1. 総会の意義
• 法的な面から考える。
• 管理運営上の面から考える。
2. 総会の準備
• 事前説明会
• 総会の招集と議案書の配布
• 集計方法と採決方法
3. 議案の作り方
• 事例の紹介
• 総会で承認される議案を作るコツ
4. 総会後の引継
• 他のマンションでの事例紹介

当日の様子

	当日の出席者は約70名で管理組合の役員さんが主体です。 実際に重松マンション管理士事務所で経験した各種事例やトラブルなどを交えて、極力わかりやすく説明しました。 特に総会における議長の役割の重要性や、また総会に出席する際のマナーなどもお話ししました。 翌日には、出席者のアンケートを大まかに集計した結果の報告がありましたが、おおむね好評で私も安心しました。
	第2部は、3つのグループに分かれて、首都圏マンション管理士会に所属しているマンション管理士がそれぞれのテーマについて交流会形式で対応しました。

というのも、内容が繊細な部分を含んでいることや、法律絡みとなる問題もあったからです。
自分としては、弁護士さんの意見も聞きながら相当気を遣いながら書いたつもりですが、あとで読み返してみたら、まだまだ不十分だったと反省しています。
それでも、センター通信を読んでくださった方からは「けっこう勉強になった。」といってくださる方も多く、書いてよかったと思いました。

管理費等の滞納に関する寄稿は、どうしても弁護士さんが書かれることが多く、内容も難しくなる場合もあるので、私の場合はできるだけわかりやすく、且つ実務に役立つように書かせていただきました。
最近では高齢化が進み区分所有者が亡くなった場合の複雑な相続問題があったりして、滞納問題も簡単に解決できない事例が多くなっています。
私は、金額が大きくならないうちに早期の対策を取ることを寄稿の中では何回も訴えました。

最終号で私が訴えた管理費等の滞納問題への取組み４か条を以下にご紹介します。

1. 管理費等の滞納は区分所有者として最大の義務違反行為であると認識すること。
2. 滞納に対しては、速やかに対応し「管理組合は、管理費等の滞納は絶対に許さない。」という強いメッセージを常に発信し続けること。
3. 管理費等を滞納している区分所有者に対し、法的措置を取ることは決して悪いことではなく、問題が長期化すると滞納者本人ももっと大変な事態に陥ること。
4. 回収のための鉄則は、「速やかに回収する。」、「全額を回収する。」、「極力少ないコストで回収する。」

以下は、４カ月にわたり寄稿した原稿です。管理費等の滞納問題への取り組みを重松マンション管理士事務所の実務経験から書かせていただきました。ぜひお読みください。
センター通信３０８号から３１１号

• 現在の計画では、修繕積立金の大幅な値上げが必要となり、住民の合意が得にくいので何とか対応策を考えてもう少し負担を少なくする方法の検討を行う。
• 喫緊の課題として、既に耐用年数を迎えた給排水管の更新工事が近々に計画されているので具体的な方法を検討する。

給排水管の更新には多額の工事がかかりますので、今期の理事会では具体的な金額を把握するため更生工事も選択肢に入れて検討することにしました。
また、実施時期をもう少し延期することが可能であれば資金計画も少しは楽になるのでそれも検討することにしました。
その結果、排水管の抜管調査を実施したうえで、詳細な検討を加えることとし、専門の設計事務所に依頼して調査を行いました。

