当日の様子

当日のレジュメですが、以下にその内容を抜粋しました。
マンション管理士の内輪の研修会なので、表現は少々過激な部分もあります。

平成２０年度第２回研修会
「マンション管理士は管理会社とどう付き合うべきか」
～マンション管理適正化法施行７年　管理会社とマンション管理士のバトルはこれからも続くのか？～

１．はじめに

• 一部の独立系を除いて、顧客獲得の努力をしない。
• 　業務を開始する前に、業務委託費を全額もらえる。
• 　しかも、支払はすべて現金で！
• 　あまり競争もなく、要求どおりのお金がもらえる。　
• 　お客様との約束を守らなくても、簡単には契約を切られない。

• マンション管理士として実力を養成するには、管理会社に勤務して勉強するのが１番！
• 管理会社が優秀だったら、管理組合にとってマンション管理士は不要！
• 当社にもマンション管理士はたくさんいますから、管理組合がマンション管理士を雇う必要はありません！

• 高管協は、上場会社を含めて４００社以上の管理会社を束ねる社団法人
• しかも、前理事長は勲章まで頂いている。
• それと比較したらマンション管理士会は…

• 一般的にマンション管理士は、管理会社のフロントマンより頭がいい
• マンション管理士は、問題の解決よりも、くだらない屁理屈を並べて管理組合を混乱に陥れる。
• マンション管理士は、すぐに管理会社のリプレイスを口走る。
• マンション管理士は、頼まれもしないのにすぐに委託業務費やメンテナンス費の値下げをやりたがる。

• 緊張感のある信頼関係
• 管理組合だって、訳のわからないわがままを言うことがある。

• 管理会社の業務とマンション管理士の業務はそもそも競合しないことを十分理解すること。
• 管理会社の特性（特にフロントマンの事情）を理解し、相互補完を心がけること。
• それでも、管理組合のことを常に考えて、時と場合によっては管理会社にも管理組合（理事長）にも毅然とした態度をとること。

６． さいごに

久しぶりのマンション管理士会での 講師なので少々緊張しています。	この日の受講者は千葉県マンション管理士会の 会員約３０名でした。

1. 建築に関する専門知識がない。
2. 建設業界のことが良くわからない。
3. 多額の金額が動くので係わりあいたくない。

• 工事が図面どおりに行われているか。
• 各工程における工事内容が仕様どおりに施工されているか。
• 工事中の安全管理や工程管理が正しく実施されているか。

• 大規模修繕工事を実施するに当っての意思決定は正しい手順で決定されたか。
• 設計事務所や施工業者の選定は公平、公正に行われたか。
• 組合員の誰もが納得する費用の使い方が行われたか。

当日の様子

紹介されたあとの挨拶 最初は緊張気味です。	当日参加されたマンション管理士さんは 約２０名。結構真剣に聞いておられました。
会場は都内高田馬場で、ＳＫ化研さんの 営業所内の会議室をお借りました。	当日はレジュメのほかに参考資料等も 添付して説明しました。

当日のセミナーのパンフレットと進行プログラムをご参照ください。

当日は重松マンション管理士事務所の小林も参加します。

セミナー後の交流会では、管理組合が抱えている問題について意見交換がありましたが、「管理費等の滞納問題」、「大規模修繕工事の進め方」、「管理規約改正の手順」など、マンション管理の問題についてかなり時間を割いて意見交換が行われました。

当日の様子

この日の参加はなんと２０管理組合 出席者も３０人くらいと盛況でした。	第１部のセミナーが終了したら、配置を買えて 管理組合交流会
支部長の赤祖父さんから挨拶です。 大規模修繕工事に関する進め方など 多くの質問が出て、管理組合で意見交換されました。	最後はまた机を並べ替えて個別相談会です。
相談員が足りなくなったので、、、 急遽私も応援です。私への相談は 滞納と義務違反者対策でした。	セミナー終了後はマンション管理士会の 仲間といつものように「反省会？」です。

話のテーマは「管理会社とのじょうずな付き合い方」というきわめてありふれたテーマです。

私は、管理会社との付き合い方に関しては、従来からいわれている「管理会社には気をつけろ！」から「管理会社は貴重なパートナー。緊張感のある信頼関係を構築しよう！」という切り口で講演をしましたが、結構うけました。
当日は、江東区の担当者を始め５０人以上の方が聞きにこられたので緊張しましたが、何とかうまく話すことができました。

