自宅マンションの機械式駐車場を一部撤去することにしました。

以前にもお知らせしたかもしれませんが、私の自宅マンションでは機械式駐車場を設置しています。
そこで、1年前から問題となっていたことは、屋外3段式×2連の機械式駐車場です。
合計で6パレットあるのですが、内5台分で空きの状態が続いています。平成9年の分譲当時は、満杯の状態で、私も2年待ちでようやく抽選に当たるほどでしたが、現在人気の車高の高いタイプの車両は収納できませんので、それらの車両を購入した方はマンションから徒歩2～3分の場所にある外部の平置き駐車場を借りている状況です。
駐車料金もマンション内駐車場と変わらないことを考えたらしかたないことだとは思いますが、管理組合の駐車場収入は減る一方で、メンテナンス費用は掛かり続けている状況でした。
そこで、今年の理事会はいろいろ検討した結果、この機械式駐車場を廃止して、平置きの駐車場に変更することとしました。
概要は機械式駐車場6パレット分を廃止して、代わりに平置き駐車場3台分のスペースを新規に確保する計画です。差引計算で3台分の減となりますが、今度は平置きですので、外部に借りていた人がマンション内駐車場に戻ってきてくれることになります。

マンションを建設して分譲する場合は、駐車場や駐輪場の数及び植栽の面積等に関して条例等で規制がある旨を聞いていましたので事前に私が住んでいる千葉市に確認してみました。
該当するのは「千葉市附置義務条例」と「宅地開発指導要綱」でした。
附置義務条例の方は、マンションが建っている用途地域と規模により、設置するべき駐車場の台数が決められていますが、自宅のマンションの場合は台数が３台減少しても特に問題はありませんでした。
なお、宅地開発指導要綱の方では台数が3台減少すると、開発許可が出た時点の基準に抵触することになりますが、そもそも宅地開発指導要綱は新築をする場合の基準なので、完成後のマンションに対しての拘束力はないそうです。
市の担当者の方とも話をしましたが、「当方の立場としては好ましい状況ではないが、特に禁止したり取り締まったりする立場ではない。」とのコメントでした。

計画から完成までの状況

今回の工事に関して、管理会社が提示した見積金額は約300万円、理事の方が探してきた業者の見積もりはその約半分でした。
あまりにも金額の差が大きかったので、今回は管理会社にお願いしないで、理事会が探した業者に発注しました。

• 埋戻しで投入したガラやバラストがきちんと隙間なく詰まっているか。
• 転圧が十分にされているか。
• 最後に打設したコンクリートの厚さは適正で、配筋もきちんと計算されているか。
• コンクリート打設のときに、配筋が正しい高さに設置できているか。

改造前の状態 上下3段式で合計6パレットの機械式駐車場です。	臨時総会を開催して、共用部分の変更決議 この場合は4分の3の特別多数決となります。 全員賛成で可決しました。
早速解体開始 かなりの鉄骨やチェーンがありました。	重機を使用して解体専門業者が作業しています。
翌日には、ピット内はほぼからの状態です。	今度は埋戻し作業 大量のガラを投入しています。
ピットの下の方は、大きめのガラを敷き、上の方は細かいバラスト等を敷き詰めています。	転圧して埋戻し作業完了
伸縮目地を設置して、ワイヤーメッシュ（配筋）の敷設	生コンクリートを打設して土木工事は完了
残るは、ライン引き工事です。 道路工事専門の車両でライン引きを開始します。	完成！

注意事項（追記）

現在では、一般社団法人日本建設業連合会（日建連）による「既存地下工作物の取り扱いに関するガイドライン」や、令和3年9月30日付の「環境省からの通知」により、既存地下ピット（地下工作物）を、そのまま埋め戻すことは、不法投棄に該当する場合もあるので、計画の際は県の廃棄物指導課などに事前に相談して進めるようにした方が良いと思います。

• 既存地下工作物の取扱いに関するガイドライン（一般社団法人日本建設業連合会）
• 環境省通知（環循適発第 2109301号／環循規発第 2109302号）

マンション管理コンサルタント マンション管理士　重松 秀士（プロフィール｜ ）
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