理事会では、この調査結果をもとに修繕委員会で議論し、今後の修繕方針を決定する予定です。

当日の様子

まずは関係者集合の上、本日の作業手順の確認 この日は、午前と午後で合計９戸の住戸の協力を得てサンプリングを行いました。	物入れの中を通っている排水立管と横引き管 横引き管は実は上階の雑排水管の枝管がスラブを貫通して下階に降りています。	断熱材と仕上げテープをはがした状態です。 継手の周辺を中心に切り取り(抜管）ます。
切り取った後は、新しい仮設の管を設置します。 まずは、ジョイントを取り付け、、、	次に直管部分を取り付けます。 この後、仕上げをして復旧しました。	抜管した継手の部分です。 錆の進行の他に、排水管の高圧洗浄でできた、洗浄ホースの跡が轍のように残っています。 古くなると、この部分から漏水が発生したりします。
こちらは、天井裏に走っている上階の排水横引き管です。	切り取った直管部分を撮影したものです。 錆こぶがだいぶ付いています。	排水管をカッターで二つ割にした状態
特殊な酸に約１日漬けたうえで、水洗いをして錆を除去した状態にしました。 表面の凹凸は、付着していた錆を取り除いた後で、管の肉厚が薄くなっていることが分かります。	ねじが切ってある部分は、もともと肉厚が薄いので、よく見ると穴が開いている部分が分かります。

年末から年始にかけて

恒例の千葉県マンション管理士会の御用納め 今年は事務机のないゆったりスペースで開催できました。	この日の参加者は重松事務所の全スタッフを含めて１５名 新人の吉村さんも盛り上がっています。	年が明けてお正月飾りで心機一転です。
こちらはお客様の相談コーナー 静かな雰囲気でゆっくり相談できます。	木更津の證誠寺JR木更津駅からすぐです。 京都の西本願寺までいけないときはこちらでお参りします。	これが有名な童謡を記念して造られた狸塚

1. 向う一定期間（約３０年）における、必要な工事と概算の工事金額を予め組合員に周知しておく。
2. 今後必要な修繕工事を実施するために必要な修繕積立金の金額を算出する根拠資料とする。
3. 多額の費用の支出を伴う大規模修繕工事の実施において、総会の決議（合意形成）をとりやすいように事前に情報を組合内で共有しておく。

1. 長期修繕計画について理解できたか
2. 値上げの場合、修繕積立金の積立方式はどの方式（均等積立方式、段階増額積立方式）がよいか

当日の様子

	説明会で使用した資料です。 長期修繕計画書は、管理会社が作成しましたので、重松マンション管理士事務所は、長期修繕計画書の内容を説明する資料や一般的な質問を事前に想定してQ&A集などを作成しました。 また、アンケートの案も作成しました。 特に資金計画に関しては、グラフにして説明したほうが分かりやすいですね。
	説明会の様子です。 理事長自らが、長期修繕計画案の内容を詳細に説明しています。 専門的な説明や補足的な説明は我々専門家が行いますが、基本的な説明は理事長(理事会）が、住民目線で説明したほうがよいと思いました。

当日の様子

まずは、事前に提供した平面図を基に調査箇所の確認です。	ラーメン構造の建物なので、柱と梁だけをチェックしています。 つまり、壁は査定の対象外となります。
足回りでは、このような大きな被害が出ているのですが、この場合は地震保険の対象外となります。	これが、「一部損」の認定要因となった柱の被害です。 たしかに鉄筋が見える程度まで損傷しています。

1. マンション管理組合用「ペット飼育細則」の事例検討
2. ペット情報マガジンの紹介
3. ペット市場に関するデーター研究等
4. マンション内コミュニティ活動について

中でも私が特に関心をもった内容は各種データーです。
例えば博報堂生活総研による２００８年の生活定点調査によると総世帯数の内、
犬を飼育している世帯は２０．１％
猫を飼育している世帯は９．４％という数字が出ています。
これは、マンション内でペット（主に犬）を飼っている住戸数はなぜか２０％を超えることがないという私の経験値と極めて似ています。

また、同じく博報堂総研の調査では、ペット愛好家の世帯総年収については
７００万円未満が１８．４％なのに対し、７００万円以上の世帯はなんと７７．５％（１２００万円以上は３０．２％）です。
貯蓄に関しても、５００万円未満の１８．９％に対し、５００万円以上が６８％（２０００万円以上が２１．３％）となっています。
つまりペット愛好家（飼育者）は、比較的年収が高く、貯蓄も多いということになります。
別の言い方をすると、ある程度の収入と貯蓄がないとペットは飼えないということも言えると思います。
よく、規約改正をして、ペット禁止のマンションをペット解禁にしてしまうと、マンション内がペットだらけになって収拾が付かなくなるという意見を聞きますが、だれでもがペットを飼育できるわけではないので飼育者数が急激に増えることは考えられないようです。