私が言いたかったことは、マンション管理がうまくいかないその責任を全て管理会社や担当フロントマンのせいにして、管理会社を変更したり、無理やりに委託業務費の値引きをさせたりしてもうまく行きませんよということです。
結局は、管理組合自体がしっかりしていないと管理会社を何回変更してもマンション管理はうまくいかないということです。

また、最近は採算が取れない管理組合に対しては、管理会社のほうから管理委託契約の解除を申し入れることも多くなっています。
私のマンション管理士事務所も昨年から今年にかけて「管理会社の変更」のお手伝いを２件しましたが、２件とも管理会社のほうから契約の更新を断ってきた事例です。

管理組合の運営がうまくいかないのは、管理会社だけのせいではなく、管理組合側にも多くの問題がある場合もあります。
何でもかんでも管理会社のせいにするのではなく、専門家として信頼し任せるべきところは任せ、管理組合はしっかりと監督するような関係を築きあげることが重要だと思います。
当日のレジュメ（PDF）です。下記に内容を抜粋します。

１．はじめに
２．管理会社とは...?
　（１）法的位置付けは?
　（２）どんなことをやってくれるの?
３．管理会社と管理組合のトラブル事例
　（１）平成15年度マンション総合調査
　（２）代表的なトラブル事例
　　　　１．管理員に関するトラブル
　　　　２．掃除に関するトラブル
　　　　３．担当者(フロントマン)に関するトラブル
　　　　４．コストに関するトラブル
４．管理会社とじょうずに付き合うには
　（１）管理委託契約の内容をきちんと理解して、要望事項は契約書に盛り込む
　　　　特に契約書に添付される「別表」が大事!
　　　　１．管理員の業務内容
　　　　２．清掃の人員や清掃範囲
　　　　３．理事会支援業務の内容(議事録の作成補助等)
　　　　４．修繕に対する企画(大規模修繕工事を含む)
　（２）管理会社も管理組合を見ている
　　　　１．管理組合のレベルに応じて担当者も違ってくる
　　　　２．管理会社からの三行半もあり得る時代
　　　　３．管理会社を何でも言うことを聞く下請けと思ったら大間違い
　（３）緊張感のある信頼関係を作り上げよう
　　　　１．意思決定はあくまでも管理組合
　　　　２．管理組合の特性をきちんと理解しよう
５．さいごに

当日の模様

まずは江東区の担当者からのご挨拶	早速私の講演です。 最初はかなり緊張しています。
だんだん調子が上がって。。。このときは、 管理委託契約書の別表について話しています。	講演のあとはいくつかのグループに分かれて マンション問題を議論する交流会です。
事務局からのまとめとご挨拶	セミナーが全て終了したら仲間と打ち上げ！

• 場所がＪＲ稲毛駅に近く立地条件に恵まれていたこと。
• 企業が保有している住戸が多く、総戸数の割には区分所有者の数が少なく合意形成がやりやすかったこと。
• 建築基準法第８６条に規定する一団地認定とはなっていたものの、１つのマンションだけでの認定だったので解除手続き等が比較的スムースに進んだこと。

まずは、主催者の千葉市からのご挨拶。	この日の参加は市内の管理組合役員を中心に約５０名
共催している千葉県マンション管理士会の 中村支部長のご挨拶	コンサルタント会社の新都市開発機構の本多講師 合意形成や実際の手続きに関する話は 大変興味深いものがありました。
この日は、稲毛台住宅の建替え組合の女性理事長も 出席されていろいろな苦労話を披露してくださいました。 親身になって協力してくれるコンサルタントの存在が ないとこの事業は達成できなかったと言っておられた ことがとても印象的でした。	熱心に聞き入る参加者たち。 セミナー終了後の質問に関しても具体的な質問が多く 今後の建替えに関する期待感が強く感じられました。

• とにかく素早く対応すること。（6ヶ月以上では遅いくらい）
• 話し合いが大事だが法的措置も活用すべし
• 裁判は目的を明確にして実施
• 決して感情的にならない

１．はじめに
２．滞納問題が発生する背景
　（１）分譲会社のいい加減な販売方法
　（２）長引く不況やリストラなどの社会的背景
　（３）管理会社の怠慢
　（４）管理組合の無策
３．話し合いによる解決方法について
　（１）話し合いで解決できれば一番。しかし良く見極める必要あり
　（２）長初期の対応が肝心
　（３）管理会社の督促状況を厳しく管理する
４．法的措置の実施
　（１）法的措置実施の目的
　（２）管理組合向けの法的手段
５．強制執行
　（１）何に対して実施するか?
　（２）不動産の競売はほとんど不可能と考える
６．その他
　（１）一般的な解釈では、訴訟は総会決議?
　（２）遅延損害金について
　（３）弁護士費用などの必要経費について
７．さいごに

