび割れでこんなにみっともなかった外部階段も、、、	だいぶ見栄えがよくなりました。
今回の屋上防水工事は、傷んでいる箇所のみを補修することにしました。 事前の検査で傷んでいる箇所をチェック（青ペイント）し、切り取っています。	アスファルトシートを部分的に施工して完了!

前回は中休みとして「定例会議」をご紹介しましたが、再び流れに沿ってご紹介していきます。
前々回で「外壁塗装工事」を完了し、次は鉄部塗装工事です。

鉄部塗装の代表的な工事は、メーターボックスや共用部分の出入り口扉の塗装、玄関扉枠の塗装、塩ビ製雨樋の塗装、エレベーター扉・枠の塗装などです。
私のマンションは機械式駐車場があるので、鉄骨支柱やパレット等も今回塗りなおすことにしました。
築年数の古いマンションではベランダ手摺や屋内消火栓ボックスなどが鉄でできている場合もあるのでその場合も塗装の塗りなおし工事を行います。
鉄部塗装工事の一般的な修繕周期は６年程度といわれ、足場を架けて実施する大規模修繕工事のときに実施するほか、大規模修繕工事と次の大規模修繕工事の中間でも、足場がなくてもできる塗装を単独で実施することが多い工事です。
私のマンションでも、大規模修繕工事は今回が初めてですが、鉄部塗装工事は過去に１回実施しています。
少しだけ専門的になりますが、鉄部塗装工事で重要なポイントは、下地処理（ケレン作業といいます。）です。
仕様書では今回の下地処理は「３種ケレン」となっています。
「３種ケレン」とは、現在の錆びや塗膜の剥がれは工具等できちんと除去し、その他の部分はワイヤーブラシやサンドペーパーでこすって目粗しをします。汚れや油分は溶剤でふき取ります。
この作業をきちんとやっておかないと、その上に施工するさび止めや仕上げ塗膜がきちんと付着せずに、１年程度で剥がれてしまったりするクレームとなりやすいのです。
それから、今回工事中に分かったことですが、事前に確認しておいた方が良かったと思った点は、仕上げの「ツヤ」でした。
委員会では当初そこまでの詳細な打合せをしていなかったので業者さんは「半ツヤ（表面がテカテカにならず、少し曇った状態）」で仕上げるように進めていました。確かに「半ツヤ」仕上げは落ち着いた雰囲気の仕上げになります。
しかし、多少汚れが付きやすくなりそうでしたし、工事をして新しく綺麗になったというイメージがあまりなかったので検討の結果、「ツヤあり」仕上げに変更してもらいました。
ツヤの有無は、材料の出荷段階で決めておく必要があり、業者さんには手戻りをかけて少し申し訳ない気持ちになりました。（苦笑）

工事の様子

これは、塗装前のケレン作業。 錆びや剥がれた塗膜を取り除いた後に、サンドペーパーで「目粗し」をしています。 こうすることにより、次の工程の塗膜の付着がよくなります。	これは、第１層目のさび止め塗料の施工。 昔は、さび止め塗料は鉛丹色（赤橙色）でしたが、最近はグレーや白っぽい色が多いようです。	扉の裏面も表面と同様に施工します。 １層目から、仕上げの３層目まで、塗り色を少しずつ変えて施工漏れをなくす工夫は、外壁面の塗装と同じです。
きれいに仕上がりました。	消防の火災報知機のボックスもきれいになりました。 周りの黄色いテープは境界面を汚さないためのマスキングです。	機械式駐車場のパレットを塗装しています。 最近のパレットは、亜鉛ドブづけ仕上げが多くなり、１５年程度は塗装をしないでも大丈夫みたいですが、私のマンションの場合は、鉄製だったのでこうして定期的に塗装工事が必要です。 又、工事の際には契約者に車両の一時移動をお願いしながら、綿密なスケジュールで実施する必要があります。
バルコニーのエアコン室外機吊具も、海の近い私のマンションではずいぶんと錆付いています。 このまま放置しておくといつかは落下しそうでしたが、、、	塗装の塗りなおしで、こんなにきれいになりました。 これで当分安心です。

• 前回の議事録の確認
• 工程の進捗状況の報告及び来週の作業予定
• 工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
• 工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
• 管理組合側への申し入れやお願い事項の確認・検討
• その他、近隣や住民からの要望・苦情への対応検討

