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2014年03月07日  [ カテゴリ:マンション管理士 業務日誌 ]

重松マンション管理士事務所では、近年、大規模な給排水管等の更新工事のコンサルティングを行う機会が増えています。

竣工後の年数が30~35年のマンションが増えてくるに従い、設備工事の中でも特に給水管・排水管の老朽化に伴う更新(交換・改修)工事が目立つようになりました。
給排水管が劣化しますと、配管内面の腐食が進行すると共に詰まりや残存肉厚の減少も生じ、これが原因で赤水・滲み・滞流・臭気・漏水などが起こるようになり、日常生活に支障をきたすと共に重大な事態をもたらすことにもつながります。

実は、丁度1年前にこのHPでこの工事の意義や特徴、工事を行うに際しての手順や留意点等についてかなり詳しくご説明をしました。
そして、そのときの記事は、設計事務所による設計作業が終了した時点で住民向けに開催した「設計概要説明会」の模様をご報告し、工事はきっと大成功のうちに終了するものと確信できます、というところで終っています。

その続編として、今回から2回に渡って、実際に大成功に終わった給排水管更新工事についてご紹介していきます。

第1回の今回は、給排水管更新工事のスケジュールと、給排水管更新工事を成功に導くための大切なポイントをご紹介したいと思います。

工事概要

対象団地型マンション(築約35年/約300戸)
工事のきっかけ漏水事故が多くなってきたため
対象箇所<共用部分>1階床下ピット内と各階パイプシャフト内の給水管、室内排水竪管及び浴室・洗面・洗濯系統のスラブ下横引き排水管
<専有部分>浴室・洗面・洗濯系統の給水・給湯管
工事予算全て修繕積立金から捻出
施工会社の募集方法公募
施工会社の選定方法修繕委員会による3段階の選考を経て通常総会で決議
施工方法一部を除き隠蔽配管
使用配管給水管(共用部ポリエチレン管、専有部ポリブデン管)
排水管(消音二層管・硬質塩ビ管)
重松マンション管理士事務所の
サポート内容
修繕委員会・理事会運営支援(委員会・理事会出席、総会議案書その他各種資料作成、合意形成支援)、工事会社選定支援、工事期間中の定例会議等出席
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解体された天井部分
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解体された壁部分

給排水管更新工事完了までのスケジュール

ワーキンググループ及び修繕委員会を組織してから工事終了まで、実に三年半を要しました。工事自体は約7ヶ月間ですが、大まかなスケジュールは下記のようになります。

年月内容
H22年6月ワーキンググループ(修繕委員会)発足
H22年11月建物診断・長期修繕計画書全面改訂開始(H24/1完成)
H24年6月修繕積立金改定(値上げ)
H24年9月設計事務所を臨時総会で承認
H24年12月設計概要説明会
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H25年1月施工会社募集広告掲載
H25年4月施工会社内定
H25年5月通常総会で施工会社承認
H25年6月工事概要説明会、工事着工、共通仮設工事開始
H25年7月~8月事前調査&室内工事テスト施工、共用部分の給水管更新工事
H25年8月~9月室内工事(給排水管・給湯管の更新)説明会を経て室内工事開始
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H25年12月室内工事終了、共通仮設撤去
H26年1月竣工図書引渡

給排水管更新工事成功のポイント

ポイント1給排水管更新工事と大規模修繕工事との違いを理解する

スケジュールだけを見ると屋上防水や外壁の塗装工事等を行う大規模修繕工事とあまり変わらないように見えるかもしれませんが、まずは大規模修繕工事との違いをよく理解することが大切なポイントになります。

大規模修繕工事

通常、室内=専有部分に立入らない。あっても住戸の外周面(ベランダやポーチ)止まり。

給排水管更新工事

全戸の「室内=専有部分」に立入って工事を行う
全戸の理解と協力が、「大規模修繕工事とは違うレベル」で必要になり、多くの準備がこの対応にあてられることになります。

ポイント2想定される種々の状況・現象を洗い出し、あらかじめその対応方法を決めておく

  • 高齢者対応など、今回は40〜50項目を協議しました。

ポイント3いかにして住民の理解や協力を得るか

  • 広報活動などを周知徹底した結果、各説明会は毎回85%以上の高出席率を誇り、工事もスケジュール通り円滑に進めることができました。
  • 300戸超の団地にもかかわらず一軒の工事拒否もなく完了しました。(近隣の団地では、いずれも数軒の工事拒否がありました)

ポイント4的確な状況把握と迅速な意思決定を行う体制を整える

  • 定例会議と修繕委員会によってそれを実現しました。

参考管理規約の改正

今回の給排水管更新工事の特徴として、共用部分だけでなく専有部分も対象とし、それらを全て修繕積立金でまかなっていることがありますが、そのために管理規約の改正を行っていることもポイントです(それについては次回もう少し詳しくご紹介します)。

次回は、各工程毎の具体的な内容と、それぞれのポイントをご紹介致します。

<参考>給水管・排水管関連工事の記事

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