専有部分はどうする？給排水管更新工事の進め方【最新版】

こんにちは。重松マンション管理士事務所所長の重松です。

以前からこのブログでもお伝えしていますが、近年給排水管（給湯管を含む）の更新工事^※1のコンサルティングが増えています。

マンションにおける給排水管の更新工事を円滑に実施するためには、専有部分をはじめ、克服しなければならない多くの問題があり、外壁等の大規模修繕工事とはまた違った難しさがあります。
そこで、現在工事を検討している管理組合、これから検討しようとしている管理組合の方々のために、改めて管理組合が給排水管の更新工事をじょうずに進めるポイント等について、最近の事例を織り交ぜながらご紹介したいと思います。

なお、最近建設されたマンションは、使用している給排水管の材料が、30〜40年前のマンションとは異なりますので、耐用年数も飛躍的に伸びています。
今回は、これから給排水管の更新工事を迎える築30年以上経過したマンションを対象としてお話しさせていただきます。また、更新工事に関する技術的な説明ではなく、管理組合運営（ソフト面）を中心に書かせていただきました。

1. 交換工事のこと。交換せずに、管内に樹脂等をコーティングする工事は更生工事という

１．工事検討のきっかけは？

給排水管は、壁のパイプスペースや床下（場合によっては天井裏）に隠蔽されていますので、普段は居住者が目にすることはありません。ときどき外部のメーターボックスを開けたときに、給排水管やガス管の竪管（共用部分）を目にするくらいです。

外壁塗装やタイルのように日常居住者が目にする場所であれば、「汚れてきた」、「破損している」などと分かるのですが、給排水管の場合は、傷んできても普通は分かりません。

では、どのようになったら給排水管の更新工事を検討するようになるのでしょうか？

漏水事故の多発が検討のきっかけに

「長期修繕計画において実施時期になっている」という理由もありますが、私が経験した事例では、「漏水事故」をきっかけに検討を始めることが多かったです。

ある日突然に上の階から水が漏れてきたという話をときどき聞かれると思います。
上階の人も、「水をこぼした覚えはない」という時などがその例です。

多くの場合は排水管の劣化による配管の穴あきで、生活排水（雑排水や汚水）が漏れてきますので、当然に大騒ぎになります。

マンションによっては漏水事故の被害が大きな問題に

漏水事故も、マンションによってその程度は様々です。
きれいな水であればまだ良いのですが、そうとは限りません。

排水管の横引管（個々の部屋の排水を竪主管まで流す配管）は、一般的には自室の床下に敷設されていますが、私がお世話になっている築40年以上のあるマンションでは、下階の天井裏を通っています。

このような状態で排水管から漏水したら、下階の人は、自分の部屋の天井から突然に雑排水や汚水が漏れてくることになるので大変です。
また、最上階の通気管^※2が腐食して破損し、悪臭被害が出る場合もあります。
給水管の場合であれば、管内の錆が原因で「赤水^※3」が流れてきたりするので、居住者から「どうにかして欲しい」とやはり騒ぎになります。

腐食した通気管と錆が発生した給水管

1. 排水管の排水をスムーズに行うために空気を通す通気口
2. 給水管内部の錆が水の中に混じるため、錆色の水が出てくる状態

断続的な漏水事故で、恒久的な対策の検討へ

このように、給排水管の事故は生活と直結していますので、事故が発生したら直ちに対応（修理）することになりますが、一度事故が発生すると連続して同様の事故が発生することが給排水管の事故の特徴です。
どの部屋も同じ時期に同じ材料を使って建設しているので当然ともいえます。

そして、それなりのコストをかけて応急的な対応をしても、それ以降断続的に同様の事故が発生しますので、今後のことを考えると何らかの恒久的な対策をとらざるを得なくなり、ファイバースコープ、カメラ、レントゲン等の検査を経たうえで更新工事を検討することになります。

マンションが竣工して30年を経過すると、建物だけでなく設備関係の修繕も対象になってきますが、国土交通省が公表している昨年末の分譲マンションストック数は670万⼾を超え、その内、築30年以上を経過したマンションは230万⼾を超えています。
給排水管の更新工事は今後さらに増えていくことでしょう。

２．給排水管改修（更新）工事を成功させるための秘訣

外壁等の大規模修繕工事との違いを理解する

給排水管の更新工事は大規模修繕工事とは違った難しさがあると申し上げましたが、その主な違いを一覧表にしてみました。

上記以外にもあると思いますが、大きな違いは、大規模修繕工事は原則として建物の外部を中心とした工事となるのに対し、給排水管更新工事は建物の内部を中心とした工事となることです。

居住者のお部屋の中に入っての工事となり、しかも壁や床（天井）の内装を壊して復旧するという作業がありますので、居住者のストレスは計り知れません。
そのうえ、1日刻みの工程をきちんとこなしていかなければなりません。

ですから、管理組合は「どんな困難を乗り越えてでも、この大変な工事を完成させないといけない」という強い覚悟と「居住者に対するきめ細かな配慮が大切」という思いやりが必要となります。