「総合定例」は、上記に管理組合を加えて月1回を目安として実施されます。
「三者（管理組合、設計事務所、工事業者）定例」という言い方をすることもあります。
総合定例では、上記の定例会議の内容と重複することも話し合ったりしますが、大きな違いは管理組合側が決定しなければならないことを審議することです。
工事代金の支払いと直接関係する出来高の査定は、工事業者が「出来高調書（進捗表）」を提出し、設計事務所が査定して決定しますので比較的合理的に決定されます。
しかし、なかなか機械的に決定できない事項も結構出てきます。

そして典型的なものは「色決め」です。
専門家が一般的な色彩コーディネートなどの紹介は行うことができても、最終的に決定するのは管理組合となります。
又、色に関しては個人の好みが強く出る部分でもあるので、理事会や委員会だけで決定することはしないで、居住者アンケートを実施して決定したりすることもあります。
その他、追加変更工事の承認や、契約段階では決まっていなかった細かな仕様やメーカーを決定したりする必要も出てきます。
このような決め事が簡単に決まらないのが、管理組合の特性といえますが、決めるべき事項をきちんと決定していかないと、関連する工事の進行が遅れたり、製作品の納期が遅れたりしますので工事全体に影響を及ぼすことになります。
ですから、大規模修繕工事における定例会議はとても重要な役割となります。

今回の工事は、自宅のマンションなので、重松マンション管理士事務所はなるべく係わらないようにしていますが、私の顧問先のマンションでは総合定例に出席することはもちろんですが、毎週の工程会議にもなるべく出席して、工事の進捗状況を把握したうえで逐一理事会や委員会に報告することにしています（大規模修繕工事コンサルタント業務でも同様です）。
管理組合にとってなかなか分かりにくい建設用語を分かりやすく解説したり、理解しにくい建設業界の契約形態や商慣習を説明したりしながら「管理組合への通訳」的な業務を行います。
又、重松マンション管理士事務所が大規模修繕工事に係わることによって、工事業者や設計事務所も本来の自分たちの専門分野に集中できるので業務が大変やりやすくなります。

これは総合定例の風景 この日は修繕委員長と理事長も出席されて進捗状況の確認のほか、タイルや塗装の色を決定していきました。

下地補修とタイルの補修（貼替え）が終了し、高圧水洗浄が完了したら次は塗装工事です。
塗装には鉄部の塗装と外壁等の塗装がありますが、今回ご紹介するのは外壁塗装工事です。（鉄部の塗装は後日ご紹介します。）
コンクリート面に施工する塗装は、美観を維持するだけでなく、コンクリートの中性化の防止や下地の鉄筋の腐食防止等建物の躯体にとって重要な役割を果たします。
外壁といっても、私のマンションの外壁はタイルですので、今回塗装工事を行うのはベランダと開放廊下の天井面や手摺壁の内側が主体となります。
塗装工事は、現在の塗膜の上に塗り重ねて施工するので、既存の塗装面と躯体との接着力が十分であることが前提となります。これが不十分だと、せっかく塗った新しい塗装が躯体面から剥離してしまう可能性があるからです。
基準となる接着力の数値は、壁面が７㎏/㎡前後で天井面が５㎏/㎡前後です。

その他の塗装工事のポイントは、まずは下地コンクリート面の補修や汚れ等の除去が重要なことは既にご説明しましたが、塗りムラや施工漏れを出さないことです。
普通は、下塗り→中塗り→仕上げ塗りと３回施工して完成させますので、各工程では塗り材料の色を変えて施工漏れが出ないように工夫します。

工事の様子

これは、事前に既存塗膜の付着強度をテストしているところです。 強度が不足していると、新しく塗った塗膜が下地からはがれる心配があります。	塗布量テストをやっています。 仕様書に基づく㎡当りの塗布量を確認しています。	テスト後の缶の重量を測定し、残った塗料の重量から逆算して使用した量を確認しています。 以前、別のマンションで検査に立ち会ったときの頁も参考にしてください。
塗装工事施工前の「養生」作業です。 施工面以外に塗料が付かないようにポリシートで覆います。 これは廊下側ですが、ベランダ側も同様の養生をします。	天井の照明も汚さないように丁寧に・・・	いよいよ工事開始です。 これから下塗り、中塗り、仕上げ塗りと進んでいきます。
これは、ベランダ側の中塗りをしているところです。 １層目の塗料と色を変えて施工しているのが分かります。 こうすることによって、施工漏れを防ぎます。	きれいに仕上がりました。	ベランダの天井面もきれいになりました。

