元日の様子

	今年も元旦は晴天でした。 毎年家内と初日の出を千葉港まで見に行ってます。４年連続です。 今年もこの日の出を見られることがとても幸せに感じます。
	初日の出をバックに愛犬シャンクと記念撮影 家内の撮影が下手なので足が短く写ってしまいました。 足の長さは、シャンクといい勝負です。
	朝食が終わって、恒例の初詣 場所は毎年決まっていて千葉神社です。 神社に行って気がついたのですが、今年は人生最後の厄年（前厄）に入ります。 今年から３年間は、自重と忍耐を心して生活するようにしないと。。。
	夜は、近所に住む息子夫婦と食事会 撮影してくれたのは、お嫁さんの静ちゃん

当日の様子

この日の開始は午後４時と少々早め テレビでで水戸黄門を見ながら飲み始めました。	関西出身トリオで盛り上がっていました。 左から新人の高見さん、理事の山田さん、副会長の吉澤さん
約４０㎡の狭い事務所で ほぼ立食パーティー状態です。	途中で孫の「さなちゃん」が 冷やかしにやってきました。
料理担当班の家内と、磯野会長	私を真ん中に左が新人の梅澤さん 私と会長は忘年会続きで疲れ気味です。

この日は、管理会社を交え今年最後の理事会を開催し、その後にご苦労さん会を兼ねた忘年会です。
築３０年以上経ったマンションの維持管理に関し、普段からボランティアで献身的に協力している役員の方もこの時だけは業務を忘れて楽しそうでした。
年明けからは、本格的な業務の予定がぎっしり詰っていますのでほんのつかの間のリラックスタイムです。

当日の様子

一番最初に出てきた「ゆずがま」ゆずの香りが ぷ～んとして食欲が・・・	前菜の盛り合わせ 一口ずつ小皿に盛り付けられてきれいですね。
全員そろってハイポーズ 左奥から二人目が理事長です。	理事の方に注いでいただき私もご機嫌～ 何杯飲んだか良く覚えていません
管理会社の山本さん 日本酒党のようです。	普段から頑張っている女性理事、通称「三人娘」 三人合わせて？？？歳
仕上げはチラシ寿司と赤だし 味も最高でした！

当日の様子

この日のメンバーは私も含めて１０名 重松事務所ではぎりぎりのスペースです。	いつものメンバー以外に、福岡の藤野さん や廣田さんも加わりにぎやかです。
パワーポイントを使用しての出題形式	勉強会のあとは久しぶりの仲間と懇親会
左から講師の有田さん、私、同じく講師の世継さん 梅澤さん、藤野さん	左から小林さん、榎本さん、飯塚さん、廣田さん みんな割り勘負けしないように頑張っています。

重松事務所の忘年会は毎年１２月１０日と決めてあります。
この日は当事務所の小林さんの誕生日(今年は何回目？）、それからボーナス支給日(といっても、ほんの気持ち程度）でもあります。
普段からお世話になっている関係者をお招きして毎年実施していますが、これからも楽しい忘年会をずっと続けていくことができるよう更に頑張りたいと思います。
２次会では、近くのホテルのラウンジに場所を変えて夜景も楽しんできました。

当日の様子

会場は千葉市内のホテル 今年は和食コースです。	マンション管理センターの廣田さんも 毎年参加してくださいます。
合計７名となると さすがににぎやかです！	クリスマスツリーの前で記念撮影
当事務所の女性スタッフ 小林さんと梅澤さん	６時半から始めて約３時間 みんなで楽しみました。

例えば、、、
昔習ったこと
電波は地上波、ＵＨＦ、ＢＳ放送、ＣＳ放送といくつもの周波数に分かれているので、ブースターの交換は現在のブースターの適応周波数を確認し、場合によっては交換しなくても大丈夫
本日習ったこと
２０１１年の地上波デジタルへの完全移行に伴いチャンネルが更に４つ増える。既存のブースターのほとんどはそれに対応しておらず、また既に設置されているブースターの耐用年数等も考えた場合は、ほとんどの場合最新型のブースターに交換したほうが得策。

昔習ったこと
古いマンションでは、アンテナやブースターを交換するだけでは無理で、既存の配線を交換する必要があり、その費用が数千万円かかる場合がある。
本日習ったこと
室内端子が何世帯分連結しているかにもよるが、基本的には地デジとＢＳまでの視聴であれば既存の同軸ケーブルの交換をしなくて良い場合もある。

昔習ったこと
地デジになれば、現在のマンションの電波障害はなくなるので、電波障害対策は必要なくなる。
本日習ったこと
電波障害はかなり少なくなることは間違いないが、管理組合として考えておかなければならないことは、電波障害がどの程度なくなるかという｢調査」、そしてそのことを近隣の住戸に対してお知らせする｢告知」、不要となった電波障害対策施設の｢撤去｣等を今から考えておく必要があり、当然それに伴う費用も考えておく昼用があること。
そして、｢告知｣したあとの関係住戸との話し合いも必要になるかもしれません。

