エレベーターのリニューアル（交換・改修）１〜交換時期や方法、工期、費用について

こんにちは。重松マンション管理士事務所所長の重松です。

近年のマンションにおいてエレベーターはなくてはならない設備の一つですが、メンテナンス（保守点検）も含めてコストがかかる設備の一つでもあります。
また、例外なくエレベーターにも耐用年数があり、メンテナンスのみで永久に使い続けることは出来ないため、いずれリニューアル（交換・改修）工事が必要な設備でもあります。築年が経過したマンションが増える中、築30年前後のマンションでは、まさに検討中のところもあるのではないでしょうか。

そこで、今回から二度に分けて、実際に当事務所が関わったエレベーターリニューアル（交換・改修）工事を基に、工事の進め方やポイントなどをご紹介いたします。エレベーターのリニューアルというと、大がかりでちょっと難しいと思っていたり、あまりコストダウン出来ないと思っている方も多いかもしれませんが、進め方や状況によっては、限られた予算で効率良く使用期間を延ばしたり、工事費用を抑えることも可能です。

エレベーターリニューアル（交換・改修）のきっかけは？

エレベーターのリニューアルに際し、まずその必要性が気になるところだと思いますが、きっかけは、概ね以下の4パターンに当てはまるのではないかと思います。

エレベーターのリニューアル時期はいつ？耐用年数は？

そもそもエレベーターの耐用年数はどのくらいかご存知でしょうか？
国税庁の減価償却基準（法定償却耐用年数）では「17年」とされており、メーカーは概ね「20〜25年」と公表しています。

また、国土交通省の長期修繕計画に関するガイドラインでは、15年目に補修、30年目に取替え（リニューアル）が記載されています。
私が拝見するマンションの長期修繕計画では、25年〜30年目に更新が計上されている計画をよく見ます。きちんと長期修繕計画が整備されたマンションにおいては、このパターンが最も多いのではないかと思います。

生産中止や部品供給終了が引き金になるケース

次のパターンは、メーカーによる生産中止やその後の関連部品の保存期間満了に伴い、「まだ何とか動いているが、この際リニューアルしよう」というケースです。この場合、想定外のため、長期修繕計画よりも早めのリニューアルになることが多い印象です。

なお、この場合、通常ならメーカーからその旨を伝える連絡が、何らかの形で届きます。
もし心当たりがないようでしたら、一度メーカーに問い合わせしてみることをオススメいたします。

経年劣化（トラブル・不調）に伴うリニューアル

また、経年劣化によるトラブルが頻発してリニューアルに踏み切るパターンも見られます。

当事務所においてはこのような事例はありませんが、耐用年数に達しない状況の場合は、言わば不測の事態で資金面で難しいマンションもあると思います。また、長期修繕計画に記載がない場合も同様ですので、もし長期修繕計画に記載がない状態でしたら、もしくは、その確認が取れていないマンションなら、エレベーターの耐用年数と共に、一度長期修繕計画をきちんと見直すことをオススメいたします。

最新の安全基準適合や機能性、省エネ効果などを狙って（利便性や資産価値向上を考慮）

最近のエレベーターは性能が良く、どこのメーカーも、省エネ効果があることや、安全性に関する最新の法規に適合することが出来るというメリットを謳っており、中には営業マンが来るケースもあるようです。

当事務所においては、これが主目的となるリニューアル事例はありませんが、生産中止等の理由からリニューアルに至ったマンションにおいて、前述のようなメリットが、早めのリニューアルに拍車をかけているようにも感じています。

リニューアル工事の費用は？

気になるエレベーターリニューアルの費用ですが、当事務所が関わるマンションにおいては、リニューアルの内容に関係なく、1基当たり1,200万円〜1,500万円で計画しているマンションが多いようです。次回でご紹介する事例では、一基あたりの見積もりが800万〜1,200万でした。小規模なマンションでは特に、計画的に資金を積み立てておかないと厳しい金額ですね。

リニューアルするお金なんてない！どうする！？

リニューアルというと前述のような費用がかかりますし、とても大がかりなイメージもあるため、やりたいけどお金がない・・・というところもあるかもしれません。

しかし、実際にはいろいろな方法があり（後述「リニューアル工事の進め方・種類」参照）、重要度の高い部分だけ実施することで、費用を抑えることが可能です。また、次回ご紹介いたしますが、競争原理を働かせることで、結構なコストダウンも見込めます。

リニューアル工事の進め方・種類

一口にエレベーターのリニューアルと言っても、幾つかの選択肢があります。
大きく分けると「フルリニューアル」と「部分的リニューアル」の2通り、そして、細分化すると「①全撤去リニューアル」「②準撤去リニューアル」「③制御リニューアル」という3つの方法が一般的です。
分類にもいろいろな考え方があると思いますが、私なりに管理組合目線でまとめると以下のような感じになります。

①②③の違いは、大雑把に言うと「一度にどの部分をリニューアルするか」という「程度の違い」です。
エレベーターというと、真っ先に私たちが乗る部分（「かご室」などと呼ばれます）を思い浮かべるのではないかと思いますが、「かご室はリニューアルしない」という選択肢もあるのです。

①＞②＞③の順に大がかりな工事になり、時間もコストもかかりますが、それぞれの特徴やメリット・デメリット等を一覧表にしましたので、ご参考にしてください。なお、出来るだけ包括的にまとめたつもりですが、諸条件により変わる部分もありますので、目安として捉えていただければ幸いです。

油圧式エレベーターのリニューアル・制御リニューアルについて

ロープ式？油圧式？ エレベーターの種類に注意！

エレベーターには、巻上モーターの回転速度を制御してかごを昇降させる「ロープ式」と、油圧ジャッキの圧力でかごを昇降させる「油圧式」の2種類があります（後述「２．ロープ式と油圧式」参照）。最近では、省エネや廃油処理その他機能上の問題から、新規の乗用エレベーターに油圧式を採用するメーカーはなくなりました（特殊仕様や重量運搬用など一部例外を除く）。

大手エレベーターメーカーで油圧式のエレベーターをリニューアルする場合は、「全撤去リニューアル」もしくは「準撤去リニューアル」が原則となります（メーカーによっては、油圧式からロープ式への部分的リニューアルは可能）。

油圧式エレベーターのリニューアルとなった場合、前表のように工事期間が長くなり、エレベーターが使えない期間も長くなります。１基しかない、逆に複数台あり改修費用捻出が困難、旧機器の撤去等で振動騒音が心配などと、頭を悩ます管理組合様が今後増えることも考えられます。

油圧式制御リニューアルとは

しかし、一部の独立系メーカーでは、油圧式エレベーターを、油圧式のままリニューアルする工法も開発しています。
「油圧式制御リニューアル」とも呼ばれていますが、主に制御盤、電動機、バルブ、ポンプなどの主要機器を更新し、その他は再利用する工法です。大手エレベーターメーカーからの部品供給停止はこれら主要機器のみが対象であり、その他の油圧ジャッキやかご本体までは経年対象ではないことから、工期や費用面で採用される管理組合様も増えているようです。

構造や電動機の容量などは変わらないため、スピードアップや省エネその他機能面の向上は期待できませんが、限られた予算かつ短工期でより長く延命させる手法としては検討する価値がありそうです。

ちなみに、ご利用のメーカーや機種によって、油圧式制御リニューアルが出来ない場合もあるようですので、見積取得の際には現場調査を依頼されることをオススメいたします。

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次回は、実際に「③制御リニューアル」を行った事例と、エレベーターリニューアル（交換）検討時に知っておくと良いポイントをご紹介いたします。

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