下地の補修、タイル補修と続いた今回は、防水工事の一種であるシーリング交換工事と仕上げ工事前の高圧水洗浄についてご紹介します。
シール材は、外壁のコンクリート打継部分や金属製の金物とコンクリートの接触面などから水が浸入することを防止する大切な役割があります。
昔は「コーキング」と呼んだりしていました。

私のマンションでは主に外壁のコンクリート打継部分と、アルミサッシュと躯体の取り合い部分に施工してあります。
シール工事については、全体の予算の関係上、第１回目の修繕工事の際にはあまり傷んでいないシールに関しては交換しない場合もあります。
例えば、交換工事に足場が必要な外壁に関しては交換して、足場がなくても（後からでも）できる内部のシール交換はパスする等の可能性があります。
シール材の保証期間は５年のケースが多いようですが、実際には場所によっては１０年たってもなんともない箇所もあります。
しかし、今回は全てのシール材を交換することにしました。
下地の補修とタイル補修、貼替え、シーリングの交換が完了したら、高圧水で洗浄工事を行い、塗装工事にかかる準備が完了します。
洗浄工事と同時期に、先に試験をして決定したタイル洗浄薬品を使って「タイル洗い」の工事も行います。
薬品で洗ったあとを追いかけるようにして高圧水で洗浄していきます。

工事の様子

アルミサッシュの窓枠と躯体のシール材を撤去しているところ。 カッター等できれいに取ります。	これは壁のシール材を撤去したあとの状態 シール材があまりかたくない場合はきれいに取れます。	新しいシーリングを施工する前に、テープで養生をします。 シール材が多少はみ出ても見切りをきれいに仕上げるためです。
コーキングガンを使って丁寧に充填	シール施工後はしばらくベタつくので、注意文を掲示 きめ細かい配慮が必要です。	水に圧力をかけるための自家発電式コンプレッサー 圧力は≒３００㎏/c㎡とかなりの強さです。
ベランダの上裏（天井裏）の洗浄 シーリングの交換をやってまだ間もないのでシールをいためないような配慮が必要です。 ほこりや油分を除去するように丁寧に施工します。	同じくタイル面の洗浄	タイルを薬品で洗ってしているところ この工事は、高圧水洗浄と同時に行います。

前回「下地の補修」は、コンクリート下地の補修工事でしたが、引き続き今回はタイル補修工事のご紹介です。
私のマンションの外壁はほとんどがタイル仕上げです。
タイルに関する工事は、ひび割れしているタイルの貼替えや下地から剥離して浮いているタイルの脱落防止処理などです。
また、１０年以上たって、タイル表面の汚れも進んでいるので薬品を使って表面の汚れ落としも行います。
ひび割れたタイルは、コンクリート下地面から同時にひび割れを起こしている可能性もあるので、タイルを除去した後はコンクリート下地の確認も行い、ひび割れがあった場合は、前回ご紹介したとおり下地の処理工事を施します。

タイル補修工事で注意しなければいけないのが、補修に使うタイルの色（模様等）が現状のタイルと合うかどうかです。
普通マンションでは、新築工事の際に余ったタイルを補修用として保存してあるはずですが、必ずしも保存しているとは限りませんし、また保存してあっても枚数が十分でない場合もあります。
私のマンションでは、タイルが保存してありましたが枚数が足りないことは最初から予想されていました。
その場合は、専門業者に依頼して新しくタイルを焼成するか、市販品で対応するかを選択します。
施工業者との契約では、２種類のタイルを新たに釜で焼くことになっていましたが、市販品（近似品）でなんとか間に合えば、価格的にも工期的にもメリットがあります。

修繕委員会では、見本品を検討した結果、色が極めて近い市販品のタイルを採用することとしました。
そうすることで釜焼との金額の差を精算し、あまった金額を他の追加・検討工事に使える可能性も出てきました。
このあたりは重松マンション管理士事務所のアドバイスです。ちょっとセコイかな。（苦笑）