当日の様子

	当日の講師を担当していただいた株式会社シードの古市氏 マンションのペット問題の歴史は、分譲会社の分譲方法の歴史と密接に関係しているようです。 昭和４０年代まではペット禁止マンションとしての分譲が多かったようですが、最近の分譲マンションはその多くがペット飼育可マンションです。
	主宰の廣田信子さん マンションにおけるペット問題はコミュニティの問題とも関係しますので議論が盛り上がりました。

当日の様子

	川原さんのテーマは「管理組合運営の継続性について」、私のテーマは「マンション管理組合で発生するトラブルの分析」でした。 いずれのテーマも、管理組合が抱えるトラブルに関することでしたが、川原さんは管理組合の位置付けやマンション管理士の役割とサポートを中心に話をしました。 そのうえで、管理組合運営にとって最も重要なことは「継続性」であることを強調されていました。
	私はパワーポイントを使って、管理組合向けのプレゼンテーションを想定した形式で発表しました。 私が話した内容は、、、 マンション管理組合の現状と管理組合の役割 マンション管理組合の持つ特殊性 理想と現実のギャップの分析 マンション管理トラブル発生のメカニズム 管理組合（理事会）が検討するべき対応策 間違いだらけのマン管クイズ

1. 管理組合が外部のコンサルタントに求めるもの
2. コンサルティングの対象とコンサルタントの適格性
3. 管理組合の特別の事業において理事会が説明すべきこと
4. コンサルタント選びの留意点
5. 問題があるコンサルタントやコンサルティングの実態

1. 従来抱えていた管理組合運営上の問題点
2. マンション管理士を起用したいと思ったきっかけ
3. 実際にマンション管理士を起用した結果（効果）
4. 管理会社から見たマンション管理士の存在

等について活発に意見交換がなされました。
特に管理会社からは、第三者としてのマンション管理士が管理組合にいる場合は、契約どおりの業務をしっかりやらないといけないが、逆に管理組合と管理会社の間に立って、冷静で公平な判断や助言をしてもらえるので大変助かるという意見でした。
また、マンション管理士であればだれでもよいというわけではなく、管理組合の抱える問題解決や要望事項に的確に対応できる人でないとダメだという結果になりました。

当日の様子

川原代表理事の挨拶 この日はお天気はあまりよくありませんでしたが、約５０名の参加者があり盛況でした。	第１部の親泊理事の基調講演 性質のよくないコンサルタントのおかげで管理組合が振り回された事例など、結構興味深いお話でした。
第２部のパネルディスカッション 重松マンション管理士事務所が顧問契約をしている団地の前期副理事長にも参加していただきました。 コンサルタントを選定するときの注意事項や起用した後の活用方法など、事例を基に詳細に説明していただきました。	契約後の私の苦労話などを話しています。 管理規約の適正化や損害保険の付保状況など、興味深い話もさせていただきました。

当日の様子

写真左上から時計回りで、私、

向うのテーブルに移って、安倍くんは高校は別の学校でしたが、つながりは軟式テニスです。現在は明治安田生命の専務さん、６０歳を過ぎてももう少し勤務するみたいです。

次の深川くんはインドでＩＴ関連の事業を立ち上げて、今回一時帰国しました。
高校時代は、この仲間では勉強の成績は１番良く、テニスの腕前もなかなかだったのですが、社会人になってからは、大したことありませんでした。
しかし、インドで事業を立ち上げるなど、６０歳を過ぎてなかなか大胆な行動をとっています。