問題となりそうな事項を工事に先立ち検討しておく

外壁等大規模修繕工事であれば、工事前に決めておくべき事項や居住者に対するお願い事項等は概ね決まっており、しかもさほど大きな資金負担につながるようなことはありません。

また、工事が進んでいくうちに予想外のことが発生しても、多くの場合は対応することが可能です。（もちろん資金的な問題はありますが...）
しかし、給排水管更新工事の場合は、事前に方針を決めて十分な準備をしておかないと、途中で簡単に方針を決定したり変更したりできませんし、またそのために臨時総会を開催しなければならなくなるなど、手続上もかなり厄介な問題があります。

給水設備・排水設備のタイプ別集計表。
3棟からなるマンションのものですが、11のタイプに分類することが出来ました。

以下に事例を交えながらいくつかご紹介します。

１横引管（専有部分）の工事をどのようにするのか？

一部の例外を除いて、給排水管の横引管は専有部分^※4です。
管理組合が行う工事の対象は、共用部分^※5が原則ですので、「管理組合は共用部分である竪管を中心に更新するので、専有部分である横引管については、個人の判断と費用負担で実施（更新）してください。」となります。

しかし、前述のように給排水管については、共用部分と専有部分が一体化しており、密接な関係にあります。例えば、「我が家はお金がないから、横引管の更新工事はやらない。」となったらどうでしょうか？
どこからでも漏水事故が起こってもおかしくない状況になっているから、管理組合は更新工事を検討しているのに、更新工事を実施しても、横引管をそのままにしておけば、そこから漏水事故が発生する可能性が残ります。

マンションでは、給排水管を更新する場合は、竪管（共用部分）と横引管（専有部分）を同時に更新することが望ましいといわれています。
しかし、専有部分の工事を個人の判断に委ねてしまえば、せっかくの大事業が不完全な工事のまま終わることになります。

専有部分からの事故であれば、その責任は専有部分の所有者となりますが、下階を水浸しにしてしまった場合の損害賠償は高額になりますし、そうなってから自分の横引管を修理しようと思っても、更に多額の費用が掛かるので経済的な負担も甚大になります。

「保険に入っているから大丈夫」とおっしゃる方もいますが、築年数が経ったマンションにおいては保険料は高くなりますし、新規には引き受けない保険会社も出始めています。また、工事をしなかった特定の個人を守るために、管理組合が保険料を負担するのはおかしいという意見もあります。

私見ではありますが、給排水管の横引管は、専有部分であっても管理組合の責任と負担で、竪管（共用部分）の工事を実施する際に同時に行うべきと考えています。
しかし、そのためには「資金」の問題と「管理規約」の問題が出てきます。
「資金」に関しては、修繕積立金の値上げや借入れを検討して合意形成を図るべきと考えますし、「修繕積立金を専有部分の工事のために使用する」には管理規約も一部変更する必要があります。

1. 内装等と同様に個人の財産。個人の責任と負担で管理する部分
2. 建物のコンクリート部分やエレベーター等区分所有者の共有財産。管理組合の責任と負担で管理する部分

２復旧するべき内装仕上げ等の基準はどのレベルで実施するのか？

給排水管の更新工事は、室内の壁や床等を解体し、配管の更新工事が完了したら、また復旧するという工事がつきものです。
築30年以上も経つと、多くの住宅でリフォームを実施されており、内装等も竣工当初のものと違っています。場合によっては高額な内装材を使用したり、簡単に脱着することが難しいシステムキッチンに変更されたりしている住戸もあると思います。

内装等の解体復旧に関しては、基本的には管理組合の費用負担で実施しますが、以上のように各戸まちまちの仕上げについてすべてを管理組合で費用負担することは、資金計画の面でも公平性の面でも問題があります。ですから、事前に「管理組合としての対応基準」のようなものを作成し、何度もアナウンスすることが大切だと思います。

各戸毎に行った調査チェックシート（左）と現地調査の様子。
直接見て確認したりお話を伺ったりしながら、細かく調査していきます。

３入室拒否や不在（空家）住戸が発生した場合はどう対応するのか？

これも悩ましい問題です。
居住者には、室内の工事期間中（3日〜4日）は原則として在室していただくことになりますが、共働きのご夫婦の場合等は、なかなかそうはいきません。

このような場合は、工事業者に鍵を預けていただくしかないのですが、後のトラブル防止のためには、業者からは工事目的以外に鍵を使用しない旨の「誓約書」、居住者からは工事以外の室内のトラブルについては自己責任とする旨の「承諾書」を提出していただき工事を進めるようにします。

また、空家の場合も同様に外部の区分所有者と連絡を取り、期間中は鍵を貸していただくか、毎日開けに来ていただくかなどの対応をお願いします。

特に対応が難しいのは、室内に入らせてくれない住戸の場合です。
人を入れたくない理由はいろいろあると思います。
「病人がいる」「重要な書類や品物がある」のようなものもあれば、「管理組合のやり方が気に入らないから協力しない」など様々です。
今なら「新型コロナウィルスの感染が怖いから」という理由もあるかもしれません。