	習志野市の担当者のご挨拶のあとは、千葉県マンション管理士会支部長の中村さんのご挨拶。
	引き続き「マンション管理標準指針」についてのセミナーです。 国土交通省が公表している「マンション管理標準指針」と自分のマンションの内容を比較して、改善すべきところは改善していく必要があることなどを話されました。
	いよいよ私の出番です。 最近は、マンション管理組合における管理費等の滞納は結構深刻な問題となっています。 私の事務所に相談にこられる方でも滞納問題は常に上位を占めています。
	セミナー終了後は、管理組合交流会と相談会を実施しました。 マンション管理組合同士の情報交換や、個別の相談会を実施しました。 私も2件の管理組合の相談を担当しました。

１．はじめに
２．管理組合が抱える問題
　（１）実は二極化
　（２）高齢化
　（３）賃貸化
　（４）管理費等の滞納
　（５）老朽化
　（６）コミュニケーションの無さ
３．それでも48%!
４．管理組合運営で大事な4つのキーワード
　「透明性」は当たり前!もっと大切なことは?
　（１）自主性
　（２）専門性
　（３）継続性
　（４）理事の負担の公平性
５．マンション管理適正化法と専門家の活用について
　（１）2000年、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」ができて
　　　　何が変わったか?
　（２）管理組合運営をサポートする行政と専門家
６．専門家の活用事例紹介
　（１）千葉市内 旧公団系団地 約500世帯 築40年 竣工直後から自主管理
　（２）千葉市内 民間分譲会社 約100世帯 築6年 分譲会社系の管理会社に全面委託
７．さいごに

	主催は千葉県と船橋市です。 県でやっているだけあって、後援もマンション管理センター、首都圏マンション管理士会、千葉県マンション管理士会などが名前を連ねています。
	この日の参加者は約５０名です。 船橋市はマンションが多いこともあり、セミナーではいつも多くの人が集まります。
	この日私が話した内容は「専門家の活用」をテーマとした話でした。 高齢化等の原因で理事会が正常に機能しなくなったときには、無理をしないで専門家をじょうずに起用する方が効率よく結局は安いコストで管理組合運営ができますよという内容を話したかったのですが、初めてのテーマだったのであまりうまく話せませんでした。
	最後は、質疑回答を行い約１時間の私の講演は無事終了しましたが、この次はもっと勉強して後援する必要を感じました。 でも、高齢化している管理組合や自主管理をやっている管理組合の理事さんからは、かなり専門的な内容の質問が出ました。

１．はじめに
２．管理費が点検されない理由
　（１）自動引落で徴収されている
　（２）どのようなことに使われているか良く分からない
３．管理費とは
　（１）標準管理規約(単棟型)によると...
　（２）管理費会計の収支報告書サンプル
４．管理費の妥当性について
　（１）支払っている人が納得しているか?
　（２）仕様が適正か
　（３）競争原理が働いているか
５．他のマンションでの管理費の事例
６．管理費の見直しで注意すること
　（１）自分のマンションと他の事例を単純に比較しないこと
　（２）安かろう、悪かろうは?
　（３）これからは管理会社も管理組合を選別する
　（４）専門家に相談
７．過去の成功例と失敗例
　（１）成功例
　（２）失敗?例
８．さいごに

別表１：収支計算書
別表２：月額委託業務費内訳
別表３：収支計算書（シミュレーション）

当日の模様

	この日は、葛飾区の青戸地区センターで葛飾区民を対象として行われました。 受付は、地元マンション管理士会の会員さんです。
	結構大きな会場でしたが、事前の申込みが約５０名。 私にとってはびっくりするような人数です。
	司会に紹介されていよいよ私の出番です。さすがに緊張します。
	だんだん熱が入ってきています。
	講演のあとは、管理費に関すること以外でも質問を受け付けましたが、皆さん熱心に質問され、私もつい時間を忘れて対応してしまいました。

司会のご挨拶の後、早速磯野会長の講演です。
テーマは「大規模修繕工事」についてです。実は前回（２回目）の勉強会のときに時間が足らずに話せなかったことを今回話してもらいました。
大規模修繕工事と長期修繕計画書と修繕積立金の算出の関係などが好評でした。

