そして第２部では、「地震保険」を題材にして、東京海上日動火災保険株式会社のスタッフ４名から地震保険の概要や認定基準等の詳細なお話を聞かせていただきとても有意義な勉強会でした。

当日の様子

	川原代表の挨拶 当日は、約３０名の認定マンション管理士が集まりました。 時節柄「地震」に関するテーマはどこの管理組合でも注目を受けます。
	パワーポイントによる講義 長谷工コーポレーションの中岡研究員は地震関連の専門家です。 今回の東日本大震災の被害状況等を豊富な画像を紹介して分かりやすく解説してくださいました。 当日の講義内容は ・地震発生のメカニズム ・今回の地震の特徴 ・地震の被害状況と復旧方法 ・応急危険度判定について ・マンションにおける地震対策 ・建築基準法の変遷 等でした。

	講義終了後は、認定メンバーから多くの質問が出ていましたが、やはり地震対策に関する質問が多かったようです。
	第２部は地震保険についての講義です。 東京海上日動火災保険京葉支店長の白井さまのご挨拶から始まりました。 この日の講義内容は ・地震保険の概要 ・認定基準及び東日本大震災の被害状況説明 ・マンションを取り巻くリスクと保険対応について でした。 今回の地震での地震保険金の支払い状況は６月末現在で６８万件、支払い金額は１兆円を超えたそうです。 第２部でも、地震保険に関する多くの質問が出て、当初予定していた時間を大幅に超えてしまいました。
	お勉強が終わった後は、暑気払いです。 プロナーズの研修会は、終了後に必ず「飲み会」がセットで、私も楽しい暑気払いを過ごしました。

• マンション管理組合の持つ特性
• 理想と現実の違い
• マンション管理組合のトラブルは外部要因より内部要因のほうが多い
• マンションを取り巻く法律や環境事態にトラブルが発生しやすい要因がある
• 問題解決にはマンション管理士等の専門家をじょうずに活用する

以上のような内容でお話をしてきました。
結構受けていたみたいです。
当日使用したレジュメです。

当日の様子

	当日の参加者は約６０名。 今年の５月～６月の定期総会で新しく管理組合の役員になった方が対象です。 熱心に聴いていらっしゃる方が多かったのですが、今回もやはり年齢は高めの傾向でした。 セミナーのあとは質疑を受け付けて、私も回答者として数件回答しましたが、理事の高齢化に対する不安は多いようです。
	パワーポイントによる説明。 第１４回目のセミナーにして初めての挑戦です。

特に「マンション管理士として絶対やってはならないこととして

• マンション管理士の名称を用いて自分の住んでいるマンションにちょっかいを出すな！
• 自己研鑽にはもっとお金をかけろ！
• 安売りはするな！
• マンション管理士と管理会社の違いをきちんと理解し、管理会社いじめはするな！

等の部分は結構受けていました。（笑）

当日話した主な内容(概要は）以下のとおりです。

1. はじめに(自己紹介）
2. 顧問契約の概要紹介
3. 個別受注案件の紹介(大規模修繕工事コンサルティング、管理会社変更、管理費削減、管理費滞納、その他）
4. 事務所の形態
5. 受注に至ったきっかけ
6. マンション管理士としての業務の中で注意していること
7. マンション管理士に必要なスキルは？
8. マンション管理士を「業」として真剣に考えている人へのアドバイス
9. 現在考えていることと今後の事業展開について
10. さいごに

当日の様子

会場となったのは、千駄ヶ谷の日本青年館です。 この日は天気がとても良かったので、総武線の信濃町駅で下車して会場までゆっくり歩きました。 これは、途中にある神宮の絵画館です。 重厚な建築物で風格があります。	会場の日本青年館が見えてきました。 神宮の森が近く、この日は体育の日でもあったので、サイクリングやジョギングの方も多かったです。 近くではフリーマーケットも出ていました。
会場入口の看板 なかなかしゃれていい雰囲気です。	当日の参加はマンション管理士約２００名。 こんなに大勢の前で話すのは初めてなのでかなり緊張しました。
いよいよ私の出番！ 少数のマンション管理士との意見交換などはよくやっていますが、「講師」となると緊張します。 なにしろ、私よりも大先輩の方たちが大勢いらっしゃるので。。。	講演が終了した後に、参加者からの質問を受けているとことです。 左から、佐藤弁護士、私、改修設計に詳しい澤田先生
終了したらいつものように打ち上げ会です。 日管連の親泊会長や千葉県マンション管理士会の磯野会長も参加されました。	私も大役が無事終了してリラックス

