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2019年02月07日  [ カテゴリ:マンション管理士 業務日誌 ]

こんにちは。重松マンション管理士事務所の重松です。

管理組合の大切な修繕積立金を守る一助になればと「大規模修繕工事における談合の実態」を当ブログでご紹介したのが2009年のことでした。
当時としてはかなり思い切って書いた記事ですが、その後も「悪質な設計コンサルタントの存在について」等をご紹介しながら、少しでも多くの管理組合のお役に立てればと情報発信をしてきました。

そして、当ブログでも既にご紹介した通り、2016年11月に、マンションリフォーム技術協会(MARTA)が会報で「不適切コンサルタント問題への提言」を公表。翌2017年1月には、国土交通省が「利益相反行為を起こすコンサル」による被害防止のための相談窓口を指定し、日本マンション管理士会連合会にも協力を求めてきました。その後、複数のマスコミがこの問題を詳しく取り上げたのでご存じの方も多いと思います。

10年前の状況を鑑みると隔世の感がありますが、依然として管理組合が安心できる状況にはないのが現実です。
残念ながら悪質な設計コンサルタントがいなくなったわけではありませんし、公募や設計・監理方式を採用した大規模修繕工事の進め方が広まったことにより、それらのお陰で防げるようになった談合等の不正行為がある一方で、逆に彼らにとってはチャンスが増えている状況なのです。

そこで、先日1月30日に千葉県マンション管理士会の会員向けに行ったセミナーの内容をふまえながら、今回はさらにふみこんで悪質な設計コンサルの手口等をご紹介し、皆さまの大切な修繕積立金を守る一助にしていただければと思う次第です。

悪質な設計コンサルタントによる談合の手口

談合が絶えない建築業界

【イラスト】談合のイメージ「建設業界に談合はつきもの」といえばだれでも否定はしないと思いますし、昔から談合を巡る事件で建設会社の社長やお役人が逮捕されてきたことは珍しくありません。だいぶ前に「脱談合宣言」をしたはずの大手ゼネコンでさえも、最近、JR東海のリニア新幹線に関する建設工事で談合を行い、複数の逮捕者を出しています。

マンションにおける大規模修繕工事の世界でも、昔から悪質な談合が行われてきました。
まずは、実際にどのような方法で行われているか、その手口をご紹介します。

序章間違いの始まり・・・

そもそも管理組合が大規模修繕工事を実施しようとした場合、どのようにして進めたらよいかなかなか分からないのが実情です
多くの場合は、管理会社に相談したり、インターネットで調べたりして「設計・監理方式」を採用し、まずは設計事務所(いわゆるコンサルタント、以下「設計コンサル」)を選定するところから始めることが一般的です。

行政や各種団体が主催する無料セミナー等でも、「大規模修繕工事は設計・監理方式で進めることが望ましい」という内容が圧倒的に多いようですし、数年前のマンション管理新聞の調査でも、大規模修繕工事は70%前後が設計・監理方式で実施されているという記事を掲載していました。

この時点で優良な設計コンサルを選定することができれば被害にあわずに済むのですが・・・残念ながら、ここから間違った方向に進み始めることが多いのです

手口1廉価な見積金額を提示し、言葉巧みな説明で管理組合に入り込む

管理会社やセミナー講師等は、コンサルを公募する方法がある旨を管理組合に教えます。
そのように教わった管理組合は業界新聞の無料スペース等を利用して、設計コンサルを公募します。

そこに応募してきた悪質な設計コンサルから見積りを取得し、有望そうな事務所を呼んでヒアリング(聞き取り調査)を行うのですが、呼ばれた悪質な設計コンサルは手慣れたものです。
彼らが心得ていることは、「どこよりも安い見積金額を提示する」「業務の進め方などプロジェクターを使ってとても分かりやすく説明する」であり、受注できればしめたものです。

管理組合が、「一番安い金額」で、「実績も豊富」で、かつ「説明も上手」だった設計コンサルを選定することは決しておかしなことでありません。
逆にいうと、「見積金額は他より高い」「社歴は古いけれど実績数は多くない」「ヒアリングの際の説明も専門用語が多く、なんとなく分かりにくい」、こんな設計コンサルを選ぶ方がおかしいですよね。

【イラスト】悪質な設計コンサルのプレゼン

説明上手なので、とても良さそうに感じますが・・・

手口2不必要な改修工事までも提案し、高めの設計予算を確保する

そして、管理組合(理事会又は修繕委員会)が選定した悪質な設計コンサルが設計を始めます。
実は、この時点ですでに悪質な設計コンサルが描くストーリーが出来上がっているのです。

【イラスト】秘密のグループを作って情報交換をする悪質設計コンサルら悪質な設計コンサルは、自社のいうことを聞く工事会社と秘密のグループを作って常日頃から情報交換を繰返しています。そして、今回のこの物件はA社が受注できるようにしようと決めるのです。この場合のA社を「チャンピオン」といいます。

