お知らせ＆日記（ブログ）

• Tweet
• mixi check

2012年01月11日　 [ カテゴリ：マンション管理士 業務日誌 ]

財団法人マンション管理センターが発行している月刊誌「マンション管理センター通信」の第３０８号から第３１１号までの４カ月にわたり、「マンション管理費等の滞納問題」に関して寄稿しました。
昨年の２月ごろからマンション管理センターと打ち合わせて構想をたてましたが、これから増えてくるであろう管理費等の滞納問題に関し、できるだけ実務ベースで書いてほしいというものでした。
重松マンション管理士事務所は、滞納が多い管理組合では、私が「管理者」に就任して、自ら法的措置等も実施している場合もありますので、管理費等の滞納問題に関しては比較的自信があるのですが、文章にする作業はかなり苦労しました。

というのも、内容が繊細な部分を含んでいることや、法律絡みとなる問題もあったからです。
自分としては、弁護士さんの意見も聞きながら相当気を遣いながら書いたつもりですが、あとで読み返してみたら、まだまだ不十分だったと反省しています。
それでも、センター通信を読んでくださった方からは「けっこう勉強になった。」といってくださる方も多く、書いてよかったと思いました。

管理費等の滞納に関する寄稿は、どうしても弁護士さんが書かれることが多く、内容も難しくなる場合もあるので、私の場合はできるだけわかりやすく、且つ実務に役立つように書かせていただきました。
最近では高齢化が進み区分所有者が亡くなった場合の複雑な相続問題があったりして、滞納問題も簡単に解決できない事例が多くなっています。
私は、金額が大きくならないうちに早期の対策を取ることを寄稿の中では何回も訴えました。

最終号で私が訴えた管理費等の滞納問題への取組み４か条を以下にご紹介します。

1. 管理費等の滞納は区分所有者として最大の義務違反行為であると認識すること。
2. 滞納に対しては、速やかに対応し「管理組合は、管理費等の滞納は絶対に許さない。」という強いメッセージを常に発信し続けること。
3. 管理費等を滞納している区分所有者に対し、法的措置を取ることは決して悪いことではなく、問題が長期化すると滞納者本人ももっと大変な事態に陥ること。
4. 回収のための鉄則は、「速やかに回収する。」、「全額を回収する。」、「極力少ないコストで回収する。」

以下は、４カ月にわたり寄稿した原稿です。管理費等の滞納問題への取り組みを重松マンション管理士事務所の実務経験から書かせていただきました。ぜひお読みください。
センター通信３０８号から３１１号

マンション管理コンサルタント マンション管理士　重松 秀士（プロフィール）
資料請求　無料相談・お問い合わせ　マンション管理士事務所

• Tweet
• mixi check

2012年01月05日　 [ カテゴリ：マンション管理士 業務日誌 ]

私のマンション管理士事務所がお世話になっている団地(旧住宅公団系約３００戸）で給排水管の改修工事を計画しています。
昨年度の理事会では、長年の事業計画となっていた長期修繕計画の整備に取り組み、建物や設備調査を実施したうえで長期修繕計画書の作成までを行いました。
そして今年度の理事会にバトンタッチされたテーマは

• 現在の計画では、修繕積立金の大幅な値上げが必要となり、住民の合意が得にくいので何とか対応策を考えてもう少し負担を少なくする方法の検討を行う。
• 喫緊の課題として、既に耐用年数を迎えた給排水管の更新工事が近々に計画されているので具体的な方法を検討する。

の２件です。

給排水管の更新には多額の工事がかかりますので、今期の理事会では具体的な金額を把握するため更生工事も選択肢に入れて検討することにしました。
また、実施時期をもう少し延期することが可能であれば資金計画も少しは楽になるのでそれも検討することにしました。
その結果、排水管の抜管調査を実施したうえで、詳細な検討を加えることとし、専門の設計事務所に依頼して調査を行いました。

