エレベーターのリニューアル（交換・改修）２～制御リニューアル実施事例とポイント

こんにちは。重松マンション管理士事務所所長の重松です。

前回に続きエレベーターのリニューアル第二弾です。
今回は、実際に制御リニューアル方式でエレベーターのリニューアルを実施したマンション管理組合の事例を基に、検討・実施時に知っておくと良いポイントをご紹介いたします。

簡単なおさらい（3つのリニューアル方法）

前回、エレベーターのリニューアルは、大きく分けると「フルリニューアル」と「部分的リニューアル」の2通り、そして、細分化すると「①全撤去リニューアル」「②準撤去リニューアル」「③制御リニューアル」の3通りあることをご紹介いたしました。①全撤去リニューアル＞②準撤去リニューアル＞③制御リニューアルの順に、大がかりなリニューアルになります。
それぞれの特徴をまとめた表を一部抜粋して再掲いたします（諸条件により例外も出てくるので、目安として捉えていただければ幸いです）。完全版は前回記事をご覧ください。

＊1：「建築確認」とは、建築基準法に基づき、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査する行政行為（Wikipedia）

「制御リニューアル」実施のポイント

「①全撤去リニューアル」「②準撤去リニューアル」については新設工事とあまり変わらないため、今回は「③制御リニューアル」の事例に基づいてご紹介いたします。

【１】見積り取得時 〜競争原理を働かせてコストダウン

１）共通仕様書の作成＋複数メーカーを加えての相見積り

よく、エレベーターのリニューアルには競争原理が働かないといわれます。
理由は、他の商品のように複数のメーカーから見積りを取得することが難しいからです。

多くの管理組合は、現在設置してあるメーカーと価格交渉を行い、ほとんどが言い値で発注することになります。現メーカー以外ではリニューアルができないと考えるからです。また、大手メーカーの場合、他のメーカーに見積依頼をしてもまともに取り合ってくれなかったり、同様の高い見積書が出てきたりします。

そのようなことをなくすため、私は、共通の仕様書等を作成し、条件を整えたうえで、複数のメーカーから見積りを取得することをオススメしています。
その上で、各社の提案を含めて比較検討をすることはさほど難しくありませんし、競争原理が働きます。

リニューアル工事仕様書（左）と見積要領書（右）

今回の事例では、エレベーター2台のリニューアル工事に関し、当初現メーカーが掲示した金額2,400万円が、最終的に1,600万円まで下がることに繋がりました。最安値を掲示したメーカーよりはまだ高かったものの、その差が少なくなったこと等の理由から、今回は現メーカーを採用することになりました。当初掲示された金額から大幅なコストダウンになり、管理組合様も非常に喜ばれていました。

ちなみに、今回は、結果として現メーカーを採用することになりましたが、リニューアルに際し、他社メーカーを採用したケースももちろんあります。また、大手メーカー製のマンションも多いと思いますが、大手メーカー以外を採用したケースもあります。多くのメーカーが、技術力の向上や組合形式による保証体制の強化などに取り組んでおり、一昔前に比べ、大手メーカー以外も検討しやすい状況になっていると感じています。

なお、分かりやすく「コストダウン」に焦点を当てているため誤解があるかもしれませんが、重松事務所では、管理費削減（管理コストの削減）や大規模修繕工事等と同様、一貫して「とにかく1円でも徹底的に安く」というようなことはしないスタンスをとっています。もちろんオススメもしておりません。問題にすべきは単なる金額の大小ではなく、製品やサービスの内容と支払っている金額が見合っているか（適正か）の判断が最初であり、それを抜きに過剰な要求や競争をさせれば、サービスや品質の低下等、結果的に管理組合に不利益をもたらすことにも繋がりかねないからです。

一方で、このブログでも何度か注意喚起している大規模修繕工事の談合は言うに及ばずですが、「コストダウンの余地があるケース」があちこちで見られるのも事実です。
重松事務所では、管理組合様の状況やご意向をふまえつつ、管理組合側のコンサルタントとしてそのあたりを見極めながら、必要に応じて相見積りを取るようご提案したり、共通仕様書の作成や交渉等を含めた実施サポートをするなど、大切な財産を守り、マンションの資産価値の維持向上に貢献できるようサポートしています。