次の谷口君は、高校時代に私とペアを組んでいた仲間。運動神経もにぶく、テニスのセンスはいまひとつで私もずいぶん苦労しました。現在は、日立製作所を定年退社して本当の年金生活者です。(これを「悠々自適」または「晴耕雨読」というそうです。）

またテーブルが変わって、久富くんは日立金属を定年し、現在は関連会社の社長さん、住まいも千葉で私の近所です。

最後の山口くんは、中学時代からの同窓生。彼も三菱重工本社を定年して、現在は三菱重工プラント建設の社長さん。

というわけで、皆で久しぶりにお酒を一杯飲んで、とりとめのない話をしてゆっくり３時間ほど楽しんできました。
昨年の、那須の同窓会があまりにも楽しかったので、次回のログハウス同窓会は予定では６５歳で開催することにしていましたが、予定を早めて来年に計画することにしました。

• 応募業者の会社概要調査
• 財務内容調査
• 実績確認(応募条件を満たしているか）

を経て、見積依頼会社を選定します。
ですから、この段階でお断りする会社もあります。

• 見積に必要なデーターの配信(原則として現場説明会は実施しません。）
• 現地下見と必要な書類の閲覧への対応
• 業者からの質疑の取りまとめと回答への対応
• 適正な見積と競争が行われたかの検証(談合のチェック）

を行い、最終選考（ヒアリング）に残す会社の選定を行います。
なお、工事業者からの質疑に対する回答は、当然ながら設計事務所に作成を依頼しています。
また、今回は自主管理マンションでしたので、管理会社に対する注意や配慮は必要ありませんでしたが、管理会社が工事業者として見積に参加する場合はさらに注意や配慮が必要になりますので管理組合の負担は結構なものになります。

ところで、私としても初めての経験すが、今回は大規模修繕工事の着工に際し、「着工式」を執り行うことにしました。
最近では、ほとんどのマンションが起工式や安全祈願祭はやらないことのほうが多いと理解していましたが、このマンションでは過去にもやっているとのことでしたので、従来どおり実施しました。
重松マンション管理士事務所では、私と担当の近藤管理士が参加して、工事の安全をお祈りしてきました。

当日の様子

着工式当日、工事会社のスタッフによる説明が行われました。 内輪の着工式なので、神主さん等は呼ばずに身内だけで執り行いました。	工事現場の周囲４箇所にお清めの塩とお酒を奉納します。 理事長さんも緊張しています。
ニ礼ニ拍手一礼	最後は出席者全員で乾杯(いやさか)をして、式典は約３０分で終了しました。

今回の改訂マンション標準管理規約のポイント

1. 執行機関（理事会）の適正な体制等の確保
[１]役員の資格要件の緩和(現住条件の撤廃）
役員のなり手不足等の実態を踏まえ役員の資格要件を緩和した。
[２]機能的な組合運営が可能となるよう理事会の権限の明確化等
決議事項の明確化
新年度予算成立までの形状的な支出を理事会承認で可能とする手続規定の整備
2. 総会における議決権の取り扱いの適正化
[１]議決権行使書・委任状の取り扱いの整理
書面による議決権行使(議決権行使書及び委任状)の取り扱いルールの明確化
[２]委任状による代理人の範囲の確認
代理人の範囲は、区分所有者の立場から利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましい。
3. 管理組合の財産の適切な管理等
[１]財産の分別管理等に関する整理
マンション管理適正化法施行規則の改正が平成２２年５月に施行されたことを踏まえ、管理費の徴収にかかる第６０条のコメントを改正
[２]長期修繕計画書等の書類等の保管等に関する整理
管理組合が保管する書類等について、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法について規定を追加
[３]共用部分の範囲に関する用語の整理
平成２２年５月のマンション標準管理委託契約書の改定を踏まえた用語の整理
4. 標準管理規約の位置付けの整理
マンションの規模、居住形態等各マンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に標準管理規約を修正して活用することが望ましい。