チャンピオンが決まると、本来設計事務所が行うはずの調査報告書の作成、施工数量の算出、予算書の作成等はチャンピオンになったA社が悪質な設計コンサルに変わって全て裏で実施します。
そうなると、悪質な設計コンサルの仕事はお客様(管理組合)の対応作業だけで、本来設計事務所としてやるべき業務はほとんど実施しません。ですから、安く受注しても構わないのです

また、自身が多くのキックバックを得るためや、仲間の工事会社の利益が多くなるよう、設計予算はなるべく多くとる必要がありますので、さほど修理が必要でない部位まで修繕の対象にしたり、高めの単価を設定したりして高額の予算を確保するようにします

びっくりなさるでしょうが、これが実態なのです。

手口3応募条件等を制限して参加する工事会社を限定し、チャンピオンが受注できるように工作する

工事会社を選定するときは、設計コンサルを選定したときと同じように公募を行います。

その際の応募条件は通常設計コンサルが提案するのですが、悪質な設計コンサルの場合、実質的には悪質な設計コンサルとグルになっている工事会社しか応募できないような条件を設定します
【イラスト】悪質な設計コンサルは、仲間ではない工事会社を落選させるよう工作します例えば、創業時期、資本金、施工実績等を巧みに設定し、悪質な設計コンサルの仲間の工事会社しか応募できないようにします。また、仲間以外の会社が応募してきても、管理組合に「この会社は工事が雑で業界ではとても評判が悪いですよ」や「以前に、死亡事故を起こしたことがあるからやめておいた方が良いですよ」などと適当なことをいい、結局は書類選考の段階で落選させ、見積りを依頼しないようにします。

これで、談合の下準備が完了です。

手口4予定通り談合を成立させ、チャンピオンが受注できるようにする

現場説明会(又は現地調査)や質疑応答を経て見積書が提出されますが、提出された見積書は悪質な設計コンサルが描いたシナリオどおりの金額で出てきます。A社が予算内で一番安く、次に続く会社も悪質な設計コンサルのシナリオ通りです。

管理組合は悪質な設計コンサルの勧めに従いA社を含む複数の会社からヒアリングを行いますが、筋書きができていますので予定通りA社に決まることになります

たまに、悪質な設計コンサルの意向に沿わず、管理組合の推薦等でお仲間以外の工事会社が見積りに参加できる場合があり、更に金額的にも安い金額を提示する場合があります。
悪質な設計コンサルは、管理組合の推薦なので邪険にも扱えず、ヒアリングに呼ぶ場合もありますが、その時はヒアリングにおいて、即座に答えられない意地の悪い質問をしたり、その会社のイメージが悪くなるような印象操作をしたりします

とにかく、悪質な設計コンサルにとっては何が何でもチャンピオンであるA社が受注してくれないと、自身が思い描いたビジネスモデルが完結しないのです。

手口5予定通り、チャンピオンが受注し、裏で多額のキックバックを頂戴する

こうして予定通りチャンピオンの工事会社が受注できたら、後は工事代金の数パーセントのリベートをA社から頂戴するという仕組みです

規模が大きいマンションの大規模修繕工事であれば、工事費用はすぐに億単位の金額になりますから、リベートも1千万円を超える場合もあります。このことを考えれば、最初の設計・監理の業務報酬などは安くても(極端な話しタダでも)構わないということがお分りいただけると思います

また、悪質な設計コンサルと工事会社の他に、管理会社も悪事に加わってシナリオを作成する場合もあり、実際は更に複雑な利害関係が発生しているケースもあります

加えて、お仲間でありリベートをもらう工事会社相手に厳しい工事監理を期待出来るわけもなく、結果として手抜き工事に繋がるケースもあり、ここまでくると、まさに踏んだり蹴ったりです。

なお、ご紹介した手口はあくまで一例であり、全てがこの通りに行われるわけではありませんので、その点ご注意のうえ、ご参考にしていただければ幸いです。

【イラスト】多額のキックバックを受け取る悪質な設計コンサル

コンサル料は安くても、実は工事金額に、それ以上の金額が上乗せされているケースがあるのです・・・

なぜこのような不正が起こるのか? その背景には・・・

大規模修繕工事に関する専門的知識のない管理組合は、自分たちを助けてくれるために設計コンサルを選定して業務を委託します。
ところが、信頼関係に基づき、管理組合のために業務を行わなければならないはずの設計コンサルがこのようなあこぎなことをして、管理組合の虎の子の修繕積立金を不当にかすめとってしまいます。

全く許せる行為ではありませんが、なぜこのようなことがいとも簡単に行われるのでしょうか。

実は管理組合の特性・心理が裏目に出ているのですが・・・それについては、次回改めてご紹介いたします。

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