２）メンテナンス費用の見積り（ランニングコストの検討）

見積りを取得する際に注意していただきたいのは、設置（工事）価格にばかり目がいってしまわないことです。
本体の設置（工事）価格だけでなく、設置後の保守点検費用（メンテナンス費）も併せて見積もってもらい、ランニングコストも含めて検討することで、より良いリニューアルに繋がります。本体工事が安くても、その後のメンテナンス費用が割高であれば、長期間で見たトータル金額では逆転する場合もあります。

最初にメンテナンス費も確認しておくことで、正しい判断が可能になるのです。

また、メンテナンス契約には、大がかりなものを除く部品交換費用をあらかじめ含めた形で契約する「フルメンテナンス（FM）契約」と、（一部の）Parts・Oil・Greaseの費用のみを含めて契約する「POG契約」があります（それぞれについては後述「５．エレベーターの保守（メンテナンス）」参照）。単純に金額だけを見ると前者の方が高くなりますが（今回のケースでは概ね1.6〜1.8倍程度高い金額でした）、どちらの契約が適しているかは、個々のエレベーターの状態やマンション事情をふまえて判断する形になります。

今回のケースも、制御リニューアル工事費用に加え、メンテナンス契約内容やメンテナンス費用等をトータルで比較検討し、最終的に現メーカーのフルメンテナンス契約に決定いたしました。

３）その他注意事項

安さだけで選ばない

大規模修繕工事と同様ですが、継続してメンテナンスが必要になりますので、サポート等を含めた長期的視野での検討が必要です。

竣工時の書類も、あらかじめ確認

管理組合がデータをきちんと管理できるよう、竣工時に引き渡していただく書類等も、見積り依頼の際に指示しておいた方が良いでしょう。当事務所の場合は、①電気図面、②調整マニュアル、③エラーコード表なども提出してもらうことにしています。

【２】既存不適格への対応（建築基準法への適合） 〜何をどこまでやるか

エレベーターのリニューアルは、建築基準法への適合も考慮する必要があります。

「制御リニューアル」の場合は一般的に「建築確認^※」が不要ですが、「制御リニューアル」の範囲で現在の建築基準法にすべて適合させることは難しいので、「どこまで対応するか」という問題があります。今回のケースも、現状の仕様を確認した上で検討が必要な項目を洗い出し、検討していただきました。
安全性の問題などで必ず対応せざるを得ない項目と、費用対効果を考慮して検討する項目がありますので、以下にご説明いたします。

※「建築確認」とは、建築基準法に基づき、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査する行政行為（Wikipedia）

１）既存不適格とは

エレベーターが設置された当時は法律（建築基準法）に適合して設置されたものの、その後法律が改正されたために最新の法律に適合しなくなった状態を「既存不適格」といいます。

法律が変わったらその法律に適合させなければならない（これを「遡及（そきゅう）」といいます）のが原則ですが、建物やエレベーターはそう簡単に適合させられないため、「現在の法律には不適合だけれども当時の法律には違反していないので認める（処罰はしない）」という考え方です。
ですから、今回の事例のような「制御リニューアル」ではなく、「全撤去リニューアル」や「新設」等で「建築確認」を申請するときは、現在の法律に適合させる必要があります。

２）安全性からの観点

数年前の竹芝の死亡事故以来よく話題となるのが「戸開走行保護装置」です。
この機能も含めてエレベーターの安全性については後述「３．エレベーターの安全性」もご参照いただければと思いますが、建築基準法で義務づけられている装置のため、リニューアルの場合は必ず対応しているようです。また、同様に建築基準法で義務づけられている「停電時自動着床装置」と「P波センサー」も、ほとんどの管理組合が対応しています。

３）耐震基準への対応

耐震基準の変遷については後述「４．エレベーターの耐震性について」にまとめましたが、最新の基準は東日本大震災を受けて改正された「14耐震」です。

この「14耐震」では、本体の構造と構造計算方式を定めているため、適合させようとすると詳細な構造計算が必要となります。現行のメーカーであれば、設置した当時の構造部材のデーターを保管していますので比較的対応が容易ですが、そうでない独立系メーカーが対応しようとした場合、当時のデーターを持ち合わせていないため、それなりにコストがかかってしまいます。
もちろん、計算の話だけでなく、釣合おもりが脱落しないような構造であることが求められますし、エレベーターの古さによっては、レールからのカゴ脱落防止策など「14耐震」以前の耐震基準への対応検討も必要になりますので、耐震基準対応については費用対効果を考慮して選択することになります。