当日（３月１０日）の参加会員は約３０名で、いままでのセミナーと比較してかなり多くの会員が集まりました。
「マンション管理士の顧問契約」についての勉強会は初めての試みだったので、関心が高かったかもしれません。

みんな真剣に聞いています。

会長が「前座」を担当し、メイン講師としていよいよ私の出番です。
人前で話すことはあまり得意ではありませんので、いつも緊張してしまいます。
２時間の中で、事務局から要望があった内容を全て要領よく話すことは大変難しいと思いました。

２時間かけてなんとか私が訴えたかったことと、事務局から要望された内容を話すことができました。
参考になるかどうか分かりませんが、当日使用したレジュメです。

第１部は「巨大地震に備える危機管理」です。
あいおい損保の主席研究員北澤一保氏が、分かりやすいレジュメを元に説明してくださいました。
注目すべき発言は「巨大地震は必ず来るということを、常に頭に入れて行動したり、計画を立てることが重要。」ということでした。

参加者は約５０名と盛況でした。
参加された方他の顔ぶれはさまざまで、マンションの管理組合関係者、マンション管理士、管理会社関係者、マスコミ関係の方も来られました。

第２部では私がプロナーズについての説明をしましたが、お客様の数が多くて緊張し、思うように話すことができませんでした。
話したかった内容は、プロナーズの事業意義として
・管理組合の支援
・マンション管理士のレベルアップと研修制度
・管理会社との役割分担（コラボレーション）
だったのですが、時間も関係もありじょうずに話すことができませんでした。

当日のメインテーマのパネルディスカッションです。
テーマは「防犯」元警視庁の関係者や、私がお世話になっている理事長さんも参加して、過去に発生した事件の概要や、実際に行われている防犯対策などの生々しい話を聞くことができました。
住宅評論家の村井先生からは、マンション管理と防犯との関係や、マンション管理士の活用などの具体的なお話もありました。

コーディネーターの親泊理事です。
皆さんが話す時間の調整や、話題の作り方、発言の振り方などが大変だったようです。

最後にプロナーズ代表理事の川原さんが締めてご挨拶です。
当日の天候には恵まれませんでしたが、多くの参加者もあり充実したセミナーだったと感じています。
今回経験を生かして、次回は別のテーマで又セミナーを開催したいと思いました。

日時：９月１８日（月・祝）　１３：３０～１６：４５（開場１３：１５）
場所：新宿野村ビル（下図参照）４階セミナールーム
定員：８０名
参加費用：資料代１，０００円
申込み：プロナーズ事務局へ　電話０４５－２４２－８４１７　ＦＡＸ０４５－２４２－８５０６

プログラム
第１部（１３：３０～１４：３０）
基調講演「マンション管理組合のための－巨大地震に備える危機管理」
講師　株式会社あいおいリスクコンサルティング　企画開発部主席研究員　北澤一保

第２部（１４：３０～１４：５０）
「管理組合運営で困ったときに。～プロナーズ認定のご紹介～」
講師　プロナーズ理事　重松秀士

第３部（１５：００～１６：４５）
「パネルディスカッション：マンションの防犯、現状と対策」
パネリスト
村井忠夫氏（住宅評論家）
渡邊貞治氏（全国読売防犯協力会参与）
田丸隆氏（株式会社日立ビルシステムビル事業部部長代理）
森雅人氏（プリンスハイツガーデン湘南船越管理組合　理事長）
川原一守（プロナーズ代表理事）

当日の参加者はなんと３０名以上、関心の高さが伺えます。
みんな真剣な目つきで勉強しています。

途中から駆けつけたマンション管理センターの廣田先生。
この日は、他のセミナーを終了してきていただきました。
「マンションみらいネット」や「マンション管理標準指針」について、作成された経緯も含めて大変興味深い内容でした。これをきっかけにマンション管理士も「マンションみらいネット」の普及に努力します。

パソコン画面を利用しての「マンションみらいネット」のイメージ説明です。
登録した管理組合がどのようにして利用するのかを分かりやすく説明していただきました。
インターネットでの正式公開は今年の７月からの予定です。

セミナーが終了したら、みんなで一杯。
これも終了後の楽しみの一つです。
この日は、１０名の管理士で、マンション管理を語り合いました。
廣田先生にも付き合っていただき、みんな大満足です。

仲間が撮ってくれたツーショット！
今年から新しく会員になられた塚谷文子さんです。
久々の女性会員で、おじさん管理士達は大喜び？