工事の様子

あまり目立たない部分でタイル洗浄剤のテストです。 酸性の強い薬品は汚れの落ちがよいのですが、最近は環境にやさしい中性洗剤等も発売されています。	今回は、汚れ具合と作業性等を検討した結果、酸性の弱い薬品を使用することにしました。	打検棒を使ってのタイルの調査です。 ひび割れ部分と、下地からの浮き部分を確認していきます。
ひび割れている部分はテープを貼ってマーキングしておきます。 この部分は原則として貼替えとなります。	貼替えが必要なタイルの除去作業	除去作業完了 コンクリート下地にもひび割れがある場合は適切な補修を行います。
特殊な接着剤を使用してタイルの貼替えをやっています。 市販品ですが、現在のものとあまり変わりません。	貼替えが完了したら目地を塗りこんで完了	黄色いテープで囲んだ部分は、タイルが下地と剥離して浮いている箇所です。 モルタル下地の浮き補修の時と同様に、エポキシ樹脂を充填して固定します。

足場などの仮設工事が完成したら、まずは躯体下地の調査及び補修工事を行います。
私のマンションは外壁はほとんどタイルですが、ベランダや開放廊下の天井、手摺壁などは、吹付けの塗装材です。
下地補修の一番の目的は、ひび割れや爆裂、モルタル下地の浮き等をきちんと修理してから塗装工事を行わないと、せっかくきれいに塗装しても、すぐにまた、ひび割れや塗膜の剥離が発生してしまうからです。
ですから、地味な作業ですが最も重要な作業となります。この工事の出来次第で修繕工事が大きく左右されるといっても過言ではありません。
専門の職人さんが目視とパルハンマー（打検棒）による調査を行い、下地の不具合の状況に応じ、それぞれに必要な補修を実施します。

塗装面下地面の主な補修方法は以下のとおりです。
０．３㎜未満のひび割れは、セメントフィラー（目地埋め材）をすり込んで補修
０．３㎜以上のひび割れは、シール材を注入（Ｕカット後にシール材を充填する工法もあります。）
爆裂は、露出した鉄筋にさび止め処理を施し、エポキシ樹脂入りモルタルで平滑になるまで補修
モルタル下地の浮きは、孔を開けエポキシ樹脂を充填して剥離防止を施します。

また、下地の補修はこうして足場が完成した後に、調査しないと正確な数字が把握できません。
設計（見積り）段階では、データーや経験による概算数量に基づき契約し、実際の数量が確定した時点で「下地調査表」をもとに増減精算をすることになります。
契約時はある程度安全を見て数量を設定しますので、精算作業で大きく予算を上回ることはあまりありませんが、下地の傷みが大きい場合などは、設計数量をオーバーすることもあります。
そのようなときのために、工事予算の５％程度を予備費として計上していますが、今回の工事では設計予算以下で下地補修が完了しそうです。

工事の様子

クラックスケールを用いて、ひび割れの幅を測定しています。 ０．３㎜未満と、以上を区別してマークします。	この現場では、黄色いスプレーは０．３㎜未満 下に書いてある数字はメートル表示のひび割れの長さです。	赤く囲んでいる箇所が爆裂です。 鉄筋が露出しているのが分かります。
０．３㎜未満のひび割れは、セメントフィラーのすり込みで補修します。	０．３㎜以上のひび割れはシールを直接注入します。 ダイレクトシール工法といいます。	手摺壁の天端のモルタルが剥離して浮いている箇所は、エポキシ樹脂を注入します。 ≒２５０㎜ピッチで注入用の孔を開けて・・・
注入用の器具を使って充填しています。 １つの孔から充填する料は≒３０ｇ	注入が完了した後は、ピンを打ち込んで固定します。	端の浮いている箇所から樹脂があふれていることを確認し、十分に充填されているのが分かります。

着工前の所定の手続が無事終了し、いよいよ工事開始です。
最初は、仮設工事からスタートします。
仮設工事は、現場事務所や資材置き場、トイレなどの共通仮設と、足場に代表される直接仮設の２通りです。
私のマンションは３５世帯。足場の組み立ては１週間足らずで完成しました。
今年の６月から労働安全衛生規則が改正され、足場に対しては、転落防止の措置が必要となりましたが、この現場では、ブレースの下に横さんを１本追加する方法を採用したようです。
この方法なら、㎡当たりそれ程の追加金額にはならないのではないかと個人的には感じました。
足場工事に関しては、繋ぎ金具を壁面からとる関係上、壁にドリルで孔を開けるのですが、そのときの音が結構大きく不評でした。（苦笑）
仮設トイレは駐車場横のスペースに汚水用の枡があったので、その枡を利用して水洗トイレを設置し、同時に洗い場も作ります。
この時期の居住者の関心事は、足場伝いに進入してくる泥棒対策やベランダに設置してあるパラボラアンテナの撤去、工事に影響が出るベランダの植木の移動などです。
足場の組み立てが始まると、下階のベランダから使用制限が開始されますので、洗濯作業についても主婦は気になるところですね。
工事開始２日目にはエントランスに掲示板を設置し、居住者との情報連絡を図ることがとても重要なことになります。