テーマは「管理組合では何故トラブルが発生するか」です。
今年の６月に千葉市で開催された新任役員研修会の時に話した内容が、結構好評だったので、多少アレンジして話しました。

「共有」は、そもそもトラブルが起きやすいことを事例を交えて話しましたが、結構理解してもらえたようです。

当日の様子

セミナー会場のセコムホールは原宿の竹下通りのすぐ近く。 ４０年ぶりに様子を見てきました。	当日の参加者は約５０名。 皆様も結構真剣に聞いてくださりました。 セミナー終了後のアンケートの評価もまずまずなので安心しました。	マンション管理におけるトラブルの多くは、区分所有法や、管理規約に対する無理解が原因であるという趣旨の話をしたら、皆様は割と納得していらっしゃいました。

今年も講師を依頼されましたので話す内容を考えましたが、｢管理組合の業務とは・・・」や「理事会運営の秘訣｣などのテーマはどこのセミナーでも結構やっているので、少し頭をひねったあげく「管理組合では何故トラブルが発生するのか」というテーマでお話しました。

千葉市が後援しているということもあり、毎回まじめで堅苦しい話となりやすいのですが、私の場合は、参加者がなるべくリラックスして聞くことができるよう少々砕けた内容としました。

当日のレジュメの概要

話の中身は以下の２つの点に絞り、事例混じりに進めましたが結構受けていましたよ。

1. 区分所有法自体に揉める要素がある。
   1. １つの建物や土地に複数の所有権が存在する
   2. 共有関係を解消することができない
   3. 個人の意思とは関係なく団体の多数決論理で物事が動いていく。
2. 会社と違って組織がピラミッドになっていない。
   1. 特定の人（特に理事長や理事）が責任を取ればよいということにならない
   2. 議決権は、基本的に誰でも平等
3. そもそも集合住宅で生活することへの心構えが欧米と比較して未熟。
   1. 欧州は２０００年前
   2. 日本は２００年前

1. 莫大な資産を専門的知識のない人たちで管理する組織。
   1. 時価２千万×１００戸ならば２０億円
   2. 専門家の関与無しで運営するのはもともと困難
2. 意思決定に時間がかかる。
   1. 前期の理事会が決めたことを、今期の理事会が執行する
   2. 理事会は月１回、総会は年１回
3. 外部の情報がなかなか入ってこない。
   1. ネガティブな情報はなかなか外部に出しにくい
   2. 管理会社に対してもそれ程期待はできない
   3. そもそも外部に頼ることにアレルギーがある
4. 管理組合運営に必要なキーワードである「自主性｣と｢専門性｣並びに「継続性｣と「理事の負担の公平性」が同時に成り立ちにくい。
   1. 「自主性」と「専門性」
   2. 「継続性」と「理事の負担の公平性」

もう少し詳しい当日使用したレジュメもご参照ください。

当日の様子

	右から、千葉市住宅政策課桜田課長、千葉市マン管協の吉利さん、私。 セミナーの冒頭に、桜田課長の話なども予定されておりやや緊張しています。
	私は２番バッターで話しました。 １番バッターのテーマは「管理組合における理事会運営の要点」 ３番バッターのテーマは「新しく役員になられた方の基礎知識」です。 やはり私のテーマは少々変わっています。 今回はマンション管理士事務所の所長としてではなく、千葉県マンション管理士会の会員として話しました。
	このセミナーは毎年参加者が多いことで有名です。 今回の参加者も６０名を越える大盛況でした。

日時：平成２２年１月３０日（土）　１３：００～１６：１０
場所：大和ハウス東京ビル２階
定員：７０名
参加費：無料

国土交通省の平成２０年度マンション総合調査のデーターでも、マンションの管理費等の滞納は増えてきています。
私は、マンション管理組合における義務違反の中でも、「マンション管理費等の滞納」はもっとも悪質な義務違反だと考えています。

もちろん、全てが悪質ということはなく、やむを得ない事情があるケースもあります。
また、理事の方には、「経済的に苦しい組合員に強引に請求するのは気が引ける。」とか「同じ屋根の下に住んでいる者同士で、お金の督促はなるべくしたくない。」といわれる人も結構いらっしゃいますし、私も理事の方がそのように思う気持ちは十分理解できます。