など、興味深いことをたくさん教えていただきました。
当日使用したレジュメです。

当日の様子

八木アンテナの佐々木さん。最近はマンションの 理事会からのお呼びも多いそうです。	この日の参加者はいつものメンバー 少人数で実施するのが重松塾の特徴です。
女性スタッフの小林さんと梅澤さん。地デジ対策は 最近のマンション管理組合における関心事となるので 真剣に勉強しています。	実際の図を書いての説明は とても分かりやすく勉強になりました。

今回は、初めて技術的なジャンルをテーマとしてエレベーターに関する勉強会を行いました。

講師は、辰東エレベーター工業の佐々木さんです。
辰東エレベーターは、私がマンション管理士として独立した時からのお付き合いで、エレベーターや機械式駐車場に関する技術的な部門でいろいろと教えていただいている会社です。

1. エレベーターの原理(機械式と油圧式)
2. 一般的な安全対策
3. 最近の地震対策
4. メンテナンスの形態
5. リニューアル工事について

竹芝で発生した事故の事例等も交えての、エレベーターの安全装置に関する説明などは大変勉強になりました。
また、油圧式エレベーターはロープは全く使われていないと思っていたら、実は使用されていることや、万が一ロープが切れてもエレベーターは落下しないことなど興味深い事例も多く紹介していただき楽しい勉強会でした。

勉強会終了後は、私の５８回目の誕生日と梅澤さんの入社歓迎会を兼ねて近くの居酒屋で一杯やって反省会です。

当日の様子

左奥側が辰東エレベーターの佐々木さん 本日の講師です。	今回から当事務所の梅澤(左手前）さんも参加します。
わかりやすい図を用いて、ロープ式の エレベーターの解説です。	安全装置に関する解説をしています。

クリックで表紙画像を拡大表示します

小林さんは、当事務所に来て４年目になりますが、主に管理会社から提出される月次報告書のチェックをして管理組合に報告したり、自主管理組合の会計処理のサポートをしたりしています。
必要に応じて管理会社と打合せもやっています。
今年、マンション管理士試験に合格してからは私と一緒に管理組合に同行して理事会や総会に出席し、管理組合のサポートをしています。
最近は、お客様が多くなってきたので私にとっても本当に心強いパートナーです。

今回は、彼女が日常実施している業務をありのままに紹介しています。
寄稿した内容はコラムで全文読めるようにいたしましたので、よろしければ是非ご一読下さい。

コラム：【寄稿】「活躍するマンション管理士」〜事務所内でおこなう管理組合支援業務あれこれ〜（マンション管理センター通信０8年10月号）

小林さんのコメント

７月頃に、マンション管理センターの編集長から依頼をうけて、一度はお断りしたのですが、所長からも勧められて思い切って寄稿することにしました。
管理組合の理事さんたちは、居住者の皆様が安心して暮らせるよう、様々な業務について一生懸命に対応しておられます。そうした業務の負担が少しでも軽くなり、また組合の運営がよりスムーズ、かつスピーディーに行なう事が出来るようになればと思いお手伝いをさせていただいておりますが、そんな思いが少しでも伝われば幸いです。
原稿を書くのはあまり得意ではないので、夏休みはこのことで頭が一杯になり、ゆっくり出来ませんでした。(^-^;

よって、「月刊 住宅」の読者もお役人や学者さんが多いかなり堅い書籍（機関誌）です。

今回の2008年9月号（Vol.57）では、「マンション管理〜地域に展開される新たな施策と市場サービス〜」と題したマンション管理に関する特集記事を掲載するとのことで、私にも「マンション管理の現場から」というテーマで、がんばっている管理組合の紹介とそのような現場が行政等に対して何を求めているかを寄稿するように依頼が来ました。

「住宅」平成20年９月号（社団法人日本住宅協会のHP）

一緒に寄稿した人たちはそうそうたるメンバーで、その中に混じって私のような者が書くことにはかなり抵抗がありましたが、日頃からマンション管理の現場に携わって感じていることなどを思うままに書けばよいといわれたので思い切って書くことにしましたが、おかげで夏休みを返上する羽目になりました。(^-^;

寄稿した内容はコラムで紹介していますので、よろしければご覧ください。

コラム：【寄稿】管理組合の視点から〜がんばっている管理組合は何を求めているのか〜（　「住宅」　2008年9月号）

梅澤由美子さんの略歴と自己紹介です。

鳥取市出身
誕生日は１月１日（おめでたい！）
血液型はＡ型（几帳面？）
趣味はバードウオッチングと英字新聞を読むこと（国連英検Ａ級　すごい！）
家族からは、ドラえもんの「ドラミちゃん」に似ているといわれているそうです。