理事会では、この調査結果をもとに修繕委員会で議論し、今後の修繕方針を決定する予定です。

当日の様子

まずは関係者集合の上、本日の作業手順の確認 この日は、午前と午後で合計９戸の住戸の協力を得てサンプリングを行いました。	物入れの中を通っている排水立管と横引き管 横引き管は実は上階の雑排水管の枝管がスラブを貫通して下階に降りています。	断熱材と仕上げテープをはがした状態です。 継手の周辺を中心に切り取り(抜管）ます。
切り取った後は、新しい仮設の管を設置します。 まずは、ジョイントを取り付け、、、	次に直管部分を取り付けます。 この後、仕上げをして復旧しました。	抜管した継手の部分です。 錆の進行の他に、排水管の高圧洗浄でできた、洗浄ホースの跡が轍のように残っています。 古くなると、この部分から漏水が発生したりします。
こちらは、天井裏に走っている上階の排水横引き管です。	切り取った直管部分を撮影したものです。 錆こぶがだいぶ付いています。	排水管をカッターで二つ割にした状態
特殊な酸に約１日漬けたうえで、水洗いをして錆を除去した状態にしました。 表面の凹凸は、付着していた錆を取り除いた後で、管の肉厚が薄くなっていることが分かります。	ねじが切ってある部分は、もともと肉厚が薄いので、よく見ると穴が開いている部分が分かります。

マンション管理コンサルタント マンション管理士　重松 秀士（プロフィール）
資料請求　無料相談・お問い合わせ　マンション管理士事務所

• Tweet
• mixi check

2012年01月01日　 [ カテゴリ：お知らせ ]

みなさま　新年あけましておめでとうございます。
今年は残念ながら昨年まで６年続いた初日の出見物はかないませんでしたが、マンション管理組合の皆様が穏やかな１年を過ごすことができるよう千葉神社にお祈りをしてきました。
昨年は個人的には１２年間一緒に暮らした愛犬のシャンクが亡くなりさびしい思いをしましたが、事務所を倍の広さに拡張することができて業務効率向上という点ではよかったと思います。
今年からは、会議や勉強会も自前のオフィスで開催することができますし、相談に来られたお客様も、静かな場所で安心して相談ができるようになりました。
昨年の暮れは、恒例の千葉県マンション管理士会の納会も行いましたが、すっきりとした事務所でけっこう盛り上がり、いい年が迎えられたと思っています。
重松マンション管理士事務所は今年も、マンション管理組合のために頑張りますのでよろしくお願いいたします。
追伸）
一昨年に母を亡くしましたが、お墓が京都にあるので簡単には行けません。
お寺の住職に相談したら、千葉は木更津に浄土真宗のお寺、證誠寺があるのでそちらでお参りしたらと勧められ２日に家内と行ってきました。
有名な「しょう～　しょう～　證誠寺　證誠寺の庭は～つんつん月夜だ...」の童謡の由来のお寺でした。

年末から年始にかけて

恒例の千葉県マンション管理士会の御用納め 今年は事務机のないゆったりスペースで開催できました。	この日の参加者は重松事務所の全スタッフを含めて１５名 新人の吉村さんも盛り上がっています。	年が明けてお正月飾りで心機一転です。
こちらはお客様の相談コーナー 静かな雰囲気でゆっくり相談できます。	木更津の證誠寺JR木更津駅からすぐです。 京都の西本願寺までいけないときはこちらでお参りします。	これが有名な童謡を記念して造られた狸塚

マンション管理コンサルタント マンション管理士　重松 秀士（プロフィール）
資料請求　無料相談・お問い合わせ　マンション管理士事務所

• Tweet
• mixi check

2011年12月21日　 [ カテゴリ：マンション管理士 業務日誌 ]