しかし、マンション管理費等の滞納問題は絶対に解決しなければならない問題であり、免除や減免措置などという解決方法は絶対ありません。

又、問題を早めに解決しておかないと、現在理事である自分たちが困るだけではなく、来期の新しい理事さんにも困った問題を押し付けることになり迷惑な話です。
そして、他の人はあまりこのようなことはいいませんが、実際に滞納している組合員に対しても、早期に解決してあげないとその人が本当に支払うことができなくなり、とても不幸な結果になる場合があります。
様々な管理費滞納のケースを経験していますが、同じマンション管理費滞納でも、その額が10万円と50万円では、精神的にも経済的にも当事者への負担が同じではないからです。

つまり、一概には言えませんが、「マンション管理費滞納は、決してうやむやに出来るものではない」ということを早期に教えてあげることは、当事者を必要以上に追い詰めずに済むことにも繋がるのです。

少し話がそれましたが、セミナーの内容について簡単にご紹介いたしますと、弁護士さんにいきなり相談するのではなく、まずは自分たちでどんな事ができるかなどを具体的にお話ししました（より具体的な内容は下記レジュメ参照のこと）。
マンション管理費等の滞納に関するセミナー講師は、弁護士法等の関係もあり、弁護士さんが講師になる場合が多かったのですが、マンション管理士の立場からお手伝いできることもたくさんありますし、管理組合として出来ることもたくさんあるのです。

ちなみに、管理組合の業務支援としての「マンション管理費等の滞納」問題についてセミナー講師をするのは初めてです。
話す内容に関しては、事前に私の顧問弁護士とも相談して十分に準備をして挑みましたが４５分間という短い時間では思っていることの半分位しか話すことができず、質問を受けることができない状態で反省してます。
この次、同じセミナーをする機会があったら今度はきちんと話せるように頑張ります！

当日のレジュメの概要

1. はじめに
2. マンション管理組合における管理費等の滞納の特徴
• 金額は総じて少ない
• 長期化し易く、かつ解決しにくい
3. 管理費等の滞納が引き起こす問題点
• 資金不足
• 不公平感
• 理事の負担の増大
4. 平成２０年度マンション総合調査の概要
• ３ヶ月以上の滞納
• ６ヶ月以上の滞納
• １年以上の滞納
5. 管理組合がとるべき具体的な対応策
• 絶対に毅然とした態度で対応
• 法的措置は決して悪いことではない
6. さいごに

当日の様子

	梅雨でお天気の悪い中、当日の出席者は４０名を越える大盛況でした。 やはり、マンション管理費滞納で困っている管理組合は多いようです。
	レジュメを主体に過去に私が経験した実例なども織り交ぜてお話しましたが結構受けてましたよ。 特に信じられないような悪質な滞納者の話や、区分所有法第５９条の規定に基づく競売請求などの事例は自分で言うのもなんですが結構好評だったようです。

◇

※「管理費滞納問題」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理費滞納問題コンサルティング（業務案内）
愕然とした200万円超の滞納を全額回収！（管理費滞納事例インタビュー）

管理費削減や管理会社変更に関するご相談は多いのですが、私がいつも言っている「緊張感のある信頼関係」の重要性について約１時間半話してきました。

＜講演内容＞
１．管理会社と管理組合のトラブル事例
２．管理会社と上手につきあうには？

中央区は、マンション化率が８０％を超えている日本最大のマンション都市です。
当然、行政もマンションの適正な管理には力を入れています。
財団法人中央区都市整備公社が主体となって、「マンション管理士派遣」、「マンション調査費の助成」、「改修工事の費用の一部負担」、「修繕工事の融資の保証料一部負担」などのサポートを行っています。
私が住んでいる千葉市もマンションが多いのですが、東京の中央区ほどの支援はないのでうらやましい限りです。

ところで、「管理会社とのじょうずな付き合い方」をテーマにしたセミナー講師ももうずいぶん担当したので、今度は別のテーマでの講演を考えて行きたいと思います。
重松マンション管理士事務所が得意とする「大規模修繕工事コンサルティング」「管理規約改正」「管理費滞納」などです。
事例を交えて皆様が聞きやすいような内容で今後検討していきたいと思います。

当日の様子

会場は東京都中央区役所　歴史を感じる建物です。	あいにくの雨にもかかわらず、この日の参加者は ６４名とかなりの数でした。
司会者に紹介されて緊張しています。	やはり管理会社に対する関心やトラブルは多いようです。