現場事務所前で、監督の吉武さんとツーショット！ 私のマンションの敷地内には、現場事務所を設けるスペースがなかったので、最初は近隣のマンションの空き室を５ヶ月ほど借りる予定でした。 しかし、私の事務所の大家さんのご好意で、すぐ前の空いている事務所を工事期間中安く貸してもらうようになりました。 それにしても二人とも足が短い・・・

仮設工事の状況

建設業許可証と道路占用使用許可証 落下防止の朝顔が道路境界線に出るので、、	外部足場は１週間足らずで組みあがりました。	下のほうは金網で養生します。
人が通る通路は、クッションを使って危険防止	仮設のトイレと洗い場の設置	工事用の仮設電源の取り込み

エレベーターは工事用としても使用するので 全面的に養生します。	壁と床も傷つけないようにしっかり養生	ベランダの植木を一時的に保管する植木置場 水遣り等は自分の責任で行います。
エントランスには掲示板を設けて情報提供 一番気になるのは洗濯物干し情報？	メッシュシートで覆われたらこんなになります。	かの有名な補助錠のロックマン

1. 大規模修繕工事の発注先の会社
2. 発注金額
3. そのほかに、不測の事態等に備えた予備費として別途予算化しておく金額
4. 今回の大規模修繕工事の工事概要

今回の私のマンションはエントランス、ゴミステーション、自転車置場の大幅な改造工事を含んでいたので、採決は特別決議に当たる４分の３で実施しました。
区分所有法にいう「形状又は効用の著しい変更を伴う」工事となるからです。
事前の周知活動をきちんとやっていたので、臨時総会は出席者の全員一致で承認されました。

そしていよいよ着工です。
総会承認後は、まず工事会社と工事請負契約を締結し工事準備に入ります。
仮設足場設置等の届出を労働基準監督署に提出するための手続には図面の作成を含めて約１ヶ月かかります。
その間に今度は工事開始前の「住民説明会」を実施します。
修繕委員会、設計事務所、工事会社の３者で協議して説明会資料をまとめた上で、居住者に「住民説明会」の開催をお知らせしました。

住民説明会の様子

	マンションの修繕委員会、設計事務所、工事会社の３者で、住民説明会の準備作業中です。 説明会用の資料は工事会社が作ってきますが、内容を精査して、今回の工事内容と説明資料の内容に齟齬がないかなどを確認します。 また、できるだけ一般の住民にも分かりやすい言葉を使うように指示をして修正させました。
	住民説明会用資料の原稿はカラーで、イラストなどもふんだんに使ってありなかなか良くできていました。 説明の順番を変えたほうが住民に分かりやすいので、資料のページの入れ替え等もお願いしました。 工事会社や設計事務所は、何回も説明会をやっているので内容が分かっていますが、一般の住民は始めての人が多いので、補助錠の貸し出し方法、ベランダでの洗濯物干しに関することなど、われわれが感じている以上に親切に書いてあげないと、後でトラブルになります。 設計事務所や工事会社には不足しがちな、このあたりの繊細さが特に必要です。
	説明会当日の風景 やはり家庭にいることが多い女性の方の出席が多かったです。 工事会社の責任者の説明がとても上手だったので和気あいあいの内に進んでいきました。 説明会の概要は ・工事の内容 ・工事の体制及び安全管理の体制 ・全体の工程（工事期間）と、ベランダの使用を制限される時期の説明（洗濯物干し情報など） ・居住者に協力してもらわなければならない事項の説明 ・ベランダにあるエアコン室外機や植木等の移動についての説明やそれにかかる費用など ・防犯、盗難に対する対策 その他等になります。
	これは、工事全体の流れを説明している資料です。 色分けがしてあって大変判りやすくできていました。 住民説明会を無事終了し、いよいよ着工となります。