【３】その他の考慮機能や工事

建築基準法により義務づけられているものではありませんが、リニューアル時に付加する機能として多く採用されているものに「マルチビームセンサー」があります。

ドア部にセンサーを設置することにより、ドア部を遮る障害物（手、足、買い物袋等）があるとその間は扉が閉まらないため、お年寄りや車椅子を利用している方などが安心して乗り降りすることができます。金額的にもリーズナブルな価格で対応可能です。

また、同様の目的のちょっとした改善として、かご内（エレベーター本体内）の手摺りや鏡の設置などもあります。

その他、昨今の新築マンションやオフィスビルではよく見かける防犯カメラの設置、照明器具を明るくする（天井部分の交換）、見た目をきれいにする内装・外装シートの交換（三方枠部分やかご室内外のシートの貼り替え）なども、オプションで対応可能な場合がほとんどだと思います。必要に応じてご検討いただくと良いと思います。

【４】工事期間中の対応 〜エレベーターが使えない時どうする？

工事期間中、エレベーターが使用できなくなる期間の住民対応は、あらかじめ検討しておく必要があります。

エレベーターを全く使えない期間が生じる場合もある！

複数のエレベーターがあり、マンションも開放廊下型の場合は、順番に工事を進めていけば工事期間中であっても原則として1台のエレベーターは使用可能です。今回の事例でも、2台のエレベーターを順番に行うことで、工期はその分15日×2＝30日となったものの、全く使えない状態がなく進めることが出来ました。

しかし、エレベーターが1台の場合や、複数であっても階段室型等のマンションの場合は、工事期間中はエレベーターが全く使用できなくなりますので、そのような時の居住者対策も検討しておく必要があります。

過去の案件では、「工事期間中は旅行に行ってしまおう」とか「ホテルに行こう」という方もいらっしゃいましたが、マンションそれぞれの階数や戸数、区分所有者の状況等々の事情がありますので、費用対効果の面も考えると「この方法が絶対！」というものはありません。

公平な対応策と徹底した周知を！

過去に実施した対応の一つとして「階段昇降補助（いわゆる「剛力さん」）」というものがあります。
管理組合が補助作業員と契約し、居住者の①階段昇降の補助、②買い物荷物等の運搬、③ゴミ出し支援等を行うものです。
契約人数、対応可能範囲等によって金額も異なりますので、どこまでをやっていただくかをあらかじめ決めておき、居住者に周知するなどしてみんなが公平に利用できる体制をとる必要があります。

階段昇降ケア対策Q＆A

大規模修繕工事や給排水管更新工事でも、工事内容やマンションの状況によってはイレギュラーなケース（不公平感が発生するケース）が発生します。特定階や特定の人達にのみメリットが（多く）生じる工事や、既に特定世帯では対応してしまっているようなケースです。
エレベーターリニューアルも、前述の階段昇降補助であれば、高層階の人や高齢の方、体の不自由な方、また、頻繁に昇降する機会がある方や小さいお子さんがいるご家庭、妊婦さん等ほどその恩恵を享受できるものですし、マンションによっては、1階居住者にはほとんどメリットはない（使用しない）設備ですので、その必要性や工事期間中の対応・騒音問題等も含め、様々なことに注意を払いながら、居住者全員に理解してもらえるように努める必要があります。

製品・メーカーによっては、完全停止期間ゼロで工事が可能

なお、三菱製エレベーターの一部（1990〜1997年頃製造された該当製品）や日立製エレベーターの一部（1986年以降に製造された該当製品）では、完全停止期間ゼロ（工事期間中、全くエレベーターを使えない日が生じない）で対応可能とのことです。

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いかがだったでしょうか。
マンションの高経年化に伴い、これからはエレベーターのリニューアル工事が多くなって くると思いますので、みなさま方のご参考になれば幸いです。

マンション管理コンサルタント マンション管理士　重松 秀士（プロフィール｜ ）
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