◇

※「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）

今まではなかなかスケジュールが合わずにセミナー講師をお断りしていたのですが、この日はたまたまスケジュールの都合がついたので久しぶりに引き受けました。

この日、私が話すテーマは「間違いだらけの大規模修繕」です。

大規模修繕ネタのセミナーは結構多いのですが、多くの場合、講師は設計事務所の関係者や建築士です。
そして、大規模修繕工事はなぜ必要かから始まり、大規模修繕工事の進め方や発注方法の概要説明を経て、最後は「設計監理方式」の発注がベストであるという風に進んでいきます。

今年、重松マンション管理士事務所は、ボランティア参加の自宅マンションも含めて５件の大規模修繕工事にかかわっていますが、私はマンション管理士として大規模修繕工事のコンサルティングを行ったら、どのような観点からサポートしていくかということをどうしても話したかったので、今までのセミナーとは少々角度を変えてクイズ形式を取り入れたり、建築や設備の技術面以外での見方や考え方などを話してみました。

この日は悪天候にもかかわらず、約２０組の管理組合が参加されました。
「間違いだらけの大規模修繕」というテーマが面白そうだったからかもしれません。
味をしめてこの次は、「間違いだらけの組合運営！」でもやろうかなと思いました。

当日のレジュメの構成は

1. はじめに
2. まずは大規模修繕工事に関する常識テスト
   • 大規模修繕工事を行うにはマンション内に建築の専門家がいないとできない！
   • 私たちのマンションには１級建築士が住んでいるから大規模修繕工事も安心して安く実施することができる！
   • 大規模修繕工事の実施方法は、設計事務所を起用した「設計監理方式」が一番！
   • 専門業者への「一括責任施工方式」は良くない。ましてや管理会社に発注するなどとんでもない！
   • 大規模修繕工事の見積は各社の仕様や内容がばらばらなので、見積書の内容を比較検討するのが大変である！
   • 大規模修繕工事は多額のお金を使う大事業だから、何か失敗したらその時の理事会や理事長の責任は重大！
3. 重要なことは透明性・公平性・合理性
   • 透明性とは・・・
   • 公平性とは・・・
   • 合理性とは・・・勘違いしないでほしい！
4. さいごに

という概要で説明しました。
皆様もうお分かりの通り、大規模修繕常識クイズの答えはすべて「×」ですよね！

当日の様子

まずは、千葉県マンション管理士会の 吉澤副会長のご挨拶	トップバッターは総武支部の古関さん テーマは管理組合運営
いよいよ私の「間違いだらけの大規模修繕」 ちょっと題名にインパクトをつけて・・・	セミナー終了後は、会員による無料相談会

◇

なお、「大規模修繕工事コンサルティング業務」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）

1. 日時
平成２１年６月６日（土）　午後２時～４時
2. 会場
中央区役所　８階　大会議室 中央区銀座１丁目１番１号 電話０３－３５４３－０２１１
3. 講演内容
１．管理会社の役割って何？
２．管理会社と管理組合のトラブル事例
３．管理組合の特性
４．管理会社とじょうずにつきあうには？
4. 参加費
無料
5. 問合せ先
〒104-0061　中央区銀座１－２５－３
財団法人中央区都市整備公社まちづくり事業部まちづくり支援第１課
電話０３－３５６１－５１９２

今回の主催は管理会社のホームライフ管理株式会社です。

管理会社から依頼されたので言うわけではありませんが、管理委託契約の内容をきちんと理解できていないために無用なトラブルとなっている場合が多いことなどを具体的な事例を挙げて説明しました。
管理費削減や管理会社変更に関するご相談は多いですが、私がいつも申し上げているのは「管理会社との緊張感のある信頼関係」です。

また、管理組合が一般の企業や団体とは異なる組織であり、それゆえにトラブルが起こりやすくまた解決しにくい実態なども冗談を交えながらおもしろおかしく話しました。
自分で言うのもなんですが、結構好評でした。
私が申し上げた管理組合の特性とは。。。

• 莫大な資産を管理するための団体でありながら、運営はほとんど素人で行わなければならない。
• 意思決定に時間がかかり、問題の先送りになりやすい。
• 外部の意見を取り入れにくい環境にある。またはそれを阻害する要素が多い。
• 管理組合運営に必要なキーワードが同時に成り立たない。例えば「自主性」と「専門性」、「（理事の）負担の公平性」と「継続性」など