このような方々を説得して協力をお願いすることは、経験上容易ではありません。
しかし、ここであきらめてしまえば一大事業が完成しませんので、根気よく説得するしかありません。

それでも協力してくださらない場合もありますが・・・POINT1の「外壁等の大規模修繕工事との違いを理解する」で申し上げた「強い覚悟」が必要という理由は、ここにあるのです。

居住者に対するきめ細かな配慮

何度も申し上げるように、給排水管（特に排水管）の更新工事は、居住者にとって多くのストレスがかかります。

一生に一度のこととはいえ、自分の生活への大きな影響が数日間に渡り及ぶわけですから、仕方がありません。
しかし、この工事は1日刻みのスケジュールを確実にこなしながら先に進めていかないとうまくいきません。

外壁等の大規模修繕工事であれば、「今日は雨が降っているから中止しよう」とか「諸般の事情で工程が遅れてしまったから、引渡し期日を少し先に延ばしてもらおう」等はよくある話ですが、給排水管の更新工事においては、上下階の関係もあり、「この日に確実にこの竪管を更新しておかないと、工程に大きな支障をきたす」とか「夜になっても、お水が使えなかったり、排水を流せなかったりする」など、大きな問題が発生します。

ですから、居住者が工事に協力してくれないと円滑に進められません。

管理組合はこれらのことを、機会あるごとに何回でも居住者にアナウンスしておくことが重要だと思います。
設計概要が固まったら「設計説明会」、工事会社が決まったら「工事説明会」などを開催し、工事の内容、特殊性を訴えるほか、とにかく居住者の協力がないと工事は成功しないことをお知らせしておくことが重要です。

詳細が記載された説明会資料

ところで、居住者の中には、協力したくてもなかなかできない方もいらっしゃいます。
高齢の一人暮らしの方に、「事前に工事個所の家具等を移動しておいてください。」といっても、なかなかできません。
また、深夜勤務の警備業や看護師さんから、「昼間は寝ているので工事をしないでほしい」と言われることもあります。

こうした個別の事情にもきめ細かく対応する必要があるのです。

【さいごに】管理組合が主体となって給排水管改修工事を成功に！

冒頭に申し上げた通り、今回は技術的なことは全て割愛し、工事に対する管理組合の運営ノウハウを中心に書かせていただきました。

給排水管の更新工事に関して申し上げると、工事自体はさほど高い技術水準を必要とするものではありません。
技術の進歩により、最近の材料は耐久性も高く施工もやりやすくなっています。しかし、工事を円滑に進めるためにやらなければならない事前の準備や居住者に対する配慮は、管理組合が主体となって進めていかないと良い結果は期待できません。

これから給排水管の更新工事をなさる管理組合はぜひご参考にしていただければと思います。
よろしければ、お客様インタビューもご覧ください。

▼給排水管全面更新工事コンサルティングのお客様インタビュー
当団地初の給排水管更新工事は2年に及び、とにかく大変で（笑）家内からは「いい加減に」と・・・

マンション管理コンサルタント マンション管理士　重松 秀士（プロフィール｜ ）
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コメント(4)

▼コメント一覧

投稿ありがとうございます。この場合は、同時に実施しました。排水管の材質にもよりますが、更新の場合は１回だけとなりますので、同時に実施する方が経済的にも居住者のストレス緩和にも合理的です。ただし、トイレの汚水管が鋳鉄管で他の排水管(白ガス管)よりも劣化が少ない場合は、トイレの排水管だけを後回し（例えば１０年後など）にする場合もあります。なぜなら、トイレの排水管の更新だけなら１から２日で完了するので、居住者のストレスもあまりないからです。

by 重松　秀士 （2022年7月29日 19:07） [ 返信 ]

給排水管の共用部と専有部について大変参考になりました。
質問なのですが、給排水管となっていますが実際は給水管と排水管は耐用年数が違うので別々にされるケースが多いと思うのですが、ご紹介のケースは両方同時に工事実施されたのでしょうか？

by 森下正則 （2022年7月27日 10:44） [ 返信 ]

コメントありがとうございます。
貴管理組合では、専有部分の給水管等を管理組合負担で実施することが決議されているのですから、組合員は、原則としてそれに従っていただくことになります。
既に個人で実施済みの場合は、費用相当額を立替えていただいているという解釈の元に、同額を支給（修繕積立金会計から支出）するということもありますが、工事を拒否している組合員に返金する理由はないと思います。
よろしくお願いいたします。

by 重松秀士 ⇒ 内田 貞明 への返信 （2022年1月28日 18:28） [ 返信 ]

誠に申し訳ありませんが、質問をさせていただきます。
「先行して工事を実施している区分所有者に対しての補償の有無などにも十分に留意することが必要」と書かれている点も重要なポイントです。
私の質問はこの逆の場合についてです。今回工事を管理組合の負担で行うことが総会で決まりました。
工事を実施する際、給水管交換工事をやりたくないという区分所有者に対しての配慮はどこまでおこなえばよいのでしょうか。一部の意見として、工事費用相当額を組合員に返却すべきという意見があります。
よろしくお願いいたします。

by 内田 貞明 （2022年1月27日 14:06） [ 返信 ]

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