当日の様子

この日は、事務所の近所の公民館を借りて行いました。 テキストは、国土交通省のＨＰからダウンロードした新標準管理規約(単棟型）とレジュメです。	参加者は約１０名、重松事務所のスタッフの他、千葉県マンション管理士会の仲間等です。	講義をしながら、親泊さんから質問(テスト)をしてもらいます。 難しすぎて頭を抱えているメンバーも？
重松事務所の場合は、勉強会が終了するとなぜか飲み会です。 会場は、千葉駅近くのデパートのビアバイキング 親泊さんと飯塚さん	奥から、千葉県マンション管理士会の磯野会長、事務所の吉村さん、私。 会長もすっかり元気になりました。	プロナーズの認定者の山本君。 １年間私の事務所で勉強することになっています。 となりは、家内と事務所の小林副所長

当日の様子

実施予定の１週間前に警告書面をフロントガラスに貼りました。 内容は、「不法駐車につき至急撤去してください。」という趣旨の警告です。 連絡先は、不測の事態も想定されるので、管理組合としないで、調査専門会社の担当者としました。	警告書を貼ってから１週間以上が経過しました。
当日は、鍵の専門業者を同行して開錠作業から開始します。 専門家の作業は、約５分で終了です。	ボンネットを開けて、車台番号を確認します。 以前は、ナンバープレート（登録番号）だけを照会すると、陸運局で所有者情報等が入手できたのですが２００７年１１月１９日からは、車台番号も必要となったため、調査が難しくなっています。
後で所有者との間でトラブルにならないためにも、車内の遺留品等については、複数の人間立会のもとに写真を撮影しておきます。	トランクルーム関しても同様です。 場合によっては、警察に立会を求める場合もあります。
現地調査後は、専門会社が陸運局で調査を行い、所有者が会社の場合は商業登記簿等も取得して写真入の報告書を作成してくれました。

ところがその後、一向に金融機関による相続財産管理人の選任が行われないので、管理組合から金融機関の担当部署に問合せてみたら大変なことが判明しました。
実は、金融機関はローン契約時に生命保険契約を行っており、当該区分所有者が死亡した時点で、ローンの残金は生命保険で既に精算済みとのことでした。
その場合、抵当権については相続人から必要な書類をもらって抹消手続を行うのですが、今回は相続人からの手続協力がうまく得られずに登記上はそのまま抵当権が残っている状況になっていたそうです。

そうであれば管理組合が相続財産管理人の選任申立て手続を行うしかないのですが、財務省の差押があったので、当局に確認したら「今回は当方で手続を進めます。」との回答があり、先日ようやく相続財産管理人の弁護士さんが選任されました。

相続財産管理人選任当時には、管理費等の滞納期間が４年近くなっており、５年の消滅時効も視野に入れて対応しなければならない状況でしたが、双方で連絡を取り合った結果半年以内に競売（公売）が実施される目途がついたので一安心です。

相続財産管理人の弁護士が選任されてからは、管理組合から滞納明細を送って債権額を連絡するなどの措置をとっていますが、今回は公売基準価格を決定するため、税務署の評価公売専門官が物件の調査に来ましたので、私は管理組合から選任されている「管理者」として立ち会いました。

区分所有者がだんだんと高齢化している現状では、滞納している区分所有者がお亡くなりになる事例も増えてくると思います。
その場合の、相続人の調査や相続放棄の有無照会などはとても時間がかかりますので、滞納に対しては、やはり早期の対応で問題を長期化させないことが重要だと思います。

当日の様子

	玄関の状況 長期間不在となっているので郵便物等が溜まっています。 エントランスの集合郵便受けのほうは、閉鎖しています。
	私も、室内調査の立会はずいぶんやりました。 多くの場合は、室内はゴミ屋敷のようになっているのですが、今回は比較的片付いていました。 たぶん相続人が転居する際に整理していったのだと思われます。
	税務署の専門官の調査状況 所定の用紙に基づき評価しています。