当日の様子

当日のプログラム（PDF）

まずは事業部長の角田さんから開催挨拶	引き続き１級建築士の小林さんが マンションの維持保全について講義
いよいよ私の出番。 ３回連続なのでだいぶ慣れています。	管理組合の自主性を高め、管理会社とは 緊張感のある信頼関係を構築すべきと話しています。

◇

なお、「管理会社変更」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）

なぜか、私に依頼のあるセミナーネタは「管理会社」関連が多く、先月の静岡県のセミナーでもそうでしたし、３月２８日に依頼されている東京での「管理組合役員のための第６回マンション管理セミナー」でもやはり管理会社ネタです。

確かに管理会社が関係するトラブルや苦情が多いのは確かですが、管理組合のほうでも契約内容をきちんと理解しないで苦情を申し入れ、本当はトラブルになるはずのないことまでトラブルになっていることもあります。

私がいつも言っていることは、管理会社の職務怠慢はお話になりませんが、管理会社は全て悪者であるという考え方もおかしいということです。
そもそも、何千万、何億円というお金を預けて管理してもらうわけですから、信頼関係があって初めて契約が成り立つということが大前提です。
ですから、管理費削減や管理会社変更に関するご相談も多いのですが、とにかく安く買い叩こうとか、初めからけんか腰ではなく、「管理会社との緊張感のある信頼関係を構築しましょう」と申し上げています。

セミナーではそのことを強調して、双方が契約内容をきちんと理解して緊張感のある信頼関係を築くことが重要であることをお話して来ました。
そのほかに、大規模修繕工事の進め方についてやマンションの損害保険についてをテーマにした講演がありました。

当日の様子

当日のプログラム（PDF）

当日はあいにくの悪天候にもかかわらず 参加者は約３０名でした。	私も久しぶりのスーツ姿で緊張気味で話しています。
ダイワサービスの山口さんから 「大規模修繕工事の進め方について」 をテーマにして講演がありました。	管理会社の管理仕様のチェック方法 についても講演がありました。

◇

なお、「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）

静岡県は、首都圏に比べるとマンションの数はそれ程多くはないのですが、当日は約１００名の参加者があり結構真剣に聞いていらっしゃいました。

一般的には管理会社の良くない点ばかりを取り上げて「管理会社には注意しろ！」というような風潮もありますが、私の場合は、管理会社は管理組合が適正なマンション管理を行うにはなくてはならない貴重なパートナーとして位置付け「双方が緊張感のある信頼関係」を築き上げることが重要であることをいつも言っています。

トラブルの内容を冷静に分析すると、管理委託契約の内容をきちんと理解していない管理組合側にも原因がある場合もあります。

双方の信頼関係が壊れてしまって、管理会社の変更を検討する前にもっと双方が契約内容を理解して話し合ったり確認しあったりしたらきっといい関係が構築できると思います。管理費削減や管理会社変更を検討中の管理組合も多いと思いますが、是非そのような観点も覚えておいていただきたいと思います。

プログラム

13：30　開演
13：30～13：35　主催者挨拶
13：30～14：55　「長期修繕計画作成ガイドラインのポイント」
14：55～15：05　休憩
15：05～16：25　「管理委託に関するトラブル防止」（私が担当しました）
16：25～16：45　静岡県マンション管理士会からのお知らせ

当日の様子

この日は、午前中は千葉市内で客先の定期総会 お昼から新幹線で静岡に移動しましたが、 私が講演する時間には間に合いました。	静岡県、静岡市、マンション管理センター、静岡県 マンション管理士会の主催する県下最大の マンション管理セミナーです。 １００名の参加者が集まりました。
セミナー終了後は静岡県のマンション管理士会 のメンバーと打上げ会食でご馳走になりました。 左から、私、斉藤さん、小泉さん、青島会長 そして紅一点の石田さん。楽しいひと時でした。

◇

なお、「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）

セミナーの概要

1. 日時：平成２１年３月２８日
2. 場所：浦安市民プラザＷＡＶＥ１０１大ホール
3. 内容
• 第１部　基調講演「危機管理下における要援護者支援と個人情報保護の接点について」
• 第２部　パネルディスカッション「マンションにおける高齢者などの要援護者支援を考えてみよう」
4. 問い合わせ・申込先
• 浦安市役所住宅課
• 電話047-351-1111　内線1927・1929
• ＦＡＸ047-353-4378

当日のスケジュール等