重松マンション管理士事務所の仲間になったコメント（新米マンション管理士としての想い）

私は2年前に軽い気持ちで自宅マンションの管理組合の理事を引き受けました。
ところが、いざ理事会に出てみると、いろいろな問題が山積みなのに理事である私には何の知識も知恵もないことに気づきました。
そこで、少しでも自分の住まいを良くするために生かせたらとの想いでマンション管理士の勉強を始めました。
実際、勉強した事はそのままでは通用しない事もしばしばでしたが、問題解決に役立つものも多く、やりがいを感じました。と同時に、今まで知らなかったマンションの奥深い世界にどんどん引き込まれていきました。
今年理事の任期を終えて資格を取得したばかりの新米ですが、この度、思いがけず当事務所のスタッフとして修行をさせていただくことになりました。これから、日々精進を重ねてまいりますので、皆様どうぞよろしくお願いいたします。

先日、お箸の持ち方を訓練する「練習用はし」をプレゼントしていたので少しは箸の使い方がじょうずになったみたいです。
でも、まだまだかな？隣は、ママ。
ママもとんこつ系ラーメンは大好きとのこと。

サービスのライスを、残ったスープの中に入れて「おじや」として食べています。
新しい食べ方みたいですが、私はノーサンキュー。
結構おいしいらしいです。

教材は、私のホームページに寄せられたメール相談の回答事例の研究から始まり、顧問先の管理組合で実際に発生した問題、駐車場やエレベーター、セキュリティ設備に関する技術的な勉強会などかなりバリエーションに富んでいます。

今月の「重松塾」のテーマは、顧問先の管理組合で実際に発生した問題です。

経済的に破綻した組合員が、「破産」ではなく「個人民事再生」を申請しようとしている状況において、現在まで滞納している管理費と修繕積立金の取り扱いがどうなるかについて議論しました。

先方の弁護士からは、「滞納している管理費等は再生債権なので、管理組合にだけ支払うことは出来ない。一定の割合で減額してもらった上で支払います。」という書面がきましたが、私はおかしいと思ったので、私の顧問弁護士とも相談して、「滞納している管理費等は、再生債権とはならず別除権付き債権である。よって、再生計画とは別に弁済していただく必要があり、これを滞納したままでは住宅ローン特別条項は使えないはずである。」という趣旨の文書を先方の弁護士に送りました。

結果としては、管理費等を滞納していた組合員は駐車場使用料も含めて、全額弁済してきたので管理組合にとってはとりあえず問題は解決しましたが、当日は以上のやり取りに関して５人で議論して結構盛り上がりました。

来月は、エレベーターの技術的なことについて、外部からの専門家を招いて「重松塾」を開催する予定です。

当日の様子

上から、時計回りで私、飯塚さん、小林さん 榎本さん、撮影は近藤さんです。	この日は、上記のテーマのほか、競売住戸を 落札した不動産業者が管理組合にクレームを つけてきた内容に関しての検討です。
勉強会の時間は、約２時間 「重松塾」終了後はいつものとおり。。。	飲みながらの意見交換も結構楽しいものです。

修繕積立金の運用は、｢マンション標準管理規約｣によると総会の議決事項となっています。
どうして元本が保証されていない社債などを総会決議で購入したのかは不明ですが、管理会社に言われるままに理事会が進めてしまったのではないかと思います。

私も一応ファイナンシャルプランナーの資格を持っていますので、修繕積立金の運用について相談を受けることがありますが、元本が絶対安全であることが第１条件になります。
利息は低いですが、定期預金(大口定期を含む）を数行に分けて預金したり、住宅金融支援機構の「すまい・る債」を毎年購入したり、国債を満期まで保有することを前提に購入したりするくらいです。

積立型損害保険や社債を購入することを相談されたら、その会社の経営状況をまず調べることをお勧めしています。
私はスタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）での格付けがＢＢＢ以上が絶対条件と申し上げていますが、それでも不安は隠せません。
原則として社債はお勧めしていませんが、購入する場合は格付けがＡ以上が条件でしょうか？

また、修繕積立金の運用となりますので、長期修繕計画に基づいた運用期間を明確にして購入する必要があります。
これをいい加減に考えて購入すると、商品の中途解約が発生し、商品によっては元本割れする場合もあります。

追記（2008.9.8）

マンションライフ　ｂｙ　Ｎ．Ｈさんもこの件に関して

　特に、「丸美」は修繕積立金で自社発行のファンドを買わせており、多くの管理組合の修繕積立金が泡と消えたという深刻な事態です。任せきりの代償はあまりに大きいと言えます。 　これを、「たいへんだ」で済まさず、どう今後に生かしていくかを考えなければ！

と書かれていましたが、当事者となった管理組合以外でも、当事者意識を持ってこの件から学び、改めてこの問題を考えてみてはいかがでしょうか。