私のマンション管理士事務所が顧問契約をしているマンションで、長期修繕計画を見直すことになりました。
分譲当時に分譲主が全戸に提供した長期修繕計画書はあるのですが、多くの組合員はその内容を十分に理解できていないかも知れません。
またその計画書では、５年ごとに修繕積立金を段階的に値上げしていくことと、大規模修繕工事の実施時は一時金を徴収する計画となっていました。
管理会社に建物調査を依頼し、長期修繕計画と資金計画のプランを作成してもらいましたが、現在の修繕積立金の月額では将来大きく不足することが判明しました。
かといって、大規模修繕工事を実施する際に多額の一時金を徴収することも現実問題としては難しいと判断したので、理事会としては、今の時点で修繕積立金を大幅に値上げして将来に対応することとしましたが、長期修繕計画書の承認と修繕積立金の値上げは、管理規約で総会の議決事項となっています。(標準管理規約単棟型第４８条参照）
いきなり総会に提案して混乱することのないように、理事会ではまず「説明会」を開催して現状の説明からはじめることにしました。

ところで長期修繕計画を整備する目的は３つあります。

1. 向う一定期間（約３０年）における、必要な工事と概算の工事金額を予め組合員に周知しておく。
2. 今後必要な修繕工事を実施するために必要な修繕積立金の金額を算出する根拠資料とする。
3. 多額の費用の支出を伴う大規模修繕工事の実施において、総会の決議（合意形成）をとりやすいように事前に情報を組合内で共有しておく。

です。 理事会では、数カ月かけて議論を行い、複数の修繕積立金値上げパターンをシミュレーションしたうえで、それぞれの値上げ方式や一時金を徴収する場合の金額などを検討し、住民説明会を開催することにしました。
また、説明会開催後に全組合員に対して下記のアンケートを実施して、集計後に理事会の方針を決めて臨時総会を開催することにしました。

1. 長期修繕計画について理解できたか
2. 値上げの場合、修繕積立金の積立方式はどの方式（均等積立方式、段階増額積立方式）がよいか

当日の様子

	説明会で使用した資料です。 長期修繕計画書は、管理会社が作成しましたので、重松マンション管理士事務所は、長期修繕計画書の内容を説明する資料や一般的な質問を事前に想定してQ&A集などを作成しました。 また、アンケートの案も作成しました。 特に資金計画に関しては、グラフにして説明したほうが分かりやすいですね。
	説明会の様子です。 理事長自らが、長期修繕計画案の内容を詳細に説明しています。 専門的な説明や補足的な説明は我々専門家が行いますが、基本的な説明は理事長(理事会）が、住民目線で説明したほうがよいと思いました。

マンション管理コンサルタント マンション管理士　重松 秀士（プロフィール）
資料請求　無料相談・お問い合わせ　マンション管理士事務所

• Tweet
• mixi check

2011年11月13日　 [ カテゴリ：マンション管理士 業務日誌 ]

私のマンション管理士事務所がお世話になっているマンションです。
管理組合としては、共用部分の地震保険に入っていませんが、専有部分に地震保険を付保している区分所有者は結構いらっしゃいます。
今般、専有部分に地震保険を付けている区分所有者から、地震保険の査定依頼が保険会社にあり、建物の査定に保険会社が来ることになったので、管理組合から依頼されてその調査に立ち会うことにしました。
保険会社からは、２名の調査員がマンションに来て半日以上かけて調査しました。
結論としては、１本の柱に大きなダメージが発見されたとのことで、「一部損」の認定が出て保険金が支払われることになりました。
地震保険の制度については、過去に「マンションにおける地震保険について」でもご紹介したことがありますが、国が再保険を引き受けていることもあり、地震保険の認定に関する情報は全ての保険会社で共有するそうです。
ですから、今回の調査結果は全ての保険会社が知ることができるので、他の保険会社と地震保険を契約している区分所有者も、申請すれば「一部損」として取り扱ってもらえることになります。
管理組合は、このことを広報等で区分所有者に通知しました。

当日の様子

まずは、事前に提供した平面図を基に調査箇所の確認です。	ラーメン構造の建物なので、柱と梁だけをチェックしています。 つまり、壁は査定の対象外となります。
足回りでは、このような大きな被害が出ているのですが、この場合は地震保険の対象外となります。	これが、「一部損」の認定要因となった柱の被害です。 たしかに鉄筋が見える程度まで損傷しています。

マンション管理コンサルタント マンション管理士　重松 秀士（プロフィール）
資料請求　無料相談・お問い合わせ　マンション管理士事務所